诸翟别墅市场

诸翟别墅项目报告上海信证置业投资咨询有限公司2007年8月07年1～6月上海别墅成交概况2007年1－6月上海别墅市场供需状况2007年1－6月各区县别墅成交走势诸翟区域简介区域简介及综述区域别墅分布与供需诸翟板块别墅个案分析区域内别墅个案经济指标比较区域内别墅个案产品比较壹贰叁07年1～6月上海别墅成交概况壹2007年1－6月上海别墅市场供需分布图推出：28套成交：113套推出：409套成交：557套推出：671套成交：1025套推出：306套成交：166套推出：155套成交：504套推出：711套成交：1703套推出：160套成交：288套推出：320套成交：626套推出：65套成交：153套推出：71套成交：116套推出：136套成交：72套奉贤区南汇区闵行区松江区金山区青浦区嘉定区宝山区上海市区浦东新区崇明岛上海的别墅区域，主要集中在城市的西北各区，呈现西多东少的态势分布。在供应的区域分布上，松江仍居首位，而南汇、浦东的供应大幅减少，致使这两个区在销售方面市场份额也明显下降。2007年1－6月上海别墅市场供求量分析2007年1～6月上海别墅供售情况表5783667099381320141233525161178664439905001000150020001月2月3月4月5月6月成交套数供应套数单位：套2007年1～6月上海别墅供售面积情况表15.89.918.523.532.736.311613.618.816.810.8010203040501月2月3月4月5月6月成交面积供应面积单位：万㎡进入2007年，上海全市别墅成交逐渐升温，与公寓成交火热的局面齐头并进，2007年1～6月全市别墅成交5323套，共计约136.7万㎡；新推上市量降至3026套，约合77万㎡。2007年1－6月上海别墅市场成交均价走势单位：元/㎡2007年1～6月别墅市场成交均价走势表1334214419125141286813503132981362411000120001300014000150001月2月3月4月5月6月平均成交均价由于近来上海联体与叠拼的产品出现热销势头，1～6月别墅均价在13298元/㎡上下波动。06、07年1－6月上海别墅成交同比分析2818140436481675010002000300040005000联排独栋06上半年成交套数07上半年成交套数9180182559975178120500010000150002000025000联排独栋06上半年成交价格07上半年成交价格单位：套单位：元/㎡07年上半年联排别墅成交套数3648套，同比增长29.5％；均价接近1万元，上升8.6％。独栋别墅成交量同比增长19％，而价格略有下降。2007年1－6月各区县别墅成交户均面积2007年1～6月各区县别墅成交户均面积表3062012212202412192162442572162052163063533612903253542963663060100200300400500闵行松江宝山奉贤浦东新区嘉定金山南汇青浦徐汇崇明联排独栋单位：㎡从表上分析，联排别墅户均面积在215㎡，独栋别墅在345㎡。相比去年同期，今年1～6月的别墅套型面积平均相对缩小7～15㎡。2007年1－6月各区县别墅成交均价2007年1～6月各区县别墅成交均价表84731401696749992573194201316758081065081031256519386165491635313742740713014260789722168401528605000100001500020000250003000035000闵行松江宝山奉贤浦东新区嘉定金山南汇青浦徐汇崇明联排独栋单位：元/㎡别墅均价如同别墅分布一样，传统的高端别墅区域嫣然把持着全市的高价位，闵行区独栋与联排的价格排名均位列前三。