第二章 房地产开发的程序与管理

第二章房地产开发的程序与管理•第一节房地产开发的主要程序•第二节土地使用权的获取•第三节城市规划对房地产开发的影响第一节房地产开发的主要程序•一、投资机会选择与决策分析•二、前期工作•三、建设阶段•四、租售阶段一、投资机会选择与决策分析•投资机会选择：投资机会寻找、筛选•决策分析：市场分析、项目财务评价二、前期工作•1.分析拟开发项目用地的四至范围与特征和规划允许用途及获益能力的大小;•2.获取土地使用权;•3.征地、拆迁、安置、补偿;•4.规划设计及建设方案的制定;•5.与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可;•6.施工现场的水、电、路通和场地平整•7.市政设施接驳的谈判与协议•8.安排短期和长期信贷•9.对拟建中的项目寻找预租(售)的客户•10.对市场状况进行进一步的分析,初步确定目标市场、租金或售价水平•11.对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算•12.对承包商的选择提出建议,也可与部分承包商进行初步洽商•13.开发项目保险事宜洽谈第二节土地使用权的获取•一、开发商获取土地使用权的方式•二、旧城区房地产开发的特点•三、新城区房地产开发的特点•四、土地一级开发一、开发商获取土地使用权的方式•(一)基本概念•1.土地使用权出让•2.土地使用权转让•3.土地使用年限•4.毛地价•5.熟地价•6.土地使用费•(二)获取土地使用权的方式•1.土地使用权划拨•2.土地使用权出让•3.原有划拨土地上存量房地产土地使用权•4.与当前土地使用权拥有者合作土地使用权出让•(1)招标出让•(2)拍卖出让•(3)挂牌出让•(4)协议出让土地使用权出让•国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者,由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为.•该土地使用权有偿有限期使用.•该土地使用权在法律规定范围内转让、出租或抵押,其合法权益受国家保护.土地使用权转让•土地使用权出让后,土地使用权受让人将土地使用权转移的行为,包括出售、交换和赠与等.土地使用年限•土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期.毛地价•政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地(毛地)、或未进行征地补偿的新区土地(生地)时所收取的金额.毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费.熟地价•当政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地(熟地)时所收取的金额,或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额.•熟地价包括:土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费.土地使用费•土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用.二、旧城区房地产开发的特点•1.人口密集,建筑密度高.•2.建筑物多是危旧房,但须支付补偿费,并且会发生拆除清理费.•3.开发项目相关的市政设施及公共配套设施费由开发商承担.•4.规划条件苛刻.•5.土地费用较高.三、新城区房地产开发的特点•1.拆迁安置比较容易.拆迁安置补偿费较低.•2.规划条件限制较少.•3.征地审批困难,征地费用较高.•4.配套设施均需开发商建设.•5.项目相关的道路系统建设费用需由开发商承担.•6.开发商需支付较高的绿化费用.四、土地一级开发•由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使其达到熟地标准,再对熟地进行有偿出让或转让的过程.第三节城市规划对房地产开发的影响•一、土地出让和房地产开发过程中的规划管理•(一)土地使用权出让过程中的规划管理•(二)房地产开发过程中的规划管理•二、开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标(一)土地使用权出让过程中的规划管理•出让城市国有土地使用权之前应当制定控制性详细规划.•出让的土地,必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图.•规划设计条件通常包括:地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿化率、须配套的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求.•土地使用权受让方在办理《建设用地规划许可证》时，必须持有附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地出让合同，取得《建设用地规划许可证》后，方可办理土地使用权权属证明。(二)房地产开发过程中的规划管理•1.开发项目选址、定点审批阶段----《选址规划意见通知书》•2.申请建设用地规划许可证阶段----《建设用地规划许可证》：主要规定用地性质、位置和界限。•3.规划设计条件审批阶段----《规划设计条件通知书》•4.设计方案审批阶段----《规划设计方案审批通知书》•5.建设工程规划许可证阶段----《建设工程规划许可证》•6.竣工验收阶段二、开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标•1.规划建设用地面积•2.建筑容积率•3.建筑密度(建筑覆盖率)•4.有效面积系数规划建设用地面积•项目用地规划红线范围内的土地面积建筑容积率•项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比.•附属建筑物计算在内,但注明不计算面积的附属建筑物除外..建筑密度(建筑覆盖率)•项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比.有效面积系数•建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比.