美国地产基金

Private&Confidential2014年7月太盟投资集团携手美国OakPassCapital美国系列地产基金(一)Private&Confidential2免责声明和风险因素披露本报告（下称“报告”）是在保密的基础上向贵方提供关于太盟投资集团（与其附属机构一起，根据上下文要求，合称“PAG”）、OakPassCapital(下称“OPC”),以及旗下PAG-OPC美国地产基金（下称“基金”）的初步概要信息，且报告不得被复制或用于其他目的。本报告不构成一项出售要约或一项购买基金利益的要约邀请。要约将仅向合格的投资者发出，且仅通过单独的募集备忘录和基金的管理及认购文件（下称“基金文件”），且基金文件应当作为一个整体被阅读。在出售基金的任何利益之前，基金文件将递送给未来投资者。基金文件提供的信息包括投资目标、期限以及投资条件等额外信息，且还包括税项信息以及对关于投资基金决定很重要的一些风险及利益冲突披露。报告中的基金期限不是完整的或最终的，且根据基金文件来整体确定（将应贵方要求，向贵方提供该基金文件的副本且在投资之前送达所有投资人并由投资人审阅）。如若本报告中所述的认购或期限与基金文件中的相反或不一致，则以基金文件的内容为准。本报告中所含关于基金的信息为初步的，且受制于更新、完成、修改、进一步验证和修订。本报告中含有的某些信息来自于其他方准备的公开或非公开信息，该信息在某些情况下未在本报告之日更新。由于前述信息为报告之目的被视为可信的，无论是PAG、OPC,还是基金或是其普通合伙人或管理人均不对前述信息的准确性或完整性承担责任，且前述信息未被PAG、OPC,或基金或其普通合伙人或管理人单独验证。无论为何种目的，均不得信赖本报告中信息或信息完整性。PAG、OPC、基金或其普通合伙人、管理人或任何人均不以明示或暗示的方式担保本报告所含信息或观点的准确性或完整性，且不承担关于前述信息或观点的任何责任。相应地，无论是PAG、OPC,还是基金或其普通合伙人、管理人不对任何人因信赖说明或本报告中的疏忽或与报告相关的未来交流所遭受的任何直接或间接地损失承担责任，且明确免除任何前述责任。本报告的使用在某些司法管辖区可能受到法律限制。本文件中提到的产品可能不会在某些国家或地区出售，可能也不适用于所有投资者；它们的价值和它们带来的收入可能浮动且/或受到汇率、利率或其他因素的不利影响。未来投资者应当使其本身了解投资基金的法律要求和税收后果，包括其国籍、住所及营业地。在做出一项投资决策时，贵方必须依靠自己对基金和要约期限的审查。贵方不得将报告的内容视为法律、税项、投资或其他建议。在受要约人收悉所有适当文件之前，不得对任何购买基金利益的要约做出承诺。除本报告中提供的信息外，任何人员无权就基金做出任何说明，如若有人做出该无权说明，则该说明不得被信赖。该文件包含关于PAG、OPC和基金投资、战略及组织结构的高度保密信息。本文件和本报告在接收方将保密前述文件和报告中（或其他口头或书面方式中）任何关于基金的信息的基础上向其提供和做出。本报告是保密的，且不得在未经PAG、OPC或基金事先同意的任何时间全部或部分被拷贝、出版、复制、分发或传送。本报告中的历史收益不是对未来表现的预测且不保证能达到这些或类似的数值或收益或达到该表现目标。基金将有主观性的估价政策且不需要向其投资者提供周期性的定价或估价信息。投资基金会涉及到复杂的税收结构，这将导致重要税收信息发布的延迟和投资者获得其所得税申报延期要求的延迟。本报告中的某些信息构成“预见性说明”，这类说明可以通过预见性术语识别，例如“可能”、“将”、“应当”、“预计”、“预期”、“目标”、“继续”或“相信”，或类似消极性词语或类似术语。由于各类风险和不确定性，实际事件或结果或基金的实际表现可能与前述预见性说明中的内容截然不同。