论房屋承租人优先购买权

论房屋承租人优先购买权序言随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，我国的房地产交易市场日益活跃，房屋已成为城市居民的主要财产之一，并且成为衡量人们生活水平的一个重要标志。最近几年，我国的房价居高不下，一般工薪阶层购房能力相形大减，造成房屋自有率下降，房屋租赁现象增多，出租人和承租人之间的纠纷也日益频繁，其中关于房屋承租人优先购买权的争议也成为实务中经常遇到的问题。该问题无论在理论上还是实践上均存在种种困惑。与之相应的法律法规以及司法解释对该问题的规定都比较笼统，可操作性也不强，相关的法学理论也较为薄弱，对一些基本问题尚未达成共识。比如最早见于1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条，该条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买的权利。”在这里，仅仅只规定了“出卖”和“同等条件”，至于何为“同等条件”，优先购买权以什么方式行使，优先购买权行使的法律效力以及优先购买权是否会发生冲突等问题均没有作出详细的规定，在法律理解和适用上存在见仁见智情况，既不利于保护当事人合法权益，也不利于维护法律尊严。我们不应当遗漏对我们生活有影响的任何一项法律制度，而立法上若要完善承租人优先购买权制度，理论上的准备是必要的。因此笔者将对承租人优先购买权的基本理论作较为全面、深入的研究，并针对现行制度的不足提出相应的立法建议，以期能对相关立法和司法实践有所帮助，未来的民法典能突破现行法的框架，建立起比较完善、有效的承租人优先购买权制度。一、房屋承租人优先购买权的理论基础（一）房屋承租人优先购买权的概论和特征关于什么是房屋承租人优先购买权？各国法律均没有做出明确的规定，学者们也存在不同的认识。我国学界之通说认为，所谓房屋承租人优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。1[1]房屋承租人优先购买权属于民事优先购买权的一种，优先购买权又称为“先买权”，是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。2[2]这一制度在法国、德国、瑞士等国的民法典以及我国台湾地区的相关立法中均有所规定。在我国，它主要包括共有关系中的优先购买权、承典关系中的优先购买权、租赁关系中的优先购买权、公司企业法上的优先购买权、公有住房改革的优先购买权等。这些不同类型的优先购买权之间，既有一定的共性，也具有不少各自的个性。本文拟就房屋承租人的优先购买权问题进行探讨。我国民事立法中对于优先购买权的规定并不是很多，但对房屋承租人的优先购买权却一直有明确的规定。早在1950年3月28日，东北人民政府发布的《东北城市房产管理暂行条例》就规定：“房屋出租、出典、出卖，原房户有继续承租与承典购买之优先权。”1952年5月17日，最高人民法院在《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》中也曾就房屋承租人的优先购买权提出一些指导性意见。改革开放以后，国务院的有关行政法规，最高人民法院的司法解释对此也有规定。1983年12月7日，国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”该条明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权。1984年，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”在此基础上，1988年1月26日，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该条明确规定了出租人的通知义务、承租人优先购买权的行使条件以及出租人违反通知义务的法律后果。之后在1994年，建设部发布的原《城市公有房屋管理规定》第36条对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权也作了规定。但是，以上关于承租人优先购买权的规定，仅局限于行政法规、部门规章乃至司法解释的层面，效力太低。1999年3月15日，通过的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这是我国第一次以仅次于宪法的民事基本制度的形式明确规定了承租人优先购买权，对于规范承租人优先购买权，意义重大。从以上这一系列的规定也可以看出，承认并保护房屋承租人的优先购买权是我国立法的一贯政策。对于房屋承租人优先购买权的法律特征，学者的见解不一。有的学者认为，房屋承租人优先购买权的法律特征包括：（1）是一种法律规定的特定权利，是依照法律的直接规定产生的，并据此能够对抗第三人的相关权利；（2）是一种形成权，它仅依承租人单方面的意思表示就能使权利发生、变更或消灭；（3）是准物权，即准用于物权法规定的财产权，先买权的优先效力和追及效力。3[3]（4）具有期待性质的权利等。以上这些观点从不同的角度阐述了房屋承租人优先购买权，均有一定的道理。笔者认为，所谓“特征”应为某一事物所具有的区别于其他事物的独特之处，它不同于“性质”，“性质”乃指某一事物区别于其他事物的根本属性。上面学者的看法混淆了二者的区别。就某一特定的事物而言，因其比较的参照物不同，就会归纳出不同的特征，房屋承租人优先购买权也不例外。作为一项法律制度的特征，法律特征应是能够将其与其他相关或相似的概念区别开的表现。基于这种考虑，笔者认为房屋承租人优先购买权具有以下的特征：1、主体的专属性。房屋承租人优先购买权是承租人享有的权利，这种权利是建立于承租人与出租人的租赁合同关系之上，一般情况下，根据合同的相对性，优先购买权必须由承租人来行使。但是根据《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人也可以按照原租赁合同租赁该房屋。”