课件002---房屋查验及接管验收

华润置地有限公司房屋查验及接管验收华润置地（合肥）物业管理有限公司物业接管验收培训课件橡树湾工程管理组2013.11.25法律、合同依据《物业管理条例》《前期物业管理服务合同》前期物业委托服务内容物业管理条例第五十七条本条例中有关专业用语的含义：自用部位：是指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；自用设施设备：是指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的门窗、卫生洁具、家具用品以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；物业管理条例共用部位：是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。物业管理条例共用设施设备：是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、单元防盗门、邮政信箱、游乐设施等设施设备。依法管理华润置地（合肥）物业管理有限公司按《物业管理服务合同》内容对受委托前期物业管理服务的设施设备进行交接验收。普通物业共用设备中央空调、供配电房设备、电梯、锅炉、热水交换设备、暖通设备、立体升降车库设备、发电机、水净化设备、游泳池设备、雾森设备、楼宇自动化办公设备、火灾报警控制联动设备、闭路电视监控设备、周界防越设备、可视对讲门禁、出入口车辆进出管理设备、背景音乐设备、巡更系统、卫星电视设备、不间断电源系统、生活/消防/空调/热水/净化供水泵设备、排污/景观提升泵设备、会议设备、洗衣房设备、厨房设备、维修/绿化/保洁/办公设备。普通物业共用设施道路、消防设施、防雷接地、人防设施、公共围墙、屋顶、檐沟、外立面、门楼、楼道、门厅、结构承重墙、管井道、地下室、各类配电箱/开关/插座/管线、各类灯具、水箱、生活/消防/空调/热水/净化供水的管网/阀门/检测仪表、排污管网、景观设施、公共标识、健身/游乐/休闲设施、喷灌系统、室外综合管路系统。接管流程组建接管验收小组作好接管验收准备进行资料验收移交验收是否合格要求正确、真实补齐资料验收是否合格进行硬件设施、设备验收是要求发展商限时整改否记录归档(重大遗留问题做好备录工作）是否物业接管验收方案内容1、了解小区的基本情况。2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收标准、方法和日程安排。3、依照接管验收标准，对小区现场进行初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，对验收情况及时汇总，并报送相关单位限期整改。4、配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督，直至符合规定的要求和标准。5、进行物业交接，并对验收资料进行分类、归档。物业接管验收方案管理措施1、组建接管验收小组，负责接管验收工作。2、依据新建物业接管验收有关标准，制定接管验收规程。3、接管验收小组各成员，熟练掌握物业验收的标准和程序。4、根据开发商提供的《物业交付计划表》制定《物业接管验收计划》，明确接管验收人员、时间安排等。5、按规定办理接管验收手续。接管流程组建接管验收小组作好接管验收准备进行资料验收移交验收是否合格要求正确、真实补齐资料验收是否合格进行硬件设施、设备验收是要求发展商限时整改否记录归档(重大遗留问题做好备录工作）是否物业设施设备交接验收开发商需提供的相关资料物业管理条例•第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。一、物业产权资料1、项目开发批准报告2、规划许可证3、项目规划设计方案二、综合/竣工验收资料竣工资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）•1、竣工总平面图•2、各系统竣工图•3、单体竣工验收资料•4、配套设施竣工验收资料•5、地下管网工程竣工图三、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料（一）弱电系统需要的技术资料•1、各弱电系统的操作和维护保养手册，包括消防自动报警系统、防盗监控系统、闭路电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库管理系统等•2、弱电系统设备明细表、承包商数据及产品合格证•3、设备原理图计算机软件程序和说明等三、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料（二）电气系统需要的技术资料•1、高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册•2、电气设备明细表、承包商数据及产品合格证（三）给排水系统需要的技术资料•1、给排水系统的操作和维护保养手册•2、喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册•3、消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表、承包商数据及产品合格证明（四）空调系统需要的技术资料•1、空调系统、送排风系统操作和维护保养手册•2、空调机组、新风机组、热交换器入风机盘管等设备明细表、承包商数据及产品合格证（五）锅炉设备需要的技术资料•1、锅炉设备操作和维护保养手册（锅炉质量证明书、锅炉安装使用手册、锅炉产品介绍书）•2、锅炉设备的调试报告、产品合格证书•3、煤气管道的试压报告三、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料三、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料（六）电梯设备需要的技术资料•1、电梯技术规格说明书•2、电梯出厂合格证•3、电梯装箱清单•4、电梯管理与使用手册•5、电梯一般安装标准•6、电梯操作说明书•7、电梯维修保养手册•8、电梯安装图纸•9、电梯机械及电气控制图纸•10、电梯备品备件清单•11、电梯操作培训手册三、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料四、物业质量保修文件和物业使用说明文件•1、住宅质量保证书•2、住宅使用说明书五、物业管理必须的其他资料1、物业管理用房和物业维修基金•（1）物业管理办公用房和公共活动用房的房屋所有权证、分割土地使用权证•（2）商业用房的房屋所有权证、分割土地使用权证•（3）合肥市物业管理用房交接清单•（4）合肥市物业维修基金和用房缴交确认单2、地名确认书、通邮许可证3、已购房业主姓名、位置、面积、联系电话合肥市住宅工程质量分户检验管理暂行规定第八条建设单位应负责保管全部住宅工程质量分户检验记录和分户检验汇总资料。