绿城房地产开发指引

房地产开发指引土地款项目考察立项设计设计费支付项目审批开盘策划费用支付项目经营策划项目工程前期项目组织实施工程款支付营销费用支付规费支付工程前期费用支付样板房样板区售楼处户外围墙销售款回收税金支付交付结算公司清算利润股东借款四证办理银行贷款归还股东借款及利息归还银行贷款及利息利润（设计咨询、规费、工程费用）销售额营销费用管理费用工程成本税金=（股东借款利息-银行贷款利息）财务费用项目前期阶段项目立项产品设计项目审批工程前期项目建设阶段项目交付阶段开盘招投标项目考察市场调研项目可行性分析售楼处样板房持续销售营销推广客户积累一房一验综合验收交付整改客户服务物业管理园区服务产品定位开工正负零零主体结顶外墙施工精装修投诉整改市政景观集中交付项目集中交付期及交付后阶段项目交付前准备阶段项目持续销售阶段项目开盘阶段项目蓄客阶段项目产品设计阶段项目营销工作前期阶段营销流程介绍1总体市场预判，结合地块指标特点和地块资源特点，形成产品初步定位；2确定各推广要素（案名、主效果图、主推广语等），根据工地现场条件，加快树立工地形象，并梳理与项目推广有关的工程节点，制定推广策略和执行计划；3销售中心选址、设计、装修，销售人员招聘、培训。项目营销工作前期阶段1结合地块要素、意向客户调研、所在城市同类型产品发展阶段，产品定位精细化；2梳理产品设计过程中的要点和地块周边资源，建立产品资源库，确立下阶段推广的要点；3财务、成本、设计专业，研究同类型、档次项目的建筑标准、综合成本、市场走势、价格支撑、客户需求等因素，确立主要设计标准（户型分档/公共部位和室内装修标准等/新材料、新技术的运用）。项目产品设计阶段1根据客户积累过程中对于客户产品需求的特点，会同设计部门进行产品优化，完成样板房或样板区；2根据阶段性意向客户积累的特征要素（包括区域特征、信息接收特征、购买目的特征、文化偏好特征等），梳理和调整推广渠道、推广诉求点或平面风格，并寻求推广引爆点，加速客户积累；3分阶段、分层面、系统地梳理有效客户，为开盘和定价做好基础工作，并细致跟踪周边在售和将售个案的蓄客、售价、推广情况。项目蓄客阶段1将产品信息和政策信息进行梳理，会同工程、律师、财务将其严谨地落实到《商品房买卖合同》及其附件中；2分析当期市场走势，客户积累情况，制定价格策略，注重同批开盘房源中不同位置、户型房源价格差异，分批推盘房源价格差异，不同付款方式价格差异，相对难销产品（如车位、底层）价格差异；3细致研究开盘当天可能出现的各种情况，制定相应的预案，谨慎、快速决策，执行有力。项目开盘阶段1做好客户的维护工作，通过系列的客服活动，从客户的角度出发为其提供增值服务，通过老客户的口碑带来新的客源；2细致地做好客户资源和剩余房源的整理，执行行之有效的新老客户追访计划和阶段性推介房源；3最大化地利用后续的工程节点，如外立面呈现、公共部位精装修呈现、局部景观呈现，以及周边支撑性资源的呈现，开展软性的媒体推广和营销活动。项目持续销售阶段1重新梳理以往开盘销售过程中的销售说辞、销售合同条款、销售物料、销售广告，仔细研究与交付产品的差异点，制定统一的说辞和解决办法；2会同工程、物业开展细致的一房一验，并对验房结果进行认真培训；3与新闻媒体提前做好对接工作，将有可能产生误解的工作内容提前进行沟通。项目交付前准备阶段1根据交付产品的特点和数量制定合理的交付计划，交付量大的项目尽量安排分批交付，有条件的可以进行预交付；2合理地安排交付现场的场地布置、人员布置和流程设置，交付现场为客户提供各类服务性的工作；3根据客户阶段性入住的要求，提供阶段性、有针对性的各类主题性活动，实实在在地为客户解决入住碰到的问题。项目集中交付期及交付后阶段工程营造介绍一总体开发方案编制二工程前期管理三工程设计管理四工程招投标管理五施工准备管理六施工过程管理七项目交付管理八项目交付后客户投诉管理一总体开发方案编制■做好当地建筑特质和产品差异化研究，为项目产品定位提供方向；产品定位是房地产项目的核心部分，定位的准确与否成为整个房地产项目成败的关键。而房产品建筑特质及产品差异化的研究，对项目产品定位有着至关重要作用。