苏州别墅市场简报

苏州别墅市场简报2006年4月北京一、大苏州别墅市场整体格局综述目前的大苏州的别墅市场来看，案量主要集中在苏州和昆山两个板块，其两个区域别墅发展期相对较长，具备相当成熟度，产品的风格、类型多样化。同时外向型经济发展的辐射，外商、台商及大批的国内投资商等客户群体聚集，无疑加大了别墅的消化量，整体市场价格逐步上升。区域内风景景观得到充分的利用，开辟着度假式别墅的天地，受到了外商及上海客的青睐。常熟及太仓、吴江等其他区域别墅案量较少，这几个苏州城市的副中心，别墅发展期较短，相对来说别墅起点较低，夹杂着一股“孩提时”的幼稚气。早期当地土地政策控制的松懈，导致大量的别墅都是购地自建，使整体的别墅市场产品竞争力度弱。产品种类、风格过于单一化，其别墅主要以居住型为主，客户群体则为当地高层人士为主、少量的外地客辅助而成。但是，不免稀少的高端产品推出市场，引领着区域市场价格的加大，别墅市场也逐步走向成熟之态。二、苏州别墅市场的演变第一次开发兴起于1994年，当时外资企业开始进入苏州，开发的别墅项目以高档外销别墅为主，主要有金阊区的白莲花园、高新区的御花园和太湖湖畔山庄，其它项目则是分布在各个住宅区内的零星项目，内销市场几乎没有。第二次开发浪潮是从1998年起，跟随上海的TOWNHOUSE热，苏州也出现了以TOWNHOUSE为主流的新别墅形态，如独墅苑、美墅缘、国贸莱茵花园，其间也开始出现大量的独立别墅如美之国，基本上是属于经济型别墅。第三次浪潮是从2002年初开始，规模和力度都超越以往，在全市范围内开始出现大量的项目，特别在独立别墅这块尤为活跃，一些面向高端市场的豪宅项目也开始从大量的经济型别墅项目中脱颖而出。其中尤以围绕木渎灵岩山天平山景区的山景板块、太湖西山地带的山水度假板块和园区的金鸡湖环湖板块最为吸引别墅置业者的眼光，另外，以中式庭院风格为主题的产品如江枫院也以其非主流的产品形态成为别墅市场中一道崭新的风景，并吸引了一批跟风的发展商。苏州别墅市场甪直木渎古城区环太湖相城金鸡湖寒舍江枫园天邻风景天伦随园澄湖御墅金澄明珠碧瀛谷太湖之星东方春晓金水湾静湖聆湖丽墅绿洲半岛山雨墅泉景花园三、苏州别墅市场的区块划分三、苏州区块特性及代表个案分析【古城区】――中国人家儒雅文化在苏州的别墅领域，纯庭院式别墅并非一开始就占据市场前沿，直到江枫园以打造纯苏州庭院别墅的理念赢得市场的喝彩后，人们忽然发现，这样的别墅代表着苏州人杰地灵、内敛儒雅的文化内涵，是具有生命力和附加值的产品。本区块别墅的特点在于恪守粉墙黛瓦、简约淡定的传统风格，静巷人家，适于作为居住型别墅。这类别墅的面积区间200－400平米，价格区间200－500万元，较受私营业主、高级职业经理人及海外人士的欢迎。分析：古城区――这是一个回归主流的产品和一个价值升值的区域，苏州庭院别墅必将引导古城区内的别墅项目向着这个方向发展。可以预见，由于古城区地价的不断回归和产品本身较高的建设成本，古城区内的别墅将无可置疑地构筑新的价格平台。【寒舍】项目概况：位于金阊区枫桥路寒山寺旁，总占地11万平米，建面9.35万平米，容积率0.85，属混合型别墅区，共计414套（含24幢独栋），分三期开发完成。开发次序：一期01年10月推出联体，户型160-230平米，单价3000-4000元/平米，总价60万元。二期03年11月推出130多套。联体单价5000-6000元/平米，主力户型220平米，总价120万；独立单价8000元/平米，主力户型320平米，总价250万。三期04年4月14日推出32套联体别墅，4-8拼，共5幢，主力面积220平米，均价8300元/平米，总价150万左右。一二期全部售罄，三期目前已卖掉80%。建筑设计：秉承寒山寺1500多年文化源脉，围绕“文化定位在前，建筑方案在后”的设计理念，把项目定位为“寒山寺旁，纯中国庭院别墅”。其风格承传统徽派建筑，大量采用小开间、大进深（二进式）格局，而所谓“中国式庭院”即指首进与二进房屋之间的内庭，实为天井的变体。