2007年1－6月各区县别墅成交总价走势2007年1～6月各区县别墅成交总价走势表170309212240125200321149230166271593506577496214422731287616467050010001500闵行松江宝山奉贤浦东新区嘉定金山南汇青浦徐汇崇明联排独栋单位：万元/套从别墅成交价格段分布来看，今年1～6月份总价300万元以下的别墅依然是主力，2007年1～6月期间全市该价位段别墅成交3500多套，占到全市成交量的60％多，主要为联体、叠加和新兴的小独栋别墅物业形态。2007年1～6月上海别墅市场小结供应量逐渐缩小受到国家政策的限制，近年来别墅用地供应基本停止，2007年上半年别墅供应主要来自于去年或前年的开工项目。从4月份开始，全市别墅供应量逐渐萎缩，5、6月份推案量才1100套，供求矛盾进一步显现。成交量猛增上半年整个上海别墅成交5323套，相比去年增加1100多套，其中联排成交3648套，同比增长29％多。联排别墅价格增长稳定今年上半年上海别墅均价在13298元/㎡上下徘徊，相比较去年同期的平均价格虽然无太大波动，实际上这是由于联排的成交量猛增而引起的隐形稳定。诸翟区域简介贰诸翟地理位置介绍诸翟金丰国际社区诸翟镇位于闵行区西北部，距市中心30分钟车程，现今属于华漕镇管辖。它东隔外环线与长宁区接壤，南临318国道、延安路高架，北接沪宁高速公路。诸翟区域综述这个离上海市中心20多公里的小镇。从上世纪90年代末开始“国际化”，最早出现的是上海美国学校，随后一个在纽约华尔街从事金融活动的美国人，游说了荷兰ING集团国际房地产公司，于1999年在这里建造了西庭俱乐部。如今的诸翟镇，已形成了上海第一个国际性高档社区——“金丰国际社区”。与其他别墅板块不同，诸翟则是“硬件先行”，由高档配套建设带动项目开发。•教育：诸翟地区拥有、美国国际学校等一批教育设施。•医疗卫生：纪翟路东、北翟路北面将规划建造新加坡医院。•购物娱乐：在纪翟路西、运乐路北将由诸翟镇和万科联手打造“万科生活中心”，规划建造影剧院、休闲中心等，同时大型商场、酒店都在规划中。诸翟区域规划配套虹桥综合交通枢纽规划浮出水面，虹桥机场及周边地区将建设一座集航空、铁路、磁悬浮、地铁及城市地面交通为一体的中转枢纽。规划红线范围东起外环线，西至华翔路，北临北翟路，南到沪青平公路，总占地面积26.6平方公里，是目前虹桥机场的5.8倍。虹桥交通枢纽规划诸翟区域别墅分布北青公路保乐路运乐路幸乐路北翟路金辉路嘉金高速金丰路华翔路纪翟路诸新路公园金光路万科·兰乔圣菲凯德·林茵湖畔西郊庄园万科·红郡上海年华·瑞生花园华漕镇政府英国学校美国学校台胞子弟学校2007年1～6月诸翟区域别墅成交均价情况表1809319463185021972221430179633119035294329543356433822010000200003000040000500001月2月3月4月5月6月联排均价独栋均价单位：元/㎡诸翟区域别墅均价分析今年上半年，诸翟区域联排别墅均价18674元/㎡，独栋均价在33553元/㎡，远远高于闵行及全市的平均价格；与去年同期相比，联排与独栋均价分别上涨17％和19％。诸翟区域别墅供需分析2007年1～6月诸翟区域别墅供应情况表9012114130204060801001201月2月3月4月5月6月单位：套2007年1～6月诸翟区域别墅成交情况表29975373353071315010203040501月2月3月4月5月6月联排别墅独栋别墅单位：套1～6月，华漕板块新开盘单元3个，万科红郡与凯德·林茵湖畔园分别在4月集中推出了90套房源。由于前期客户的积累，使得4月份所推楼盘基本在5、6月份被市场消化。