已选定物业管理公司的，建设单位应在竣工验收后及时将分户检验资料移交物业管理公司保管。接管流程组建接管验收小组作好接管验收准备进行资料验收移交验收是否合格要求正确、真实补齐资料验收是否合格进行硬件设施、设备验收是要求发展商限时整改否记录归档(重大遗留问题做好备录工作）是否接管验收遗留问题及资料类的记录接管验收遗留问题及资料类记录包括遗留问题整改及交接手续等，具体可包括：•a)《综合资料移交明细表》；•b)《项目各类资料未移交明细表》；•c)《接管验收资料遗留问题清单》；•d)《接管验收设施设备遗留问题清单》；•e)《住宅小区物业接管验收备忘录（参考）》；•f)《新接物业钥匙交接记录》；•g)《标识验收表》；•h)《物业移交清单》；•i)《物业移交书（参考）》；•j)《物业共用/设施设备移交明细表》。接管流程组建接管验收小组作好接管验收准备进行资料验收移交验收是否合格要求正确、真实补齐资料验收是否合格进行硬件设施、设备验收是要求发展商限时整改否记录归档(重大遗留问题做好备录工作）是否接管流程组建接管验收小组作好接管验收准备进行资料验收移交验收是否合格要求正确、真实补齐资料验收是否合格进行硬件设施、设备验收是要求发展商限时整改否记录归档(重大遗留问题做好备录工作）是否公司验收规程及表单•一、业主户内验收检查表•房屋验收检查表.•二、设施设备验收检查表•1、电梯验收检查表.•2、电梯机房验收检查表.•4、水泵房验收检查表.•5、配电房验收检查表.•6、排污泵验收检查记录表.•7、消防设施验收检查表.•8、安防设施验收检查表.•9、风机房验收检查记录表.•10、人防设施设备验收检查表.•11、公共设施验收检查表.公司验收规程及表单•三、公共区域验收检查表•1、单元配电房验收检查记录表.•2、单元门厅验收检查记录表.•3、单元楼道验收检查记录表.•4、单元屋顶验收检查表.•5、地下库验收检查表.•6、公共卫生间验收检查表.•7、房屋养水试验检查表.•四、接管验收表单•1、接管验收资料遗留问题清单•2、接管验收设施设备遗留问题清单•3、共用设施设备系统移交明细表•4、共用设施设备系统资料/备品备件移交明细表•5、消防设施设备联动检测验收记录表•6、消防设施验收单•7、背景音响系统接管验收表•8、门禁系统接管验收表公司验收规程•一、交付前工作准备计划(综管)•二、物业接管验收规范•三、接管验收规程•1.接管项目交付前准备工作操作规程•2.新接物业接管验收规范•3.楼宇质量要求及检验方法•4.房屋室内接管验收标准及作业规程•5.会所接管验收规程•6.共用设施接管验收标准及作业规程•7.电梯接管验收规程•8.消防系统接管验收规程•9.水泵接管验收规程•10.弱电系统接管验收规程•11.室内给排水接管验收规程•12.水系循环系统接管验收规程•14.电气工程验收工作标准•15.电气装置安装工程及电气照明装置验收工作标准•16.绿化工程接管验收作业规程•17.接管物业需接收资料清单楼宇的分类内容小区楼幢数单元数屋面地下车库景观广场消防水箱电梯机房消防楼道电梯厅单元管井道单元门厅人防用房停车库配电房水泵房出入坡楼道设备机房绿化小品广场道路休闲设置娱乐活动设置围栏围墙大门设置灯光照明共用设施接管验收共用设施接管验收（一）单元楼道•1、楼梯：踢面、踏面无缺口、破损或断裂，阳角线顺直，无明显污渍。（检查方法：观察）•2、扶手：木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手，安装牢固。（检查方法：用手触摸；用力轻摇无晃动）•3、墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝和空鼓，无污渍、无残浆；阳角线、阴角线顺直（检查方法：观察，用小手槌轻扣墙面。如发现裂缝即用小手槌在裂缝边缘轻扣，以判断有无空鼓。发现裂缝、空鼓、污渍的，就用红色粉笔将其圈出。）•4、开关：安装水平、牢固，完好无损，控制正确、表面无水泥、抹灰。（检查方法：单指轻击检查盖板，盖板应无晃动并紧贴墙面；进行开关操作，检验控制是否正确。）共用设施接管验收•5、照明灯具：灯罩完好，无明显污渍；照明正常（观察；打开灯具检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常）•6、消防门：表面不得有明显的损伤（碰瘪）、擦伤、划伤；无明显划痕、裂缝，油漆均匀、平滑、无明显色差；门面平整，门与门框间隙大小合理，门框与墙面无间隙，关闭后不晃动；配件齐全门锁、把手无锈蚀，开启灵活。（检查方法：观察；用手模进户门表面；用手轻晃进户门，如有晃动感或门框与墙接缝处出现裂缝即为不合格；对门锁、把手等进行操作，检查是否灵活、有无锈蚀，从室内轻摇晃门锁与门连接牢固；关闭户门后，用手推门，如有明显晃动，即为不合格。）•7、单元电子对讲门：开启灵活，通话器完好无损，表面不得有明显的损伤（碰瘪）、擦伤、划伤，通话清楚，液晶显示清楚。（检查方法：观察；对单元电子对讲门进行开启操作，和可视对讲操作）单元楼道检查记录表项目检查项目检查内容检查反馈意见检查标准楼道墙与台阶墙面楼道侧墙无空鼓□无渗漏水绩□无脱落□粉刷层完好□顶无渗漏水绩□无脱落□粉刷层完好□台阶大理石台阶平整□无裂缝□无缺角□无脱落□楼道平台地坪平整□无积水□无空鼓□无脱落□扶手扶手无裂缝□无缺角□光滑□表面油漆无脱落□栏杆焊接牢固□无锈蚀□油漆无脱落□单元楼道检查记录表照明灯灯具灯亮□灯管不发黑□无松动□灯罩完好□无松动□外观好□开关无松动□感应开启好□楼道铝合金窗玻璃窗玻璃无裂缝□缺角□无划伤□框无裂缝