客源分析：第一期：多数为居住和投资，其中30%被台商购买；第二期：40%为台商，40%为苏州本地人（主要为私营业主），10%为外地投资；第三期：共推出32套，目前9套为台商购买，剩余为苏州本地的事业单位、政府机关及律师等。【江枫园】项目概况：系中外合资苏州万国房地产开发有限公司开发承建，位于苏州著名佛教胜地寒山寺风景区内，与著名的枫桥、寒山寺景区仅一水之隔，总占地面积约7.75万平米，拟建99套私家园林式别墅。开发次序：在上世纪90年代初开始建造，由于当时的消费力制约以及环境因素（现寒舍地块当时为华盛造纸厂，三废排放较为严重），去化一直较慢。一期是欧美风格，二期开始为其主力产品为独院式园林别墅，如今上述抗性逐渐消除，前三期项目已经销售完毕。四期03年5月推出21套，12月售罄。单价1-1.2万元，最小户型280平米，主力300多平米，总价范围在330---720万之间。目前在等五期拿地。建筑设计：吴文化与现代化的结合，在江枫园里还表现为宅第内的建筑-----堂室楼阁、亭榭廊庑，石库门、蟹眼天井、马头墙等都是苏州古典园林式的，而室内种种设施则是新型而非古典的，符合于今天现代化的家居生活需求，因此，江枫园找到了吴文化和现代化相融相同的契合点，这是一个突破。每座住宅都是一座独立的小园林，平均占地１亩左右。供居住、使用的主体建筑面积一般为３００平米，能满足一家人现代生活多方面的功能需要。庭园面积一般占全园面积的２／３左右。园林设计：江枫园整体上是一座大园林，利用园林借景造景的手法，园内时有平桥、拱桥点缀，路边河池相望，亭、台、楼、榭石小品等令人目不暇接。高粉墙下的小巷旁，与河并行的街路边粉墙黛瓦，飞檐翘角，洋溢着浓重的江南世族第宅的豪气，更有淇泉春晓、莲池鸥盟、霜天钟籁、寒山积雪、梅坞寻诗等系列景点散布其中……【环太湖板块】――山水度假绝佳处苏州的度假式别墅大多集中在太湖风景区附近，真山真水真空气，都是尤为稀缺的自然资源。依山傍水是这类别墅不可或缺的重要因素，最能体现人们回归自然的心理需求。同时苏州房地产业、旅游业的蓬勃发展，也给度假式别墅的发展创造了良好的条件。建筑风格有中式，也有欧式。规定该区块别墅不超过三层。分析：该板块侧重于旅游度假型，是5＋2生活方式下的第二居所的首选。在国家三令五申要控制风景区的房产开发后更凸现其价值.【太湖之星】项目情况:位于苏州太湖旅游度假区长沙岛，中国内湖第一大桥太湖大桥穿岛而过，距苏州仅15公里，与上海保持90公里恰到好处的距离。沪宁高速公路、312国道、铁路、光福机场构筑起全方位立体型交通网络。占地1698亩，建筑面积22万平方米，容积率0.25。计划建造一个集别墅、五星级酒店、跑马场、高尔夫球场、网球场、游艇码头、及相关附属设施场所的高起点、高档次、高水平的度假娱乐中心。开发次序:整个项目原计划分四期开发，预计600多套，在5－8年内完成。一期00年10月开盘，首推72套，单价5400－5700元／平方米，130－210万，主力户型为280平米，已全部售罄。二期02年底滚动式推出，共计200套，最初单价6000-8000元/平米，260，现在推天王谷20幢独立别墅，单价9000-1万元，主力户型300平米，总价为300多万，目前已售出80%。建筑风格：A型-罗马风格、B型-意大利文艺复兴风格、C型-法国折衷主义风格E型-乔治亚风格、G型-法国第二帝国风格、H型-都铎式住宅、I型-维多利亚式住宅配套特色：太湖之星高尔夫乡村俱乐部，和两个世界标准的游艇码头，500余个泊位，近百艘各式游艇的俱乐部，为太湖之星的业主提供了顶级的休闲设施；一个占地数十亩、拥有近百匹伊梨、内蒙纯种马的高档马场。一期购房客户送价值5000元的马一匹；小区还有五星级宾馆和多项VIP项目设施。提供星级酒店式物业管理服务。客源分析：从客户区域看，其中60％买主为上海人，另有15％为在沪及周边地区工作的港台人，苏州客户占15%，周边附近及其它客户占10%。