第三章 房地产开发程序

《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔1第三章房地产开发程序林龙镔[e-mail]《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔2内容第一节房地产开发程序概述第二节投资机会选择与决策分析第三节前期工作第四节建设阶段第五节租售阶段《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔3第一节房地产开发程序概述一、房地产开发通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种生活。二、房地产开发的主要程序1、投资机会选择与决策分析2、前期工作：获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议；3、建设阶段：施工建设与竣工验收；4、租售阶段：市场营销。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔4第一节房地产开发程序概述三、开发项目的类型和特点1、住宅开发项目（1）居住建筑类型：别墅、独立住宅、联排住宅、城镇住宅、公寓、普通住宅（多、高、小高层）；特点：市场潜力大、风险小、需求多元化、投资门槛低。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔5第一节房地产开发程序概述2、写字楼与零售商业（1）写字楼类型：自用、出租、自用出租复合型；甲、乙、丙特点：开发商有长期投资能力；把握设计发展潮流和趋势；高度重视选址。（2）零售商业物业及其分类类型：区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里商店、特色商店《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔6第一节房地产开发程序概述特点：认真分析商业辐射区域；要求具备长期大规模投资能力；先租后建、只租不售；物业管理水平高；需要与交通设施联合开发；努力实现商场收益风险管理社会化；零售商业物业与其他物业联合开发。3、其他类型的开发项目旅游度假村：按地域分海滨型、湖泊型、山地型、温泉型、乡村型和城市型；按功能分康体型、娱乐型、会议型和赌博型。工业物业：重、轻工业，高新技术产业、研究与发展用房等。土地一级开发《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔7第二节投资机会选择与决策分析一、投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。二、投资决策分析1、市场分析：分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平；2、项目财务评价：根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔8第三节前期工作一、获取土地1、政府土地收购储备与土地一级开发2、获取土地的途径土地使用权出让：招标、拍卖、挂牌和协议；土地使用权划拨原有划拨土地上存量房地产土地使用权转让与当前土地使用权拥有者合作《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔9第三节前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可1、土地出让过程中的规划管理制订控制性详细规划；土地受让方必修持有附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地使用权出让合同，取得《建设用地规划许可证》后，方可办理土地使用权证明。2、房地产开发前期的规划管理开发项目的选址定点审批，核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发《建设工程规划许可证》等。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔10第三节前期工作三、建设工程招标1、开发建设项目的招标方式公开招标和邀请招标2、招标机构招标方式发包建筑工程，需要组织一个招标工作小组，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔11第三节前期工作3、招标程序申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔12第三节前期工作四、开工申请与审批五、前期工作的其他环节《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔13第四节建设阶段建设阶段指项目开工到竣工验收所经过的过程。一、质量控制项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。二、进度控制以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔14第四节建设阶段三、成本控制监督成本费用、降低工程造价的重要手段。四、合同管理已经成为与质量控制、进度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理职能。五、安全管理六、竣工验收商品住宅还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、能耗标识。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔15第五节租售阶段一、选择物业租售形式1、开发商自行租售大型房地产开发公司，拥有自己的销售队伍和销售网络，自我服务更有效。市场高涨、市场供应短缺，开发项目深受欢迎。开发项目已有教明确，甚至固定的销售对象时，无需再委托经纪机构（佣金：售价的0.5％～3％）。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔16第五节租售阶段2、委托房地产经纪机构租售房地产经纪机构的优势：熟悉市场情况、具备丰富的租售知识和经验的专业人员，他们对所擅长的市场领域有充分的认识，对市场当前和未来的供求关系非常熟悉，或就某类物业的销售有专门的知识和经验，是房地产买卖双方都愿意光顾的地方。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔17第五节租售阶段房地产经纪机构的作用：（1）通过市场调查，协助开发商进行市场定位（2）市场宣传活动，引导潜在的置业人士（3）从策划到项目租售完毕，协助开发商实现投资收益目标（4）提供完善的购楼手续服务（5）帮助买卖双方进行有关融资安排（6）提高市场运行效率《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔18第五节租售阶段房地产经纪机构的代理形式：联合代理（大型综合性）和独家代理（功能单一）；买方代理、卖方代理和双重代理；首席代理（大型综合性）和分代理（受首席代理委托）；选择房地产经纪机构注意问题：业务素质；具有资源；业绩；针对物业类型选择；认真签订合同。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔19第五节租售阶段二、制定租售方案1、出租还是出售2、租售进度3、租售价格4、开发商定价方法：成本导向定价：成本加成定价法、目标定价法；购买者导向定价：认知价值定价法、价值定价法竞争导向定价：领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔20第五节租售阶段三、制定宣传与广告策略1、市场宣传策略：确定宣传目标、选择宣传的信息与工具、实施宣传方案和评价宣传效果。2、广告策略：（1）广告：一种十分有效的信息传播方式，是公司用来对目标顾客和公众进行直接说服性沟通的工具。（2）广告方案：首先确定目标市场和购买者动机，才能制定下面五种决策，任务mission、资金money、传递信息message、使用媒体media、效果评价measurement。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔21补充一、房地产预售、销售广告，必修载明：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预售或销售许可证号；广告仅介绍房地产项目名称的，可不必载明上述事项。《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔22补充二、禁止发布广告的几种情形：未取得土地使用权；集体土地上开发建设；决定查封或者其他形式限制房地产权利；无预售许可证的；权属有争议；违反国家规定建设；质量不合格；《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔23补充三、房地产广告的要求：有价格信息，应当清楚表示实际的销售价格，明示价格的有效期限；与现有交通干道的距离用实际距离表示，不得用时间表示距离；位置示意图，比例要恰当；涉及交通、商业、文化教育设施及其其他市政条件等，如在规划或建设中，要说明；预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；《房地产经营与开发》厦门大学嘉庚学院林龙镔24补充不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；使用建筑设计效果图或模型照片，应注明；不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。