第四章房地产评估1

第四章房地产价格评估土地使用权评估评估建筑物评估房地产评估第一节土地使用权评估土地使用权估价基本理论土地使用权评估的收益法土地使用权评估的市场法土地使用权评估的成本法假设开发法路线价估价法土地使用权估价基本理论土地的概念及特性土地使用权的概念、权属、价格类型影响土地使用权价格的因素土地使用权评估原则土地的概念及特性土地的概念（狭义）：地球表面构成陆地部分的土壤层土地的特性：自然特性和社会经济特性自然特性社会经济特性位置的不可移动性数量的固定性效用的持久性用途多样性经济地理位置的可变性可垄断性土地使用权的概念、权属、价格类型土地使用权评估的概念：从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离，依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制的物权。土地使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等方式获得。土地使用权的权属分类土地所有权土地使用权划拨土地使用权出让土地使用权租赁土地使用权土地使用权的价格类型一级市场价格范畴二级市场价格范畴基准地价标定地价出让地价、出让价格转让价格其他价格（抵押、课税）基准地价－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权的平均价格。标定地价－市、县政府根据管理需要评估的、在正常土地市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一日期的土地使用权价格。出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地出让时的最低价格控制标准。交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。影响土地使用权价格的因素因素一般因素区域因素个别因素人口行政经济社会心理国际商业工业住宅位置地形地质面积地块形状土地利用土地使用权评估原则供求原则替代原则最有效利用原则预期原则土地使用权评估的收益法也称为土地残余估价法，即待估土地处于房地合一状态，并且用收益法以外的方法能求得建筑物的价格时，从房地产的净收益中扣除归属于建筑物的纯收益，即可得到归属于土地的纯收益，再用土地的还原利率还原，便可得到土地使用权的收益价格。估价公式土地还原利率土地纯收益土地价格：相等，且收益期无限长若土地未来各年纯收益土地收益年限其中：年折现系数第年土地纯收益第土地使用权价格一般公式：n)ii(n1i应用举例某公司于2000年12月购入一仓库，其占用土地面积为2000平方米，为50年期工业用地，仓库于2000年12月建成，面积1800平方米，其经济耐用年限50年，至评估基准日2002年12月该类建筑重置价格为500元/平方米。据调查，当地同类仓库出租租金一般为每月8元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%,需支付的税金为租金收入的12%，需支付的管理费用为租金收入的4%，年维修费为重置价值的1%，年保险费为重置价值的0.15%。要求：评估2002年12月的土地使用权价格土地使用权评估的市场法一、评估程序收集资料----where确定交易实例----howmany修正交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正使用年期求出比准价格决定土地估价结论计算公式1实际评估工作中，其计算公式：P=P’*A*B*C*D或=P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）其中：A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数B=（）/100=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区域因素条件指数D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条件指数计算公式2如果土地容积率与土地使用年限单独修正，则计算公式为：P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数其中：容积率修正系数=评估土地容积率修正系数/交易实例价格容积率修正系数土地使用年期修正系数m—评估对象的使用年限；n—交易实例的使用年限。nmrrK111)1(11第二节建筑物评估建筑物有关的基本知识建筑物评估的成本法建筑物评估的残余法建筑物有关的基本知识建筑物的概念建筑物的分类建筑物的特性影响建筑物价值的个别因素建筑物的概念——房屋和构筑物房屋：供人居住、生产、工作、学习和进行其他社会活动，以及储藏物品等的建筑；主要构件：基础、墙、门、窗、柱和屋顶。构筑物房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、水塔、桥梁等。承重结构钢结构钢筋混泥土结构混合结构其他结构框架结构框架剪力墙结构剪力墙结构砖混结构砖木结构经济用途商业用房民用建筑工业建筑公共建筑公用设施民用住宅其他民用建筑建筑物的分类建筑物的特性不能脱离土地而单独存在使用价值是有年限的属于可再生资源其所有权受其占用范围内的土地使用权性质与年限的限制影响建筑物价值的个别因素面积建筑结构建造质量附属设施建成及使用时间产权其他建筑物评估的特点：（一）建筑物评估应在合法的前提下进行（二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制约（三）房地分估建筑物评估的成本法思路重置成本的构成及测算三项贬值的测算重置成本的构成及测算重置成本的构成测算方法重置成本的构成建安工程费专业费用建设税费建设期利息开发商利润建筑物重置成本的估算方法（1）重编预算法（2）预决算调整法（3）物价指数法（4）单位比较法重编预算法估算建造所需的各种材料、设备的数量和标准人工时数，然后逐一乘以估价时点各材料、设备的单位价格和人工劳务费标准，再累加求和得到建筑物的重置成本。主要用于承包商投标。（2）预决算调整法根据预决算资料测算各部分的工程数量，然后采用现行单价和费用项目及费用标准，确定各部分成本，然后将各部分的成本加总，得出建筑物的重置成本。适应范围：工业建筑的成本估算。（3）物价指数法根据公布的建筑物成本指数，将建筑物的原始成本调整为目前的成本水平，以求取建筑物的重置成本。缺点：估算精度较低。（4）单位比较法将与待估建筑物类似建筑物的单位重置成本经过与待估建筑物的比较、修正，求得待估建筑物的单位重置成本，再乘以数量来求取重置成本的测算方法。实体性贬值的测算方法使用年限法观察打分法借助建筑物成新率的评分标准，根据建筑物的实际状况进行对照打分，得出建筑物的成新率。%100100BSG设备部分得分装修部分得分结构部分得分成新率其中：G---结构部分的评分修正系数S---装修部分的评分修正系数B---设备部分的评分修正系数功能性贬值由于建筑物的用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配置等不合理造成的功能不足或浪费所形成的价值损失。建筑错位：建筑物的用途和使用强度与其占用的土地的最佳利用不符。建筑过度：建筑物相对于邻区的建筑物过大或过于豪华，所引起的功效损失。建筑不足：建筑物相对于邻区的建筑物过小或质量太差，所引起的功效损失。建筑物评估的残余法基本原理评估案例评估原理（一）收益资本化法通过预计评估对象未来的正常收益，再选用适当的资本化率将其折算为现值并累加，以此估算房地产的客观合理价格。（二）残余估价法当待估建筑物处于房地合一状态，并且用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从房地产的净收益中扣除属于土地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的评估值。案例分析一居住用平房占用宅基地100平方米，月租金950元，另外已运用成本法求得土地使用权价格为500元/平方米，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%。该房寿命为25年。其它费用的计提方式如下：房租损失准备费按半月租金计算；房产税按年租金的10%计算；土地使用税按每年2元/平方米计算；管理费按年租金的4%提取；维修费按年租金5%提取；年保险费为260元。试用建筑物残余估价法估算房屋价格。consider