区域优劣势分析缺乏独特的自然景观知名度相对不高区域内部发展不平衡第一个国际化社区四通八达的交通动线知名国际学校最集中的地方虹桥交通枢纽将提升区域品质诸翟镇别墅个案分析叁体量规模容积绿化价格比较房型面积总价区间去化比较客源客层建筑风格花园景观广告宣传733211614.69.33.411515.3020406080100西郊庄园兰乔圣菲瑞生花园林茵湖畔万科红郡占地面积建筑面积单位：万㎡体量规模华漕诸翟首家别墅小区由西郊庄园开始，前期以网球俱乐部为名，进行长期多次开发，其土地使用量比现今周边别墅小区整体用地量之和还多。0.250.270.340.710.840%40%58%68%57%00.20.40.60.81西郊庄园兰乔圣菲瑞生花园林茵湖畔万科红郡0%20%40%60%80%100%容积绿化容积绿化西郊庄园分三期开发，其园内水系密布，造就了其超低的容积率。作为联排别墅为主的林茵湖畔与万科红郡，伴有叠加与低层公寓，容积相对较高。均价比较315171530936068010000200003000040000西郊庄园兰乔圣菲瑞生花园独栋均价单位：元/㎡该地区的独栋别墅单价差异化较大，而联排别墅林茵湖畔与万科红郡为精装修房，单价相近。从万科红郡的去化上来看，17000元/㎡甚至更高的价格，都能被市场所接受。1771016365010000200003000040000林茵湖畔万科红郡联排均价单位：元/㎡226235334276341242383279381398100200300400西郊庄园兰乔圣菲瑞生花园林茵湖畔万科红郡单位：㎡房型面积从表上数据分析，联排的房型主力面积集中在250㎡上下，独栋别墅面积区间则主要集中在340～400㎡之间。12298695111435623120702004006008001000120014001600西郊庄园兰乔圣菲瑞生花园独栋总价区间单位：万元独栋总价区间上表三个楼盘阶梯式的走势，主要原因是由于单价的差异较大而造成的。384400456428300350400450500林茵湖畔万科红郡联排总价区间单位：万元联排总价区间新近上市的联排别墅万科红郡与林茵湖畔，主力总价基本在400～450万元之间。2702429623880249050100150200250300350400450500西郊庄园兰乔圣菲瑞生花园总套数去化套数单位：套去化比较在所调查的5个楼盘中，已有4个楼盘进入尾盘阶段，而规划最多的林茵湖畔，已经推出市场的为312套，其中57套为本月中旬新推单元。429231224191050100150200250300350400450500林茵湖畔万科红郡总套数去化套数单位：套独栋别墅联排别墅月均去化3.74.71.5024681012141618西郊庄园兰乔圣菲瑞生花园月均去化单位：套万科红郡从2006年6月开盘至今，只用一年时间去化200多套，平均每个月去化16套；而同是万科出品的兰乔圣菲在独栋别墅月均去化中也是首屈一指。8.616024681012141618林茵湖畔万科红郡月均去化单位：套独栋别墅联排别墅公开日期与可售套数公开日期西郊庄园2002年1月兰乔圣菲2003年6月瑞生花园2003年3月林茵湖畔2005年10月万科红郡2006年6月214161217020406080100120140西郊庄园兰乔圣菲瑞生花园林茵湖畔万科红郡单位：套到现在为止的情况得知，除林茵湖畔还有未推出上市的房源之外，其他楼盘都已经入最后阶段，将来并无新房推出。而林茵湖畔总规划429套，已推上市量312套，另有117套尚未推出。客源50％90％诸翟的金丰国际社区，从开发到形成，已有多年时间，吸引了大批境外人士前来投资购买，从调查得出，该区域各案购买者中，境外人士包括港澳台居民占到50％多，以投资为主；在个别小区中，境外居住者高达90％。境外居住者境外客源建筑风格建筑类型是否装修西郊庄园欧美城堡式风格独栋别墅毛坯风格形态——西郊庄园•西郊庄园外景与内饰建筑风格建筑类型是否装修兰乔圣菲加州早期传教士风格独栋别墅毛坯风格形态——兰乔圣菲•兰乔圣菲外景建筑风格建筑类型是否装修瑞生花园简约欧式的建筑风格独栋别墅毛坯风格形态——瑞生花园•瑞生花园外景与内饰