别墅多层公寓高层公寓大型社区城市综合体度假公寓商用物业房产品种类别墅绿城·桃花源小法效果图法式排屋庭院精装修效果图排屋云栖玫瑰园效果图排屋绿城·宁波桂花园效果图多层公寓绿城·杭州西溪诚园效果图高层公寓高层公寓绿城·宁波绿园效果图绿城·海南清水湾海景度假公寓效果图度假公寓绿城·温州鹿城广场效果图城市综合体城市综合体绿城·台州玉兰广场效果图商用物业—办公绿城·宁波研发园二期效果图杭州四季酒店效果图商用物业—酒店商用物业—酒店海南清水湾威斯汀酒店效果图■做好项目地理环境研究，为地下方案设计、建筑结构形式、成本预控等提供参考；⑴自然条件；如年平均温度，冬季最低日平均温度，日照、主导风向和风速，最大冻土深度，土壤类别及地耐力，地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位，抗震设防烈度，地势和地貌等。⑵建设场地现状；如场地归属，现有可供利用建筑物幢数和建筑面积，现有建筑物需拆除建筑面积，现有的可供利用或需拆除的构筑物，以及周边项目建筑特质、工程进度情况等。宁波东部新城项目地域勘察资料■做好市场环境与开发方案的关系研究，根据企业经营要求做好方案和开发节奏的整体调控。■编制设计任务书，重点在于对同类产品的研究；■做好建筑立面、精装修等重要材料及节点的选样把控；二工程前期管理■熟悉当地人文环境和主要社会关系，积累必须的项目开发资源；■熟悉地方性法律法规要求，处理好地方法规和项目经营运作间的关系。三工程设计管理立面用材-面砖立面用材-石材立面用材-玻璃精装修材料可分为设备和装饰材料。设备主要有厨房电器、橱柜、卫浴等；装饰材料主要有石材、木地板、墙纸、墙地砖等。绿城·宁波绿园绿城·丽江公寓■做好各阶段设计成果与营销的交底工作；■对主要专项设计如地下室开挖围护、地下室综合管线、商业街等做针对性把控；■做好“四新”技术的前瞻性考虑。宁波东部新城C1-8、C1-9基坑维护方案C1-8C1-9■做好工程、材料等招投标主要部门责任人员的沟通，明确廉政和全面工作要求；■做好招投标当中的主要谈判性工作；■和主要合作单位的高层领导进行深入沟通。四工程招投标管理■严格编制施工总组织设计；做好各施工阶段的工地现场形象管理：如土方开挖、主体施工、立面装饰等；做好各阶段施工过程中的应急预案编制、计划和落实工作；制定切实有效的能够把控产品品质的各种检查与品质预控方案。五施工准备管理基础垫层砼面及板砼面质量基础施工管理底板钢筋基础施工管理结构梁、柱质量控制主体施工管理蓄水试验，结构板质量把控上部蓄水下部无渗漏点主体施工管理砼覆盖养护主体施工管理■把握好各分项工程对项目整体进度影响的控制关键点，如挖土对桩基工程的影响、基坑围护安全性问题对开盘节点的影响等；■做好样板施工阶段中各类销售道具与工程关联方面的把控（如售楼处、样板房、模型、实景等）；六施工过程管理售楼处绿城·西溪诚园样板房绿城·温州鹿城广场■处理好外墙方案与主要材料选型、供应的关系；■做好建筑空间尺寸的预控、检查；■严格做好防水工程渗漏点的预检、预控和检查；■做好施工现场的物流组织管理；■做好精装修项目精装修与总包单位工作界面的协调处理；■做好施工过程的成品、半成品保护；石材保护洁具龙头保护门套保护■发挥好抢工阶段以身作则和现场指挥协调的能力;■各阶段施工过程中，根据交付时间点的倒排，及时做好工程进度调控。■做好项目最终实施成果与规范之间的差异性问题的预控和解决方案；■组织落实项目交付前的“一房一验”工作；■合理安排好各项验收与交付节点间的关系。七项目交付管理■做好项目交付后整改投诉工作；和施工单位做好沟通，确保整改工作的及时性和整改维修的服务品质。八项目交付后客户投诉管理绿城·上海玫瑰园实景别墅绿城·杭州桃花源实景别墅绿城西子·青山湖玫瑰园实景别墅别墅绿城·长沙青竹园实景别墅绿城·舟山桂花城小院实景绿城·杭州桂花城实景多层公寓多层公寓绿城·舟山桂花城实景绿城·青岛理想之城实景图多层公寓多层公寓绿城·德清百合公寓实景绿城·北京御园实景平层官邸绿城·北京御园实景平层官邸绿城·杭州留庄实景平层官邸绿城·春江花月实景高层公寓高层公寓绿城·蓝庭实景绿城·杭州深蓝广场实景高层公寓度假公寓绿城·千岛湖度假公寓实景商用物业—办公绿城·宁波研发园二期实景绿城·宁波研发园二期实景商用物业—办公新昌雷迪森酒店实景商用物业—酒店