美国房地产政策

美国政府住房政策一、美国政府住房政策的回顾根据美国联邦法律规定，住房政策的着力点和住房管理部门的主要任务是帮助中低收入家庭解决注房问题，而对中上收入者采取灵活的政策。1．罗斯福与杜鲁门时代1932年，为应讨经济大萧条出现的住房建设和金融危机，罗斯福政府介入住宅市场，设立了“联邦住宅贷款银行系统”(FHLB)，并批准《住宅抵押贷款法》(HOLA)，依此成立了“房产贷款公司”(HOLC)，改变以前由地方私人金融机构操作的短期、一次性还本付息的抵押贷款方式，由联邦政府负责担保，形成提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场。1934年，国会正式通过《国家住房法》(NHA)，成立“联邦住宅管理局”(FHA)和“联邦储蓄贷款保险公司”(FSLIC)，组建“互助抵押贷款保险基金”，负责对个人住房抵押贷款提供保险。为解决中低收人人士的住房难题，国会在1937年又通过“公共住宅法案”，设立“联邦平民房屋建设总处”(USHA)，以建立永久性的中央补助。由地方政府执行的低租金平民新衬方案(LPHP)，最初在亚特兰大和德克萨斯的奥斯丁两地进行实施，但受二战的影响，实际在战后才开始操作。1949年，杜鲁门政府修订了《国家住房法》，提出住房目标：“让每一个美国人拥有合适的住宅和居住环境”，并计划在其后六年内年均兴135,000个公共住宅单位，实际上只是在1950年达90,000个的规模，一般仅建成25.000个左右。2．肯尼迪与约翰逊时代1961年，肯尼迪政府改变传统的帮助低收入人士的做法，提出由私人机构兴建并出租低收入家庭住房的设想。主要动作是制定第221(d)(3)条款的“低于市场水平利率”的贷款计划，即鼓励私营金融机构按照比市场水平低的利率向租赁性住宅项目提供贷款，而将此抵押权按照正常的市场行情出售给联邦全国抵押协会，其间差额由联邦政府补贴。从1961一1965年，约有90，000个住宅单位实施了此项计划。但是，由于上述补贴数额庞大，政府财政收支很难平衡。1965年，约翰逊政府又提出“租金增补”计划，将低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20％，其余租金部分的差额则由政府提供补助。1968年.出台第236条款的新住房贷款计划，政府鼓励私人发展商从私人金融机构那里按照市场利率贷款，但实际须付利率为1％，其间差额由联邦政府贴息。同年，《住房与城市发展法》颁布，“住房与城市发展部”(HUD)成立，后来的许多住房计划由此部门负责实施。3．尼克松与福特时代1969年，尼克松上台之后，先后实施了第235条款的“自置居所计划”和第236条款的“租赁住宅计划”，但收效甚微，尤其是当时的公屋建设或公私合作的住房计划受到很大非议，加上经济不景气，尼克松暂时中断公屋建设。1970年，国会通过“紧急住宅融资法案”，批准成立隶属“联邦住宅贷款银行系统”(FHLB)的“联邦住宅贷款抵押公司”(FHLMC)，协助FHLB下属的各储蓄与贷款协会开辟二级抵押市场。1974年8月，经过长时间的酝酿，出台了“住房与社区发展”法案第8条款计划(下文简称“第8条款计划”)。替代原先的第235条款计划和第236条款计划，明确为低收入家庭的交付租金提供信用担保，在住房政策上有重大突破。而后，福特提出“社区发展补助计划”(CDBG)，将住房建设、都市重建和其他住房资助计划合在一起．并将资金分配给各州和地方政府．旨在加强相促进社区的发展。4．里根与布什时代在里根执政之前，卡特曾设想帮助租客以合作社员的身份购买所租住的—人住宅，但由于难以承受还款的压力而失败。为减少政府的财政压力，里根在第一任期内修订第8条款计划，提高租客承担租金的能力(由家庭收入的25％增至30％)，并且降低政府确定的“公平市场租金”之标准。为加快低收入家庭住房问题的解决，里根在1987年的税制改革中，相应推行“低收入阶层位房税金信用计划”，为针对低收入人士提供住房的项目业主予以税收减免之优惠。