免责声明和风险因素披露Private&ConfidentialPAG-OPC美国地产基金（下称“基金”）是一支私募房地产基金，将以房地产投资信托基金的形式(下称“REIT”或“REITs”)投资于美国房地产市场，摘要如下：•基金由太盟投资集团与OPC共同发起。太盟集团是亚太地区最大的另类投资管理公司之一，旗下管理资产超过100亿美元•OPC是一家私有美国房地产投资公司，专注于美国房地产投资以及管理。创始人曾创建管理多个商业地产投资公司,这些投资平台累计管理资产约240亿美元•于美国房地产市场以及整体经济基础改善回暖的时期投资于美国房地产,有利于租金增长和价值提升•通过基金发起人与具有丰富经验的当地业主/开发商/运营商的良好关系,例如Pintar投资公司(下称“Pintar”),基金将投资于美国房地产市场中低于市场价格的同类最佳资产，组建一个住宅类项目的投资组合•目标募集额度5亿美元,总规模5亿美元,基金达到9000万美元规模即可正式成立。概述3概述Private&Confidential海外投资市场越来越活跃受诸多因素影响，富有的中国个人投资者也越来越注重在海外投资：•多元化跨国资产•人民币中长期汇率的风险•在经济环境和社会环境都稳定的市场保存财产•在有优秀学校的市场投资，以满足儿女的教育需求•出于对中国房地产市场泡沫的担忧以及房市调控和限购，国外的机会变得更有吸引力，更具相对价值,更为理性4中国投资者的投资机会中国对海外投资总额持续增长：•2013年前5个月，亚太地区的投资者在海外房地产市场投资的总额比投资于亚太地区的外来投资总额超出43亿美元，创历年来的新记录。•中国在亚太地区对外投资的总额中占31%，比其2012年全年海外房地产投资总额多22%.•EconomistIntelligenceUnit(EIU)预测，到2017年，中国对海外的直接投资将从2012年的1150亿美元升至1720亿美元。•在所有投向海外的资本中，预计有5-10%的最终流向为房地产。•投资者分为两种：一为寻求稳定收入的机构投资者；另一种为持有大量现金的开发商。来源:第一太平戴维斯Private&Confidential美国是中国投资者青睐的投资市场•美国市场正在获得越来越多的关注‒美国市场刚刚经历一个周期的谷底并开始复苏，为绝佳的买入时机‒持续偏低的新增供应‒稳定和有吸引力的经济和社会结构‒经济增长的复苏‒资本市场的支持‒强劲的海外投资流入‒没有限购‒充足的教育资源和对外来移民友善接纳的文化•中国投资者在美国房地产市场的投资案例–根据美国NationalAssociationofRealtors公布的数据显示，截止2014年3月的一个12个月周期中，中国在美国房地产国际销售额中有220亿美元的贡献，相当于全部外国销售额中的24%。–2012年，位于曼哈顿中心区的一座新的高层住宅，One57，向富有的中国买家售出了10到15套高价住宅。建成之后，俯瞰中央公园的这一物业将成为纽约最高的住宅建筑。–SOHO中国的首席执行官以7亿美元为其家族信托购入曼哈顿通用汽车大厦40%的股份。该大厦靠近中央公园的东南角，有50层高。5中国投资者的投资机会来源：华尔街日报Private&Confidential6中国投资者成为美国楼市最大海外买家美国全国房地产经纪商协会于2014年6月公布的一份国际物业销售年度调查报告指出，美国房地产的外资采购量在2013年有35%的高速增长，其中以来自中国的交易数量增长最明显。中国买家已经是美国住宅房地产市场中外国现金的最大来源，2013年期间，美国房地产市场中每4美元的外国人采购开支，就有近1美元来自中国。在截止2014年3月结束的一个12个月周期中，中国在美国房地产资产的国际销售额中有220亿美元的贡献，相当于全部外国销售额中的24%；这个比例远高于之前一年周期中128亿美元，也就是19%的占比。加拿大依然是海外投资者中购买美国房地产数量最高的,不过2013年的19%份额相比之前一年的23%有明显下降,而中国买家的占比则是在同期从12%提高到了16%。