超高层住宅发展模式

超高层住宅发展模式专题分享◆当国外超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征；当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵；当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时；当超高层成为一种“现象”前；我们需要准备些什么？◆当香港寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；◆当深圳、上海等一线城市超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在的逐渐接受；◆当青岛、杭州、海口等资源型城市对于超高层与资源间微妙关系的逐渐觉醒；◆当2008年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现“井喷”……超高层与普通高层的差别在哪里？当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎样的特征？在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究……决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关……进而我们又发现：市场超高层成功在城市、地段资源、成本、客户、开发商作为等存在着某些共性；我们得出：本报告是严格保密的。4引子：成都超高层08年出现“井喷”本报告是严格保密的。5成都超高层住宅2008年出现井喷现象楼盘景观资源技术指标物业类型产品户型价格备注说明成都外滩高层可看府南河占地面积：16666.75平米建面：145000平米容积率：8.7绿化率：32%41层，5栋77-142平方米均价7500元/平方米去年11月24日开盘，本次推出共726套，至今销售约50%河畔新世界拥有3000米的超长自然河岸线占地面积:1100055平方米总建筑面积:3000000平方米3栋50层高超高层电梯住宅，面积从180余平方米至200余平方米2008年4月27日开盘，首推双拼（300～350平米）和18层小高层（200平米以上）未定超高层、高层、小高层、多层、别墅由北向南依次排布远大·朗朗风景总建筑面积:150000平方米容积率：4.16绿化率：70%朗朗风景33层户型增加了更多超大露台和空中花园，全赠送的露台面积多达40多平米，比普通住宅多出了近10%的阳光和清风四期朗朗风景价格未定。按揭8成30年，享受青年置业计划城市理想大厦城市中央景观占地9.7亩，总建面8万6千多平方米。容积率：4.828层高层，37层超高层A塔楼，为37层和30层的35-70㎡精装户型，B塔楼，为28层和23层精装SOHO商务空间，均价12000元/平米4月12日开盘，推出5－17层，预计销售60％时代豪庭河景42层，3栋106-155平方米，共5款户型，其中，106平方米的户型为2房2厅2卫均价为10000元/平方米开发商：九龙仓地产上锦美地临河水公园，城市中心景观占地面积:6206.41平方米总建筑面积:55948.53平方米总户数:539停车位:320绿化率：26.6%41层，1栋48-55平米一居,72-94平米两室,102-125三房均价7500元/平方米项目4月12日开盘，至今销售40％凌俊公园景观，城市配套景观用地面积为7040.7平方米，总建筑面积93818.81平方米住宅45层，商务公寓47层住宅主力面积50—70m2左右，三梯八户；商务公寓主力面积30—50m2左右商务公寓楼，目前工作进度5％成都超高层住宅2008年出现井喷现象•2007年，超高层在成都开始大行其道,相继出现了金域蓝湾、时代豪庭、外滩等超高层项目，但总数并未超过10个；•08年将推出的超高层住宅项目将超过25个，大多数项目都为40至60多层超高层集中4大片区•市中心、东大街-九眼桥、城东副中心,以及天府大道一线是超高层项目较为其中的区域，以城市核心资源以及锦江，湖畔新世界、悦城、天鹅湖2期则集中在南延线超高层主力开发商，外来品牌开发商占主导•超高层主力开发商：外来开发商包括，新世界地产、九龙仓、新鸿基地产、华人置业、新加坡置地、吉宝置业，本土开发商以业瑞房产为代表本报告是严格保密的。6成都客户对超高层接受度呈增长趋势，07年底，高层和超高层客户接受度占40%王先生：“我喜欢住高层，临窗而立，我甚至把它视为一种奋斗之后成功的象征！”这是对高层最为直白的民意表现。魏女士：好容易被儿子说服愿意住电梯了，但她无论如何只愿住在10多楼，原因很简单，万一停电了，她还可以慢慢爬楼梯。10多层最合适，看的远，又不会因为楼层太高，让楼下的风景变成“微缩景观”。罗先生：执业律师罗先生喜欢高层，听说成都也有了5、60层高的住宅，他居然立马就准备去认购。在他看来，住在高层，视野开阔、空气新鲜、私密性好。田先生：做金融投资的田先生把住得高看作一种“境界”。“居高临下”能让他十分满足。2007年成都客户住宅物业类型选择倾向5.23%12.58%27.47%54.74%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%别墅超高层高层多层2007年底，成都客户首选多层产品，其次为高层和超高层。07年超高层在成都出现后，高层和超高层的客户接受度激增为40%，显示客户对超高层较高的接受度成都外滩、时代豪庭、金域蓝湾成交客户访谈外滩07年入市，项目看府南河，价格7000～8000元/平米，价格相对低，销售较好，目前已销售50%。——成都天玺项目负责人陈先生2007年前，超高层住宅在成都从未出现过，客户担心安全性问题，担心产品后期物管、配套服务，那么开发商是如何解决成都客户超高层住宅抗性呢？本报告是严格保密的。7成都超高层开发商从高品质产品、园林尺度扩大、物管服务前置、生活方式打造等主动引导客户成都客户超高层接受度呈增长趋势开发商从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势高品质产品景观最大化生活方式打造园林尺度扩大物管服务前置本报告是严格保密的。8超高层是什么？本报告是严格保密的。9从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。