第一讲《房地产基本概念》

《地产新兵训练营》我们用思想圈地大纲：第一讲：《房地产基本概念》第二讲：《房地产交易知识》第三讲：《房地产交易税费约定》第四讲：《房地产权属登记基础知识》第五讲：《房地产规划基础知识》第六讲：《建筑及结构设计基础知识》第七讲：《楼盘价值鉴别的思路》第八讲：《房地产开发策划流程》世界商务策划师联合会（WBSA）WorldBusinessStrategistAssociation第一讲房地产基本概念第一课房地产的定义及分类第二课房地产开发概要第三课房地产行业名词解释第一课房地产的定义及分类【一】区分房产、地产、房地产、泛地产【二】房地产业概念【三】房地产功能分类类型【一】区分房产、地产、房地产、泛地产房产是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、商业、仓库、服务、文化、教育、办公用房等。房产地产是指土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线及地面道路等。地产房地产是房产和地产的合称，俗称不动产，它包括土地和建筑物及其他土地定着物。房地产泛地产是指将侠义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育、教育、科技等产业融合起来，形成各种产业的房地产。泛地产【二】房地产业概念房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务，如装修、物业管理等经营活动的行业。房地产业土地开发房屋开发、维修土地使用权的有偿划拨、转让房屋所有权的买卖、租赁房地产抵押贷款房地产市场（1）房地产业分类房地产业投资开发业地产服务业物业管理物业管理物业管理物业管理地产中介（2）房地产业与建筑业的区别和联系房地产业与建筑业既有区别又有联系。建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。两个产业有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包者，建筑业则是承包单位按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设生产任务。（3）房地产市场与一般商品市场的区别市场类别比较项目房地产市场一般商品市场市场形态不完全竞争完全竞争产品特质差异很大，异质性产品具同质性价格决定由少数买者与卖者决定由市场供给和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信息来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理繁琐较少法规管理主客观因素主观判断较多客观判断较多供给面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资价值预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响【三】房地产功能分类类型（1）房地产住宅的9种类型中国目前的住房政策明确：对高收入者供应商品房，对中等收入者供应经济适用房，对低收入者供应廉租房，并对廉租房的房租进行暗补或明补，以满足不同收入水平居民住房的需求。①单元式住宅单元式住宅又称梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层、高层住宅所采用。②公寓式住宅公寓是外来概念，英文是“Apartment”（公寓式住宅）。公寓住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，内有若干单元使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等。单元内有一层或二层，如跳跃式住宅。③别墅住宅从概念上讲，别墅住宅相当于独院独户的西式洋房或小洋楼，又称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或两、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，住宅水、电、暖供给一应俱全，室内装修豪华，并富有文化。户外道路、通信、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。④商品房商品房是指房地产开发企业开发建设并出售、出租，并按照市场价格进行交易的房层。别墅住宅、跳跃式住宅、复式住宅等都属于房地产住宅的商品房类型。⑤经济适用住房我们把具有保障性质的政策性商品住房，称为经济适用房。一般经济适用房，享受税费减免政策，建设标准控制在中小套型，住房设计及其建筑标准强调住房的使用效果和建筑质量。⑥廉租住房廉租住房是指政府和单位在住房领域履行社会保障供能，向城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住宅。廉价住房的一个重要特征是租住者无产权，这也是与经济适用房的主要区别。⑦普通住宅普通住宅是为普通居民提供的，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情，适用国家一定时期的社会经济发展水平，而确立的国家标准住宅。它代表一定经济条件下一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到的居住水平。⑧高级住宅高级住宅是为满足市场高收入阶层的特殊需要而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。高级住宅地段好、规模大、环境优雅，多位于城镇郊区独立成为小区。多为低密度、低容积率、高品质、高绿化率的别墅群。这类住宅的户型和功能空间多样化，装修、设施和设备高档化，区内多数有游泳池、桑拿浴室、网球场、健身房、儿童游乐室等配套设施。⑨低档住宅低档住宅主要指建筑较早、功能有所短缺、结构单薄、设备不全、设施陈旧的住房。其住宅结构大多为砖木结构，住宅成套或不独立成套；室内面积狭小，居住拥挤；室内分间或不分间，老少混居一室；厨房、厕所狭小或厨房厕所几户共用；室内几户没有供水供电之外的其他设施，或几户共用一自来水源。【三】房地产功能分类类型（2）商业产住宅的9种类型商业地产是目前房地产市场中受追捧的形式。主要包括以下9种类型：①百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺是指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型Shoppingmall（购物中心）项目在国内多个大中城市开发建设。