从客户职业特征看，购房客户的主要职业为：A、私营企业老板，B、合资企业经营者、经理，C、证券、金融、保险从业者，D、在中国投资的外商，如台商。从置业目的看，主要是休闲度假和投资。购房客户相互介绍购房的比例达20－30％。度假别墅所以热销，一是因为“5＋2”假日休闲度假生活模式，已成为一部分经济富余的上海人的追求；二是因为上海及周边地区高速公路交通的改善，为有车一族的度假生活拓展了空间；三是因为远郊及苏杭一带有真山真水，像太湖之星坐落太湖长沙岛上，跟青山相拥、与湖水相依，光福、灵岩等著名风景区全在左右近旁，加上小区内就有高尔夫球场、马场和游艇码头，比起都市和近郊别墅来，更适宜度假休闲。【碧瀛谷】项目情况：碧瀛谷半山而造，遥揽江南胜景东山、西山，俯临36000顷太湖，独拥200米长，高低落差达50米的三段跌落式龙脉瀑布。占地7万平方米，总建筑面积1.8万平方米，绿化覆盖率达82％。在海拔25至80米的不同层面上建造58栋超豪华观景别墅，每栋都正对太湖。整个别墅区因势造型，将山景、湖景与建筑融为一体。开发次序：首次引入山体别墅，共设计有6种户型，面积292-427平方米，全部为精装修成品房，按总价卖，主力700万元左右，合单价1.3-1.6万元。目前仅剩10套。建筑特色：别墅群将房子与山坡结合起来，家家正对太湖，遥望东西山风景区，使整个山景、湖景、建筑有机融为一体。首次引入山体别墅、作为山地（坡景）别墅的扛鼎之作当首推位于太湖渔洋山的。精装修采用的厨卫浴及空调设备分别来自德国、意大利、美国和欧洲，以其面太湖而背山的绝佳视野一步跨入苏州最高档的别墅阵营，很可能成为前无古人后无来者的绝版产品。配套设施：在建中的2000亩灯光高尔夫球场与水上美食城，周围1公里内高级游艇俱乐部、跳伞俱乐部、旱地雪撬、大型游乐场应有尽有。由于“碧瀛谷”地处旅游胜地，其天然环境决非人工完成，且山地别墅必须与山坡自然贴合，难以拷贝模仿，所以数量十分稀少，从长远看，具有不错的增值潜力。【金鸡湖区块】――国际化的水岸居住“离生活不远，离自然很近的城市景观别墅是园区环金鸡湖板块的最大优点，国际化是其主流发展方向。在园区的土地拍卖价格屡屡刷新记录，突破400美元／m2之后，沿湖别墅的价格已跨过1万元每平方米。从该板块的客源构成看，虽然成交量中外商约只占有20％，但80％的国内购买者都是或多或少有国际业务或者一定程度的国际交往，符合国际化潮流。分析：该板块的总体特点是物业品质上乘，其中邻近金鸡湖诸案具有居住、度假两相宜的兼容性。得益于园区金鸡湖景观项目高起点的规划与建设，造化与人工的完美结合，这里的一些别墅区将成为苏州市为数不多的具有国际水准的顶级住宅区。其中，引人关注的是东方春晓和金水湾。【金水湾】项目情况：位于工业园区金鸡湖东南岸，占地13万平方米，总建6.2万平方米,容积率0.48，共有199套别墅。三面环湖，近有水巷邻里、金鸡墩两大景点与望湖角呼应，远则整个金鸡湖的浩淼景色一览无余，特别的是，最近的临湖别墅距离湖面仅30米，其黄金地块的含金量可见一斑。开发次序：一期所推63套别墅（28套双拼别墅、35套独立别墅、5套豪华别墅），自03年6月份开始陆续签约，价格基本在5800－8000元/平米之间（其中豪华别墅在800万－1000万/幢）。二期共计100套，首批03年9月推出，30余套全部售完，04年2月份推出第二批30多套独立别墅，现剩余10套。户型面积344－426平方米，单价9000-12000元/平米，总价270万元，沿湖400万元。一期推出的时候，正是市场上的空缺，受到了很大的欢迎，去化速度也较快。二期去化也很快，并且价格有较大幅度的上涨。【木渎板块】该板块位于苏州“三古一湖”旅游大格局的中心位置，风景优美，交通便利。以江南名山灵岩山、天平山为依托，与太湖、石湖、苏州工业园区等并列为苏州三大别墅区，即俗称的“一木”、“二湖”、“三园”。该板块紧紧围绕苏州的传统风景区天平山和灵岩山展开，受高新区多年外向型经济发展的辐射