第八章房地产法

第十三章房地产管理法律制度第一节概述一、房地产的概述（一）房地产的概念（二）房地产的特征（P218-219）（三）我国的房地产市场二、房地产管理法三、房地产管理法的基本原则（P220）我国房地产市场的发展历程：80年代末兴起，无立法规范90年代初出现房地产热1995年颁布实施《房地产管理法》，房地产市场开始走向规范90年代中期随着住房制度改革，房地产市场再次火爆，大量土地被违规征用建房。2002年7月1日国土资源部11号令、2003年3月31日71号令，严杀乱征地之风，整顿房地产市场2004年开始通过金融手段调控房地产市场（住房贷款利率、税收等等）我国的房地产市场房地产市场国有土地使用权出让市场一级市场国家垄断房地产开发经营市场土地使用权再行转让二级市场房产开发经营（商品房的开发经营）投入使用后的房屋交易市场（二手楼交易市场）我国房地产市场的相关法律规定：◆《中华人民共和国房地产管理法》（1995年1月1日）◆《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日）◆《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日）◆《商品房销售管理办法》（2001年6月1日）◆《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15日）◆《城市商品房预售管理办法》（2004年7月20日）◆《物业管理条例》（2003年9月1日）◆《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日）◆《城市房屋权属登记管理办法》（2001年8月15日）◆《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日）◆《住宅室内装饰装修管理办法》（2002年3月5日）◆最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年7月1日）第二节房地产开发一、房地产开发的概述广义建设前期的开发工作土地开发（“三通一平”）土地再开发房屋开发项目建设二、房地产开发用地的取得（一）国有土地使用权出让制度——土地有偿有期限使用1、土地使用权出让的概念及特征（1）出让主体是国家，由国家垄断出让市场（一级市场）；（2）出让的客体是城市规划区内的国有土地的使用权；（3）不包括地下资源、埋藏物及市政公用设施等；（4）出让有期限；（P225）（5）土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金；（6）向土地管理部门申请登记，领取土地使用权证。2、土地使用权出让的方式（1）协议出让；（2）招标出让（3）拍卖出让；（4）挂牌出让（二）国有土地使用权划拨制度（P221）注意:划拨土地上建的房子无法办理房产证三、房地产开发企业注意：购房时应查验开发商的《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》四、房屋拆迁（已确定为拆迁的房屋不能买）第三节房地产交易一、房地产交易的概念房地产交易房地产转让房地产开发后的交易房地产投入使用后的交易（二手楼交易）房地产抵押房地产租赁★房地产管理体制两证分离：土地使用权证、房产证两证合一：房地产权证建成房屋的销售（现房销售）商品房预售二、房地产的转让（有效要件）1、双方当事人合格；2、交易应是双方当事人真实的意思反映（参见《合同法》关于“合同效力”的规定）；3、交易不得违反政策、法律和社会公共道德；4、房地产转让的客体必须合法（P228）；七种房子不能买：（1）没有预售许可证的房子；（2）集体土地上建的商品房；（3）划拨土地上建的商品房；（4）军队使用的土地上建的房子；（5）私自加建的商品房；（6）查封抵押的房子；（7）已确定拆迁的房子不能买。5、必须订立书面合同，并办理登记手续。三、商品房预售（一）商品房预售的概念（二）商品房预售的条件购买商品房必须“五证”齐全：1《中华人民共和国国有土地使用证》；2《中华人民共和国建设用地规划许可证》；3《中华人民共和国建设工程规划许可证》；4《建设工程开工证》；5《商品房预售许可证》。（三）购买商品房应注意的问题——最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年7月1日）1、商品房预售广告的效力：《解释》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。措施：（1）将售楼人员的承诺写进合同；（2）保留楼书与广告。2、商品房的产权证书；注意：（1）注意查询房屋交易信息；（2）注意收集购房资料；（3）留心购房合同编号。商品房销售中的“双倍赔偿”：第8条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第9条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。3、商品房的质量问题：第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（注意：没有支持“双倍赔偿”）第13条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。◆《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日）◆《住宅室内装饰装修管理办法》（2002年3月5日）广东首宗商品房双倍索赔案1995年1月14日，李小姐看中了位于天河岗顶的一套价格为69万元的商品房，并向该房的销售单位正泰公司交纳了定金1万元。该房是1992年由长城房地产开发公司开发，广州市广源实业公司购入该房后，交由正泰公司包销。1995年12月4日，李小姐与广源实业公司签订了购房合同，并于同日将房款存入华侨公司的帐户，再转给正泰公司。但直至2003年6月仍未领到房产证，遂将广源实业公司、正泰公司告上法庭，要求双倍赔偿。请问：李小姐的诉讼请求是否应予支持？为什么？4、适用的范围《解释》调整的范围：商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。四、房屋抵押（《城市房地产抵押管理办法》2001年8月15日）五、房屋租赁第四节物业管理一、物业管理的概念二、物业管理法律关系的主体业主业主大会执行机构物业管理企业业主委员会三、物业管理中的契约关系1、业主公约2、物业管理服务合同