②市场型商铺这里的“市场”是指各种用于某类商品或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有的是单层建筑，有的是多层建筑。这类市场里面的铺位在零售业中所占的比重较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场。比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。③商业街商铺商业街指以平面形式布置的单层或多层商业房地产，商业街的命名多体现地段特征。与商业街的发展紧密联系的是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多收益颇丰，运营不好的商业街，其所在投资商、商铺经营者大都面临亏损。④住宅底层商铺住宅底层商铺是指位于住宅或其他建筑物底层的商用铺位，它可能包括建筑物地下1～2层或其中部分楼层。住宅底层商铺鉴于住宅小区会带来的稳定客源，投资经营风险相对较小，称为投资者热中的商铺投资对象，开发商也可获得很大的投资收益。⑤社区型商铺社区型商铺是指位于住宅社区内的商用铺位，其销售对象主要住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1～3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但较多以铺位形式存在。⑥商务楼、写字楼商铺它们是指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值值得关注。⑦交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。⑧“都市型”商铺“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置及其所在地区自身的商业价值，商铺的客流量大，商铺销售商品品种丰富多彩，高档商品多，单位商品利润率高，特别是黄金地段，寸土寸金，经营有方可获得很大收益。例如北京王府井大街、西单商业街，上海南京路都属于典型的“都市型”商铺。⑨“便利型”商铺“便利型“商铺指用以经营食品、日常生活用品等为主的，位于社区周边、社区里面、写字楼里及其周围娱乐城内的，能补充大百货商场不足的小面积商铺。如写字楼里面的小商店、小超市、公寓社区里的小超市、住宅社区的干洗店等都属于该种类型。【三】房地产功能分类类型（3）新型住宅的8种形式①生态住宅生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染、生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统、社会环境。②绿色住宅“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只有“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是一种全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能，能改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。③花园式住宅花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房，两、三层小楼花园式住宅建筑密度很低，内部居住功能完善，装修豪华，并富有变化，住宅的水、电、暖、供给一应俱全，户外道路、通信、购物、绿化、也都有较高的标准，一般为高收入者购买。④分时度假住宅分时度假住宅正确的说法应是分时段多产权度假公寓。这是一种将房地产、酒店住宅和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施，起源于20世纪60年代的法国。最初只是几个亲朋好友共同购买一栋别墅，供大家不同时间分别使用。后来这种消费方式风靡欧洲，并在20世纪70年代引入美国后得到迅速发展，进而延伸到世界各地，成为全球推崇的新型休闲度假方式。⑤产权酒店产权酒店是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。这是把酒店客房分割出售，业主可以拥有酒店客房部产权，除每年的旅游度假居住外，其余时间可以委托酒店物业管理公司进行管理，投资者并可享受每年的经营收益分红。⑥智能化社区智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通信及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。⑦高科技型住宅这是指数字化、智能化建筑，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用等，以及利用高速公路实现家庭办公、网络购物等功能。⑧健康住宅所谓“健康住宅”，指使居住者在身体上、精神上、社会上处于良好状态的住宅。具体来说，应具有以下8条标准：标准一：防污防毒标准；标准二：通风换气标准；标准三：室温标准；标准四：温度标准；标准五：噪声标准；标准六：日照标准；标准七：安全标准；标准八：舒适标准。第二课房地产开发概要【一】房地产开发的含义【二】房地产开发范围【三】房地产开发流程环节【四】房地产开发的风险【一】房地产开发的含义房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，在地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。（1）房地产开发内容分类①综合开发综合开发是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建成商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学的组织开发建设、经营管理和服务的一项系统工程。②土地开发土地开发是指办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平”的全过程。③房屋开发房屋开发是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营活动的全过程。（2）房地产开发承担方式差异分类独自开发开发公司自己负责从本项目工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。委托开发接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计、拆迁安置、组织施工，直到建成后交付给委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。分包开发接受某项开发后，根据公司自身的能力和工程项