第八章房地产税费

第八章房地产税费本章主要内容1.税费制度概述2.契税中国现行房地产税种房地产收费（新增）课税对象计税依据纳税人税率纳税环节和纳税期限税收的概念及特征税收制度构成要素减免规定3.土地增值税征税范围课税对象和计税依据纳税人扣除项目减免规定税率本章主要内容4.房产税课税对象计税依据纳税人税率纳税地点和纳税期限减免规定5.城镇土地使用税课税对象和计税依据纳税人减免规定适用税额纳税地点和纳税期限本章主要内容6.耕地占用税课税对象计税依据纳税人适用税额减免规定7.其他相关税费企业所得税个人所得税营业税、城市维护建设税和教育费附加交易手续费房屋登记费印花税一、税收的概念税收是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收的一种手段。特征：强制性、无偿性、固定性。二、税收制度构成要素纳税人：税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。课税对象：税法规定的课税目的物。税率、附加、加成和减成、违章处理等。全部税种可分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。第一节税费制度概述三、中国现行房地产税种我国现行房地产税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他相关税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税等。第一节税费制度概述四、房地产收费1.房地产开发环节的收费，按照开发企业取得土地的不同，可分为土地一级开发费和土地二级开发费两类。2.房地产交易环节的收费，主要有交易手续费、房屋登记费、评估费、房地产经纪服务费、利用房地产档案费等类别。3.目前，有全国性收费标准的房地产交易环节收费主要有交易手续费和房屋登记费。第一节税费制度概述8契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。一、纳税人在我国境内转移土地、房屋权属，承受的的单位和个人为契税的纳税人。转移土地、房屋权属指下列行为：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。第二节契税9二、课税对象契税的课税对象是发生产权转移土地、房屋。三、计税依据(1)国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖：以成交价格为计税依据；(2)土地使用权赠与、房屋赠与：参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（3）土地使用权交换、房屋交换：以交换的价格差额为计税依据（等值交换免征契税）成交价明显低于市场价格且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。四、税率契税的税率为3%～5%。各地具体适用税率，由省级人民政府在规定的幅度内根据本地的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。10五、纳税环节和纳税期限纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按规定，由承受人自转移合同签定之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳税款。11六、减税、免税有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税；（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免税；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免税；（6）经外交部确认，予以免税的外国住华使馆、领事馆、联合国住华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属。•（7）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，免征契税；但非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的，应征收契税。•（8）2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且普通住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。其中购买90平方米及以下的普通住房减按1%税率征收契税。•（9）婚姻关系存续期间，房屋、土地所有权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。•（10）对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房房源的，免征契税。•（11）对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（2005）国家规定的契税税率是（）A．1%-3%B．1%-6%C．3%-5%D．4%-6%（2009）下列关于契税的表述中，正确的有()。A．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税B．土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），需缴纳契税C．契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋D．法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税E．非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不需要缴纳契税【答案】ABCD【解析】非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠予行为，应征收契税。•（2003）契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（）征收的一种税。•A．交易的任何一方B．产权承受人•C．交易双方D．卖方•【答案】B•【解析】本题考查重点是对“契税”的掌握。契税的征收对象为在我国境內转移土地、房屋权属的承受单位和个人。因此，本题的正确答案为B。16土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。一、纳税人凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。第三节土地增值税17二、征税范围土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产不包括通过继承、赠予等方式无偿转让房地产的行为。三、课税对象和计税依据土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。18四、税率土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。19每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%；土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%。20五、扣除项目土地增值税的扣除项目为：（1）取得土地使用权时所支付的金额；（2）土地开发成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。21六、减税、免税下列情况免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的；（2）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的。（3）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（4）自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征土地增值税。（2006）我国土地增值税实行（）税率。A．比例B．定额C．差额D．超额累进【答案】D【解析】本题考查重点是对“土地增值税”的掌握。土地增值税实行四级超额累进税率。因此，本题的正确答案为D。（2005）土地增值税的扣除项目不包括（）A．土地使用权出让金B．营业税C．土地开发成本D．土地开发费用【答案】B【解析】本题考查重点是对“土地增值税”的掌握。土地增值税的扣除项目包括：①取得土地使用权时所支付的金额；②土地开发成本、费用；③建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。因此，本题的正确答案为B。（2008）土地增值税实行超额累进行税率，结合扣除项目金额，其所规定的税率有（）。A．20%B．30%C．50%D．60%E．70%【答案】BCD【解析】土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。25房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。一、纳税人凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属国家所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或使用人为纳税人。二、课税对象房产税的课税对象是城市、县城、建制镇和工矿区的房产。第四节房产税26三、课税依据和税率（1）非出租的房产：按照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。税率为1.2%。即：房产税=房产原值×（1—10%～30%）×1.2%（2）出租的房产：以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。即：房产税=租金×12%27五、纳税地点和纳税期限（1）纳税地点为房产所在地。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关缴纳。（2）纳税期限：按年征收，分期交纳。六、减税、免税（1）免税规定下述房产免征房产税：①国家机关、人民团体、军队自用的房产。但其营业用房及出租的房产，不属免税范围。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属免税范围。④个人所有非营业用的房产。28⑤房地产开发商尚未销售的商品房，但已使用、出租、出借的除外；⑥对廉租住房的收入免征⑦股改铁路运输企业级合资铁路运输公司自用的房产、土地。⑧经财政部批准免税的其他房产。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按照4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。自2011年1月28日，上海市、重庆市开展对部分个人住房征收房产税试点。（2007）出租商铺的房产税税率是（）A．1.2%B．4%C．12%D．17.5%【答案】C【解析】本题考查重点是对“房产税”的掌握。房产税的计税依据和税率：非出租的房产：房产原值×(l-10%～30%)×1.2%;出租的房产：租金×12%，即税率为12%。因此，本题的正确答案为C。30城镇土地使用税（以下简称土地使用税）是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。一、纳税人土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。二、课税对象和课税依据（1）课税对象是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地。（2）计税依据是纳税人实际占用的土地面积。第五节城镇土地使用税31三、适用税额城镇土地使用税实行分类分级的幅度定