1990年，布什政府出台“国民可承担住宅”法案，一方面通过担保和信用证明方式为租客提供帮助，有效利用现存的住宅；另一方面，加强地方政府和地方非营利的社区开发机构在地方住宅建设中的作用。此外，将住宅自有化作为主要战略，实施“人人拥有居住机会”计划(HOPE)，把公屋出售，并将一些社会服务与住房问题相融合。5．克林顿时代改革住房与城市发展部(HUD)的职能，在削减联邦政府对住房有关预算的同时，将执行住房计划的职能逐步转交到州和地方政府.修改了第8条款租金资助计划的部分条款，提高各州所得的税金信用的人均标准(从1.25美元增至1.75美元).在1997年正式出台“多员家庭资助性住房改革及承受能力”法案，新增45亿美元的资金用于支持在1998年到期的第8条款合约的更新.这将涉及180万个住宅单位和440万人的利益，同时也为1999年以后逐步改革由FHA提供保险的抵押贷款体制创造条件。二、美国主要住房法（1932－1990）１９３４年《国家住房法》（ＮａｔｉｏｎａｌＨｏｕｓｉｎｇＡｃｔ）成立“联邦住宅管理局（ＦＨＡ）”，同时成立“联邦储蓄贷款保险公司（ＦＳＬＩＣ）．ＦＳＬＩＣ在《国家住房法》规定的条款内，实施其抵押贷款保险职能。１９３７年《公共住宅法案》（ＰｕｂｌｉｃＨｏｕｓｉｎｇＡｃｔ）成立“联邦平民建设总处”，负责对公共住房的建设提供长期的补贴。１９４０年《兰汉姆法》（ＬａｎｈａｍＡｃｔ）规定建设８５．３万套国防住宅。１９４４年《士兵福利法案》（ＧＩＢｉｌｌ）成立退伍军人管理局（ＶＡ），建立了ＶＡ住房担保计划，符合条件的退伍军人可获得一笔低息、高杠杆贷款用于购房，特殊情况下可不必支付首付款。１９４６年国会将该计划有效期确定为１０年。１９４９年修订原有国家住房法，颁布新的《国家住房法》把城市更新、城市再开发计划和ＦＨＡ针对特殊需要的抵押贷款担保计划、公共住房计划相结合，制定了住房发展计划，计划在今后的六年内每年兴建１３５０００个公共住宅单元。建设总计８１万套公共住房，ＦＨＡ开始涉足公共住房领域。１９５４年《住房法案》（ＨｏｕｓｉｎｇＡｃｔ）继续实行城市更新计划，以补助、津贴或者降低房地产税收的方式，刺激和鼓励投资者与开发商承担城市更新费用。１９６８年（ＨｏｕｓｉｎｇａｎｄＣｉｔｙｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＡｃｔ）《住房和城市发展法》为发展商提供低于正常水平的贷款利率，使其为中低收入者提供低于市场租金的住房，ＦＨＡ为中低收入购房者提供低息贷款。１９７１年布鲁克修正案（ＢｒｏｏｋｅＡｍｅｎｄｍｅｎｔ）公共住房的租户支付的房租只能以家庭收入的２５％作为上限，地方政府住房机构提供住房管理和维修补贴。ＨＵＤ用直接支出计划参与可支付住宅的建设。１９７４《住房和社区发展法》（ＨｏｕｓｉｎｇａｎｄＣｏｍｍｕｎｉｔｙＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＡｃｔｏｆ１９７４）主要包括两项新计划：一项是用于社区发展的一揽子拨款计划；另一项是租金援助第８条款（Ｓｅｃｔｉｏｎ８ｏｆＲｅｎｔＳｕｐｐｌｅｍｅｎｔＰｒｏｇｒａｍｍｅ），该条款计划的房租补贴由ＨＵＤ实施发放，用于补贴市场租金和租房户收入２５％之间的差额。住房保障重点改为直接补贴需求者。１９８６年《税收改革法案》（ＴａｘＲｅｆｏｒｍＡｃｔｏｆ１９８６）中止１９８１年经济复苏税收法案，对房地产方面加速不动产折旧、缩短维修寿命、建设期内免除利息和税赋的措施。法案授权对混合收入和低收入住宅的投资实行１０年期联邦所得税优惠。１９８７年（ＨｏｍｅｌｅｓｓＡｓｓｉｓｔａｎｃｅＡｃｔｏｆ１９８７）《无家可归者资助法》建立基金来支持建造过渡的或者永久的面向无家可归者或者面向特殊群体要求的房屋代理管理者。１９９０年（ＮａｔｉｏｎａｌＡｆｆｏｒｄａｂｌｅＨｏｕｓｉｎｇＡｃｔｏｆ１９９０）《全国可支付住宅法》减少联邦政政府住房支出预算，采用税收支持计划、州和地方政府计划及私营部门参与等来解决可支付住宅（ＡｆｆｏｒｄａｂｌｅＨｏｕｓｉｎｇ）问题。