花园小区业主公约

『学习改变人生·做成功物业管理人！』第1页，共21页中国物业服务教育网『学习改变人生·做成功物业管理人！』第2页，共21页中国物业服务教育网“业主公约”（签约单位：单位）本公约由以下当事人于年月日签订：（一）XX市XX镇房地产公司（以下简称为“发展商”）地址：XX市XX镇新城区______________（二）业主：（以下简称为“第一购置者”）通讯地址：身份证号码：（三）XX市XX物业管理公司（以下简称为“管理者”）地址：XX市XX镇新城区方正大道『学习改变人生·做成功物业管理人！』第3页，共21页中国物业服务教育网…………………………………………………………………………………第一章定义………………………………………………………………………第二章总则………………………………………………………………………第三章发展商的权利及义务……………………………………………………第四章业主权利及义务…………………………………………………………第五章管理………………………………………………………………………第六章楼宇全体或部分受损不宜使用的规定…………………………………第七章业主大会及业主管理委员会……………………………………………第八章其它事项目附录一『学习改变人生·做成功物业管理人！』第4页，共21页中国物业服务教育网，以界定各业主对位于XX市XX镇新城区裕兴路“XX花园”（以下简称“该项目”）及其设备、服务设施、仪器的管理、保养、保险及维修订立规定，达到对该项目的统一管理，以保证该项目的所有业主及住户有效地使用其购置的物业及规定各业主及用户对该项目的管理及公共开支所须负责的适当比例。本公约依据国家法律法规和《物业管理条例》的有关规定，本公约对该项目的全体业主、用户及管理者均有约束力，公约内涉及的发展商、管理者及业主均包括其受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人。第一章定义一、在本公约中，除文意另有所指外：1.“该土地”：指根据XX市国有土地使用证编号为“”约平方米的土地，位于XX市XX镇新城区________2.“分区”指发展商或管理者（如以下所定义）为方便管理而在该项目内划分的小区。3.该项目指座落于该土地上的整个发展，现名为XX花园，其中包括在规划蓝图中显示的建筑物、设施；而日后在规划蓝图上的增减及改动『学习改变人生·做成功物业管理人！』第5页，共21页中国物业服务教育网。4.“分契”指管理者为分区的管理维修、服务、分区内业主之间的权益、责任与义务而制定的契约。5.“共享部分”指在该项目内或该土地内根据本公约所指定的共享部位，包括（但不限于）：（1）项目的大门入口及侧门入口、走廊通道（包括走火通道）、楼梯间；（2）该项目的变电房、发电房、配电房、生活及消防蓄水池；（3）项目或该土地、行人道、行车道及绿化；6．“共享设备、设施“指为该项目的利益而安装的机器、设施、仪器、装置、花木、管道、机房、电缆、电线，但任何只供个别业主、租户使用的设施不包括在内。7．“外墙”指该项目的所有或部分外墙。8．“交通规则”指发展商或管理者就该项目内的行人、车辆及道路运作而制定的规则包括但不限于设置在该项目内道路指示牌及路标。9．“装修规则”指管理者就各业主及住户在其所属单元（如以下所定义）的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。10．“绿化规划”指该项目内的绿化规划及根据政府主管部门依照有关法规所要求的或根据规划蓝图中的要求在该土地上实施绿化的地区。11．“管理费预算”指根据本公约和有关法规的规定而为该项目预备的管理费预算。12．“管理费用”指管理者为管理和维护该项目并经XX市物价管理部门批准而需向全体业主收取的物业管理、维修等费用以及付给管理者的酬金。管理费用的构成，依本公约确定。13．“管理者”指XX市XX物业管理有限公司。14．“业主”指对每个单元拥有所有权，并依法持有《房地产证》的人，并包括其日后的继承人或受让人（包括但不限于以出售、赠与、交换、拍卖待处置方式下的受让人）。15．“住户”指业主以外的各单元承租人、借用人及其他实际使用人，以及其他拥有合法占有权或使用权的人。『学习改变人生·做成功物业管理人！』第6页，共21页中国物业服务教育网．“单元”指该项目内的每一个独立的单位或其部分。17．“住宅单元”指根据本公约规定作为住宅用途的有关单元。18．“商业单元”指根据本公约规定作为商业用途的有关单元。19．“交付使用通知书”指发展商于该项目可以交付给各业主使用时发给各业主的通知书。20．“业主管理委员会”指各业主按照有关规定及本公约不时召开的业主大会上选出的业主管理委员会。21．“业主大会”指按照有关规定及本公约第七章举行的业主大会。22．“管理”指管理者根据国家现行法律和《物业管理委托合同》以及本公约等对该项目范围内的建筑物、构筑物、共享部位、共享设备、设施及该项目的市政、绿化、卫生、交通、治安、环境容貌以及其它共同事务进行维修、修缮及整治的行为。23．“完整性和可执行性”（1）任何业主不得因任何原因自行修改本公约的任何条款或任何由管理者制定的管理制度。（2）本公约任一条款在法律上可能导致的无效性或部分无效性均不影响或减免本公约其它所有条款的有效性、完整性及对所有业主、住户及管理公司的约束性。（3）任何业主或住户不得以本公约任何条款为依据或利用本公约的任何疏漏从事或准备从事可能侵害其他业主、住户、管理者或该项目共享部位、共享设备、设施以及社会公共利益的行为或活动；更不得利用单元及该项目的任何部分从事违反或不符合国家法律的行为。（4）任何购买或使用该项目范围内物业的业主或住户均视为完全承诺本公约；任何业主或住户不得以未签领或未翻阅或未熟读或未领会本规则为理由而故意或过失违反本公约，或不履行或不完全履行本公约项下的义务与责任。