第一章房地产业

1L/O/G/O周天建环境与测绘学院土地资源管理系二○一四年三月房地产制度与政策RealEstateSystemsandPolicies房地产制度与政策RealEstateSystemsandPolicies2Chp1房地产业Chp1房地产业房地产业概述房地产相关制度概述12主要内容房地产业的基本概念，房地产产业的细分，房地产业的地位和作用，房地产业的历史沿革住房制度，土地制度房地产法制建设3中国房地产法律体系，房地产相关法律、行政法规、部门规章3Chp1房地产业Chp1房地产业掌握■熟悉◆12学习要求房地产业的基本概念、作用、细分；现行城镇住房制度、城镇土地使用制度的基本框架了解▲3房地产业的历史沿革；城镇住房制度、土地使用制度改革土地所有制；土地管理的基本制度；我国房地产法律体系、相关法律、行政法规、部门规章掌握■熟悉◆了解▲4Chp1房地产业Chp1房地产业本章法规依据本章涉及有关的法律、法规包括：①《宪法》；②《土地管理法》；③《土地管理法实施条例》；④《城市房地产管理法》；⑤《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；⑥《廉租住房保障办法》；⑦《经济适用住房管理办法》；⑧《土地登记办法》；⑨《房屋登记办法》等。5Chp1房地产业Chp1房地产业1、房地产业如何细分？2、我国现行城镇住房制度、土地制度基本框架？3、我国房地产法律体系如何组成？具体由哪些？6§1-1房地产业概述§1-1房地产业概述一、房地产业的基本概念◆一、房地产业的基本概念◆房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。关键词:五个方面；第三产业；房地产业与建筑业。◇在国民经济分类中属第三产业■房地产业与建筑业的区别与联系◇区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业◇联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系（合作关系）7§1-1房地产业概述§1-1房地产业概述8§1-1房地产业概述§1-1房地产业概述一、房地产业的基本概念◆一、房地产业的基本概念◆【例题1】在国民经济产业分类中，房地产业属于（）。A、第一产业B、第二产业C、第三产业D、建筑行业【例题2】下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法不正确的是（）。A、二者往往是甲方与乙方的合作关系B、建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方C、房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方D、房地产业是策划者、组织者和发包单位；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务CB9§1-1房地产业概述§1-1房地产业概述二、房地产业的作用◆二、房地产业的作用◆■为国民经济发展提供重要物质条件■房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展（GDP要靠房地产的拉动作用）■可改善人民的住房条件和生活环境■可加快旧城改造和城市基础设施建设■有利于优化产业结构，改善投资环境（硬件条件）■【可扩大就业】■可增加政府财政收入七大作用10房地产业房地产开发经营业（我国占主体地位）房地产服务业房地产中介服务业物业管理业（劳动密集和知识密集的行业）房地产咨询业房地产估价业（知识密集型行业）房地产经纪业（知识密集和劳动密集的行业，成熟房地产市场中占主体）§1-1房地产业概述§1-1房地产业概述三、房地产业的细分◆三、房地产业的细分◆“两大行业，三大类”11§1-1房地产业概述§1-1房地产业概述二、房地产业的细分二、房地产业的细分12§1-1房地产业概述§1-1房地产业概述13§1-1房地产业概述§1-1房地产业概述14§1-1房地产业概述§1-1房地产业概述二、房地产业的细分◆二、房地产业的细分◆【例题3】（2008年）物业管理业不属于房地产中介服务业。（）【例题4】房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。()（2010年试题）√×【例题5】房地产咨询是为从事房地产活动的当事人提供法律、信息、()等方面服务的经营活动。A、测绘B、估价C、技术D、管理C15§1-1房地产业概述§1-1房地产业概述二、房地产业的细分◆二、房地产业的细分◆【例题6】下列房地产活动中，不属于房地产咨询活动的是()。A、房地产市场调查B、房地产营销策划C、房地产销售代理D、房地产市场信息分析【例题7】房地产经纪业是（）行业。A、知识密集和资金密集B、资金密集和劳动密集C、知识密集和管理密集D、知识密集和劳动密集CD16§1-1房地产业概述§1-1房地产业概述四、房地产业的历史沿革▲四、房地产业的历史沿革▲■1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业■1949～1955年，确立产权，建设机构，改善贫穷居民生活条件，是房地产稳定期■1956～1965年，国家经租与公私合营，确立了社会主义公有制在城市房地产中的主体地位■1966～1978年，“十年动乱”时期，房地产混乱停滞17§1-1房地产业概述§1-1房地产业概述四、房地产业的历史沿革▲四、房地产业的历史沿革▲■1978～今，进行了城镇住房制度改革、城镇国有土地使用制度改革和房地产生产方式改革。1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告，在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。18§1-2房地产业相关制度概述§1-2房地产业相关制度概述一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述■传统城镇住房制度◇以国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度■根本问题◇不能有效满足城镇居民的住房需求◇以租无法养房1、城镇住房制度改革（简称住房制度改革或房改）▲19§1-2房地产业相关制度改革§1-2房地产业相关制度改革一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述■住制度改革的阶段（三阶段）◇探索和试点阶段－提出走住房商品化道路（1978-1991年）◇改革的全面推进和配套改革阶段（1991-1994年）◇改革的深化和全面实施阶段（1994年以后）1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化1、城镇住房制度改革▲20§1-2房地产业相关制度改革§1-2房地产业相关制度改革一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