100米高度带来的质的变化户型成本实用率安全性物业管理•通透性差•异形房间•面积的影响•阳台•开窗•公摊较高•消防楼梯增加•每50米设置避难层•实用率多在70％左右•成本比高层高出15%～25%•对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加•电梯安全系数•可燃性材料增加•人员疏散问题•便于统一管理•日常运行能耗高•后期维护管理费用高其他•开发周期拉长•智能化技术的使用•水系统、配电、消防要求的变化超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过100米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化。本报告是严格保密的。10从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异独栋、双拼、联排叠拼、洋房、多层小高层高层、超高层对高度的感知对空间的感知低中低中高有天有地，独门独院邻里空间，亲近院落空中感受，俯视园林开阔视野，远眺景观从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感高度：能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观：同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似本报告是严格保密的。11从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价►综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：看不到景观的楼层与高层均价相差无几；可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾2008年五一推出，预计均价13000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米本报告是严格保密的。12技术要求产生质的变化，成本增加客户对高层与超高层的感知没有明显区别与高层价格无大的差别，但顶层部分可以实现溢价123所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的感知、销售价格上都与高层无本质差别那么，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？本报告是严格保密的。13超高层住宅的市场共性六大规律本报告是严格保密的。14澳大利亚黄金海岸SierraGrand迈阿密海岸线案例新加坡吉宝湾……国外案例国内案例香港凯旋门香港贝沙湾深圳万科俊园深圳擎天华庭深圳港立豪园青岛东海路9号成都河畔新世界成都华宇金沙港湾杭州盛元慧谷杭州东方润园宁波凌江名庭重庆海客瀛洲……超高层系列万科金域蓝湾系列深圳、珠海、天津、成都、厦门、南京、广州、无锡、福州世茂滨江系列上海世茂滨江花园哈尔滨世茂滨江新城南京世茂滨江新城武汉世茂锦绣长江福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园昆山世茂蝶湖湾……案例借鉴的原则不是要寻找一模一样案例进行模式照抄，而是要挖掘这个案例产生背后所隐含的条件。通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超高层住宅市场成功6大共性规律本报告是严格保密的。15在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑市场化条件下超高层出现的宏观经济背景：经济发展水平较高城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现►城市化率较高城市化率达到60％左右开始出现超高层城市化率达到80％左右超高层大量出现现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青岛370059%福州197550％………………超高层成功共性一出现超高层的城市基本指标本报告是严格保密的。16超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动►超高层多具有强势水景资源世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等►超高层若位于城市政府新区，开发商多主动承担“城市运营商”角色开发商会采取综合多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值•综合社区包括了住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等设施，功能结构上得以互补，资源得以共享•在开发土地过程中被要求考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益，被要求具有一定的景观性，注重与周边环境的融合楼盘技术指标城市运营商物业类型武汉世茂锦绣长江占面：90.25万㎡建面：165万㎡容积率：2.3绿化率：53.6%从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，为武汉新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合功能区；不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅；占总体量20％的商业、写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象南京世茂滨江新城占面:51万㎡建面:150万㎡容积率：2.3绿化率：65%所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区域，是打造长江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要区域新城由17栋50层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、幼儿园、中小学以及大型购物超市等组成福州世茂外滩花园占面：77357㎡建面：27万㎡容积率：2.73绿化率：56.30%项目根据福州东扩南进的未来城市格局，开发闽江沿岸150米纯板