二、如有关单元是由两位或以上业主共同拥有，该等业主在本公约项下所承担的责任为连带责任。第二章总则（一）共享部位是为各业主的利益而设置的。除管理者另有限制外，共享部位可『学习改变人生·做成功物业管理人！』第7页，共21页中国物业服务教育网、雇员、访客及其他使用者使用。（二）各业主、租客、雇员、访客及其他使用者一切时候均须遵守和履行本公约所载的保证、规定及限制并受其约束。各业主对其租客、雇员、访客及其他使用者的行为依法负连带责任。（三）每个业主对其单元有任意的处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、赠与、交换，但该处理须明确地受本公约限制和保障，若任何业主出租其单元给任何租户，须就该租户适当履行及遵守本公约的条款向其他业主负责。（五）各业主除要遵守本公约外，亦需遵守由管理者发出的业户指南及装修守则等文件。该等文件可不时由管理者做出修订而无需任何业主同意。第三章发展商权利的保留和义务一、下列权利将保留予发展商及其承让人：1、发展商和管理者及其各自的承建商、代理人及其他经许可的人为检查、维修该项目的任何一部分，包括共享部位、共享设备、设施或任何为该项目利益而安装的设施，或管理得为履行对该项目的管理责任，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入该项目任何一部分。如有必要，在事先征得业主或使用人同意，可进入任何单元的内部。2、发展商有权于该项目使用权并未出售或转让部分（含天台）、共享部位及共享设备、设施及共部分安装、架设、更改、保养及拆除天线、桅杆、避雷针、照明设施及其它各种固定设施。并在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间带同或不带同设备进入该项目任何部分，以便进行上述有关工程，及按发展商认为适当的条款准许或批准或授权其他人进行上述工程。3．发展商有权在向管理者做出书面声明后将其该项目及该土地拥有完全使用权的部分在其认为适当的时间内划作共享部位，在声明指定的时间内，该等地方构成共享部位的一部分，该等地方的保养及维修由管理费承担。4．发展商有权将该项目尚未出售的所有权属发展商的任何部分转让或奉献给政府或其指定受益人，而毋须其他业主同意。5．根据本公约的条款，发展商有权转让、抵押、出租、批准占用、交换、『学习改变人生·做成功物业管理人！』第8页，共21页中国物业服务教育网、出售，或以其它任何方式处置该项目尚未出售所有权属发展商的任何部分，而不须任何业主同意。6．发展商可委派代理人行使本公约保留予发展商的任何权利，在该代理人获委派后即可自动按本公约的规定行使有关权利。7．发展商可按其认为适当的条件将本公约保留予发展商的所有或任何权利转让予发展商认为适当的人士或公司。获转让人士或公司将可直接行使该等权利。8．发展商可按本公约就该项目中所有权属发展商所有的部分另行订立分契及其它有关管理该项目的契约，惟该分契及契约不得抵触本公约的条款。9．发展商有权代表所有业主委任第一任的管理者及审批每年的管理预算，直到业主管理委员会成立为止。（二）在业主管理委员会依法成立以前，发展商代表全体业主行使权利、包括但不限于：代表业主签订一切就完成该项目所需要的文件；在管理者任期届满后，业主委员会仍未成立时，与管理者协商续聘或另行选聘等。（三）发展商须支付该等未出售或出租单元的管理费用，直至该单元出售或出租，或发展商可在该小区管理帐目中出现赤字时予以补贴。第四章业主权利和义务在不抵触本公约第三章的条款下：（一）该项目每一单元的转让应包括一份明示承诺，由有关购买者转让合同签署之日起15日内就关单元的所有权或使用变化情况以书面通知管理者，并应取得由购买者所签署列于附录一内的承诺书交与管理者，以确保有关购买者遵守本公约内的一切条款，并受其约束，前业主在管理者接到此通知前，对该单元的管理费用及其它有关费用仍负有责任，前业主亦有责任支付到转让日的管理费用及其它有关费用；前业主如未能付清其应付的管理费用及其它有关费用，管理者有权向前业主追讨。（二）各业主需尽速如期付清其拥有完全使用权的单元而产生的现有及将来的各种费用、税收、摊派费用和任何相关的费用支出，若任何管理年度内有亏损，将由各业主共同分摊。（三）各业主不得对其它单元造成任何干扰、损害等行为，亦不得对共享部位或共享设备、设施或其保养做出或造成任何改动、损害、破坏或干扰等行为。（四）各业主不得改变该项目外貌，如有违规，管理者有权采取相应措施实『学习改变人生·做成功物业管理人！』第9页，共21页中国物业服务教育网，涉及的有关费用由该业主承担。（五）在未得到管理者书面同意前，各业主不得在该项目的外墙上安装任何户外伸出物包括但不限于遮光帘、遮篷、花架、晾衣架、旗杆、招牌、旗帜、标语、霓虹光管招牌等，亦不得封闭阳台和堵塞任何窗户。如发现上述违章加建，管理者有权于任何时拆去加建物，毋须事先发出通知，一切与此有关费用概由有关业主负责，管理者毋须负任何责任。单元业主可于其单元的橱窗，在符合有关法规及本公约的前提下，安装及展示与其业务有关的广告物品，惟若业主于安排、拆卸或处理于其单元内展示广告物品时，引致其他主业或人士任何损失、损害或导致任何诉讼，有关业主必须负责赔偿所有损失，或该等诉讼引致的费用。（六）各业主不得在该项目由管理者指定位置以外地方的窗户或外墙安装任何空调机或其它固定设施，如违反此项规定，管理者有权于任何时间拆去加建物，毋须事先发出通知，该业主须承担一切有关费用及责任。（七）各业主做出与本公约相违背，而使该项目的保险成为无效或令该等保险的保金提高的行为。如有前述事情发生，则违约的业主对因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此引起的额外或增