从文义来看，承租人在房屋租赁期间死亡的，其生前共同居住的人应视为房屋承租人，可以继续享有该优先购买权。2、客体的特定性。承租人优先购买权指向的客体是租赁物——房屋，也就是承租人与出租人之间签订租赁合同的标的物，而不包括其他的事物。3、权利内容的受限性。房屋承租人优先购买权首先表现为对出租人行使所有权的限制。出租人出卖自己的房屋虽是自己的权利，但法律规定了承租人享有在同等条件下行使优先购买的权利，这对出租人来说是一种限制。其次，承租人只能在同等条件下才能行使优先购买权，也是对承租人行使权利的一种限制。4、权利的对抗性。房屋承租人优先购买权不仅可以对抗出卖人，而且也可以对抗第三人。如果出让人和第三人存在恶意，侵害了承租人的优先购买权，则该买卖无效。（二）房屋承租人优先购买权的行使条件对承租人优先购买权概念和特征的认识只是把握其外部表现，是认识事物的开始，为了正确的行使该种权利，并在受到侵犯时能够获得法律保护，有必要明确承租人优先购买权的行使条件。权利之行使，应依权利人的自由意思，原则上应不受干涉。但根据现代民法的理念和精神，行使权利不能损害国家利益、社会利益和他人利益。因此，任何权利的行使都要受到一定的限制，承租人优先购买权也不例外，其行使也受到一定的限制。具体来讲，承租人优先购买权的行使必须具备以下条件：1、合法有效的房屋租赁合同。这是行使优先购买权的前提条件。由于承租人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的租赁合同而派生出来的一项民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担，因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。根据《合同法》212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，租赁的房屋应当是指出租人交给承租人使用、收益，承租人支付租金的、符合《房地产统计指标解释（试行）》中相关规定标准的房屋。但如果房屋所有人让与房屋使用权但没有要求对方支付直接的使用对价，这种法律关系实质上并不是“房屋租赁法律关系”，承租人不具有优先购买权。而至于承租人承租房屋后，究竟是用于居住还是用于经商或者其他用途，只要不违反法律的强制性规定和当事人双方的约定，均不考虑。（关于此点，下文还有论述）2、须出卖人出卖其标的物房屋于第三人。这是承租人得以行使优先购买权的时间条件。这里的“出卖”应做狭义的理解，即以移转房屋所有权为目的的等价有偿的交易行为，是有对价的。故在因赠与、遗赠、继承、公用征收、征用等非因买卖而转移标的物时，承租人的优先购买权自然不得行使，否则对他人的干预即属过分。但有些情况尚须具体分析：其一，互易。按互易为特定物与特定物之交换，买卖则为金钱与特定物之交换，二者性质有异，本无优先购买权行使的余地。但是，如对待给付为可代替物，优先购买权人亦能提出者，仍得行使优先购买权。4[4]其二，混合赠与。混合赠与虽兼有买卖与赠与的因素，但究其实质仍以赠与的性质为主，如台湾地区民法即将其作为特殊赠与之一种，它更多地考虑到受让人的身份关系，与纯粹的买卖终究不同，故承租人不得主张优先购买权。其三，拍卖。所谓拍卖，就是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。5[5]拍卖作为为一种特殊的买卖方式，是以落槌为成交标志的诺成性合同。优先购买权原则上不得行使，因为如果承租人参加拍卖，宣布承租人与最高竞价者出价相同时房屋标的物由承租人购得的话，无疑影响了拍卖程序的公正，摧毁了拍卖行为“价高者得”、“槌落为成交”的基础准则，使其他竞买人失去了参加竞买的意义，实质上是剥夺了所有权人以拍卖方式处理标的物的权利。但为保护承租人利益，出卖人应将拍卖的有关情况及时通知承租人，以便其决定是否参加竞买。如承租人参加竞买，承租人应当作为普通的竞买人，适用《拍卖法》的规定，以最高应价方能取得拍卖标的物，否则承租人不得主张优先购买权。2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条第1款规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竟买人。”可见，该司法解释确定了我国人民法院在强制拍卖中以“跟价法”为保护优先购买权的统一方法，避免了“询价法”的反复，最大程度上保护了既有的拍卖程序。其四，招标。有人主张于此场合亦得行使优先购买权6[6]。似应区分具体情况而论：如果招标出卖标的物之目的仅在获取高价，则允许优先购买权人行使优先购买权并无不妥；因为招标与拍卖有所不同，最后定标的权利掌握在出卖人手中，既然如此，则优先购买权人自得以同等条件行使优先购买权。但是，通常情况下采招标而非拍卖方式出卖标的物时，出卖人所考虑的往往不只是价格因素，还会兼有其他要求甚至是社会利益的考虑，而优先购买权人则未必能完全满足这些要求，故于此情形，就不应该允许其行使优先购买权。当然，在招标之前，如果优先购买权人具备投标资格，则出卖人仍有义务通知其参加投标。3、承租人必须具有和第三人购买房屋的同等条件。这是行使优先购买权的实质条件。我国法律规定“同等条件”的目的，在于限制优先购买权人滥用权利，保护出卖人的利益。凡不是主张同等条件购买的，不能行使优先购买权，第三人所提供的任何条件（包括机会），均是出卖人的利益所在，承租人不能提供就不符合同等条件。虽然我国民法上规定了“同等条件”，但对其涵义尚无解释，在国外民法典上找不到“同等条件”这一概念。《法国民法典》第815-14规定：“优先购买权人应以出卖人与第三人协商的“价格及条件”购买”。《德国民法典》的规定更加具体，不仅规定了普通适用的一般条件，还规定了适用于特殊情况下的变通条件。《德国民法典》第505条第2款规定的一般条件：“一经行使先买权时，先买权人与先卖义务人之间的买卖，按照先卖义务人与第三人约定的相同条款而成立。”“相同条款”标准，实际上是要求先买权人必须为第三人向出卖人所为之相同承诺。所谓“特殊情况下的变通条件”是指：（1）《