来源：美国全国房地产经纪商协会、华尔街日报其他中国加拿大英国印度墨西哥中国加拿大墨西哥英国印度德国海外投资者投资于美国房地产市场总额截止于2014年3月海外投资者购买美国房地产数量截止于2014年3月中国投资者的投资机会Private&Confidential资产合理配置规避汇率风险7中国投资者的投资机会合理配置资产将有助于投资者规避不可控的汇率风险：•自2014年1月下旬以来,人民币汇率持续走贬，意味着汇改以来的快速升值通道很可能告一段落,汇率双向波动局势趋于明朗化•近日人民币汇率日内波动明显高于前期水平,有研究员指出,央行或许在逐步试探扩大人民币汇率区间,这将增加投资者投资单种货币资产的风险•适量的资产配置将有效的规避不可控的汇率风险•目前美国房地产市场从时间以及复苏阶段都处于中期,未来数年美国房地产市场仍将有良好表现来源：中国纸金网美元对人民币汇率走势Private&Confidential中国开发商争相开拓海外地产投资业务投资案例–2014年6月25日，中国建设银行通过非公开交易收购伦敦金融城111OldBroadStreet写字楼作为其欧洲新总部，交易价格约为1.11亿英镑。–2014年6月20日，中国人寿联手两家公司以7.95亿英镑购买伦敦地标金丝雀码头的30层10UpperBankStreet大楼70%的股权。–2014年1月，绿地集团购入伦敦西南部的啤酒厂RamBrewery地块，还将开发泰晤士河岸边、伦敦金融核心区金丝雀码头区域内的一处超高层公寓，总投资额达12亿英镑。–2013年10月,绿地集团与ForestCityRatner公司合资于纽约布鲁克林开发总投资额达50亿美金AtlanticYards住宅项目。绿地集团持有合资公司70%股份。–2013年10月,复兴国际有限公司于曼哈顿下城购买了一栋价值为7.25亿美金的商厦OneChaseManhattanPlaza。–2013年2月，中国最大的开发商万科与美国最大的开发商之一铁狮门合作，在旧金山买地，开发一个高端住宅项目，迈出其美国业务的第一步。–万通地产在纽约投资了一个由Durst公司开发的包括酒店和住宅的综合项目。–首开集团20年前进入美国、澳大利亚、香港等海外市场，至今其海外资产已达到15亿人民币。目前首开在美国、澳大利亚、香港和澳门均有经营项目，并组建了百人以上的海外公司团队。–2013年3月，绿地集团从加拿大基金Brookfield手中购买了悉尼的一栋写字楼和历史保护建筑，计划重新开发建成为包括公寓和酒店的悉尼绿地中心，总投资4.6亿美元。–2013年4月，泽信控股与一家美国奥克兰的开发商签约合作开发一项占地65公顷的滨海项目。–2012年底，鑫苑地产，中国第一家在纽约交易所上市的开发商，在美国纽约布鲁克林买地，开始开发其在美国的第一个项目——一座有216套住房的住宅物业。公司计划将物业的40%出售给中国投资者。–大胜太平集团在美国俄亥俄州的托莱多购买了69公顷湖边的土地，用以开发价值2亿美元的综合项目。8中国投资者的投资机会来源：福布斯,华尔街日报Private&Confidential个人投资者面临的投资障碍9尽管中国的个人投资者非常希望在海外进行投资，但以个人名义进行的投资通常面临诸多障碍：•缺乏项目来源以及法律和融资上的支持，过分依赖个别华人住宅地产经纪人•物业的管理和维护令人头疼•由于缺少专业税务规划导致的税负过重•个人的投资难以多元化挑战Private&Confidential直接投资与投资于PAG-OPC美国地产基金的比较10直接投资PAG–OPC美国地产基金对市场的了解投资者对目标投资市场缺少了解或一无所知太盟以及OPC的团队对全球市场有深入了解,团队有丰富的美国地产投资经验，且能得到其美国合作伙伴的专业支持地理区域多元化单一投资者通常只能投资于一个或数个物业，面临的风险较大PAG–OPC美国地产基金可大量投资于位于美国不同州的住宅项目,以提升风险调整后的回报率规模效益受规模限制，个人的投资收益，尤其是住宅地产投资收益有限基金使得投资