述■新增住房供应方面（两条腿走路）◇加强经济适用住房的建设和管理（《经济适用住房管理办法》）◇增加普通商品房供应，控制高档商品房建设（商品房）■存量住房方面（房改）◇推进公房出售◇完善住房补贴制度■政府住房保障职能◇建立完善廉租房制度2、现行城镇住房制度的基本框架（三个方面）◆21§1-2房地产业相关制度改革§1-2房地产业相关制度改革一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述（1）经济适用房（针对中低收入家庭）■性质◇经济适用房地具有保障性的政策性商品房（是商品房的一种）■出售价格确定◇实行政府指导价，按保本微利原则确定■经济适用住房的成本（八项）◇征地和搬迁补偿费◇勘察设计和前期工程费◇建安工程费◇住宅小区基础设施建设费2、现行城镇住房制度的基本框架22§1-2房地产业相关制度改革§1-2房地产业相关制度改革一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述（1）经济适用房■经济适用住房的成本（八项）◇企业管理费，原则控制在前四项的2%以下◇贷款利息◇税金◇开发利润，按前四项的3%以下（若政府直接组织建设，只能以成本价销售，不得有利润）2、现行城镇住房制度的基本框架23§1-2房地产业相关制度改革§1-2房地产业相关制度改革一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述（1）经济适用房■政府的优惠政策－哪些措施降低开发成本（主要五项）◇土地无偿划拨（土地划拨）◇减免行政事业性收费（税费减免）◇政府承担小区外基础设施建设（政府组织支持）◇控制开发贷款利率（信贷支持）◇税收优惠政策（税费减免）2、现行城镇住房制度的基本框架24§1-2房地产业相关制度改革§1-2房地产业相关制度改革一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述（1）经济适用房■建设的规定◇严格控制在中小套型（60m2左右）◇严格审定销售价格■供应的规定◇供应实行申请、审批和公示制度■集资、合作建房◇集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营2、现行城镇住房制度的基本框架25§1-2房地产业相关制度改革§1-2房地产业相关制度改革一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述【例题9】经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（）【例题10】（2012年）新建经济适用住房出售价格实行政府指导价。()×√【例题8】（2011年）经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按保本微利原则出售。()√2、现行城镇住房制度的基本框架（1）经济适用房26§1-2房地产业相关制度改革§1-2房地产业相关制度改革一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述【例题11】经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。（）√【例题12】（2009年）经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。（）√2、现行城镇住房制度的基本框架（1）经济适用房27§1-2房地产业相关制度改革§1-2房地产业相关制度改革一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述（2）普通商品房（面向中等收入以上家庭，两个70政策）■从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上（90，70政策）■优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%2、现行城镇住房制度的基本框架28§1-2房地产业相关制度改革§1-2房地产业相关制度改革一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述（3）廉租房（《廉租住房保障办法》）■内含◇廉租房是解决最低收入和低收入家庭住房困难的主要渠道■保障方式◇城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以发放租赁补贴为主■廉租房面积标准◇原则上不超过当地人均住房面积的60%，单套的建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能■租金标准◇实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成2、现行城镇住房制度的基本框架29§1-2房地产业相关制度改革§1-2房地产业相关制度改革一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述（3）廉租房（《廉租住房保障办法》）■租赁住房补贴标准◇按市场平均租金（非实际租金）与廉租住房租金标准的差额计算■廉租住房房源（四项来源）◇政府新建（资金来源？）◇收购◇改建◇鼓励社会捐赠2、现行城镇住房制度的基本框架30§1-2房地产业相关制度改革§1-2房地产业相关制度改革一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述（3）廉租房■廉租住房保障资金来源（4+1项来源）◇财政预算资金（纳入年度预算安排）◇住房公积金增值收益－提取贷款风险准备金和管理费用之后◇土地出让净收益－用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高◇廉租住房租金收入－实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理◇中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助（针对中西部财政困难地区，特殊情况）2、现行城镇住房制度的基本框架31§1-2房地产业相关制度改革§1-2房地产业相关制度改革一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述【例题13】我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。A、低收入B、中低收入C、中等收入D、所有【例题14】政府解决最低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。A、商品住房B、限价商品住房C、经济适用住房D、廉租住房（3）廉租房2、现行城镇住房制度的基本框架AD32§1-2房地产业相关制度改革§1-2房地产业相关制度改革一、城镇住房制度概述一、城镇住房制度概述【例题15】（2009