辽宁阜新市中海御龙湾小区规划设计任务书_18页

1中海·御龙湾〔暂定名〕小区规划设计任务书一、开发项目所在地概况及用地分析城市概况阜新市是辽宁省西北部地区的中心城市。该市名源于清光绪二十九年（1903年）在此地设置的阜新县。其含意有二说。一说“山阜日新”，一说“物阜民丰，焕然一新”，此地物产丰富、民生逐年兴旺。1940年置市时，以此得名。阜新市全区是长矩形，全境东西长170公里，南北宽84公里，总面积10355平方公里，其中市区面积564平方公里。地势西北高，东南低；西南高，东北低。全市总人口193万，其中市区人口77万。阜新的供电、供热、供水、供气得天独厚，能源充足，四季实行全日制供水。该市交通畅达，铁路线可直达北京、天津、沈阳、大连，通往全国各地。至省会沈阳170公里，至锦州港148公里。阜新至北京的高速公路，抵京只需5小时，阜沈高速到沈阳约2小时，京沈客专“阜新北站”选址定于本项目所在地---高新区，将打造成一个集商住、文化教育、娱乐、生态环境、山水型新区为一体的新城区，可开发面积大，发展前景广阔。高新区“玉龙新城”的中心地段——人民大街与玉龙路交汇处附近，未来的“阜新北站”，还将有另外两条“高铁”交汇。以京沈客专为主干，阜新——通辽客专、阜新——盘锦客专位“两翼”，京沈客专在2010年开工建设，预计在2013年或2014年建成通车。气候特点阜新气候属于北温带大陆季风气候区，四季分明，雨热同季，光照充足。阜新市的四季是以候平均气温高于20℃为夏季，低于3℃为冬季(全国标准：高于22℃为夏季，低于10℃为冬季)，介于二者之间的气温分别为春、秋季，该地区属我国的严寒地区。冬季冬季是四季中最长的季节，从11月6日至翌年3月13日，为146天(闰年为147天)，基本上是结冻期。冬季可分为初冬(11月初至11月底)，候平均气温由3℃降到-5℃。土壤开始结冻，城市供暖。隆冬(12月初至翌年2月底)，候平均气温降至-5℃以下，冬至到立春间候平均气温低-10℃；日最低气温的极值就出现在这个时期，是一年最冷的时候，降水稀少，空气干燥。晚冬(2月底至3月下旬)，候平均气温由-5℃升到3℃，微寒结冰期。春季春季从4月1日至6月10日，为71天。4月初候平均气温回升到3℃以上，西南风增强，土壤渐渐解冻，水稻、蔬菜和春小麦开始育苗播种。早春时候，时有冷空气侵入，气温变化大。4月下旬气温升至10℃以上，河流解冻，大田作物播种进入高潮。到5月初，终霜，花开叶绿，春意盎然。2夏季夏季从6月11日至9月5日，为87天。6月中旬候平均气温升至20℃以上，雨水增多，农作物生长旺盛。7月中旬到8月中旬为盛夏，降雨集中，高温高湿。从7月下旬到8月上旬，易出现洪涝灾害。秋季秋季从9月6日至11月5日，为6l天。9月上旬(白露前后)候平均气温降至20℃左右，由暖转凉，是秋收大忙时节。从9月末至10月初，初霜初结冰。10月上旬，燕南归，霜降前后气温骤降，草枯树秃，花卉凋零。2009阜新市全年平均气温7.2℃，最高温度37.4℃，最低温度为-30.4℃。平均无霜期156天。全年最大降雨量744.1毫米，最小降雨量329.4毫米，年均降水量510毫米，降雨多集中在7-8月。平均相对湿度61％，最大相对湿度78％，最小相对湿度48％。平均冻土深度1.11米，最大冻土深度1.48米，最小冻土深度0.68米。总的气候特点是：寒冷期长、平原风大、东湿西干、雨量集中、日照充足、四季分明。表1-1气候气象统计表城市气温2009年绝对温度最高37.4℃最低-30.4℃平均7.2℃城市风向主导风向夏季为东南风，冬季为东北风风向频率玫瑰图（另附图）阜新农业资源优势突出，是辽宁和全国粮食、畜牧业生产基地之一，农村人均占有耕地5.6亩，粮食、牛、羊人均生产量均居全省首位。以“绿色”为品牌，以科技为先导的辽宁阜新国家农业科技园区是全国首批21个国家农业园区之一。阜新是全国绿化先进市，森林城建设试点市，全国防风固沙造林重点地区。“城在林中立，人在树中行，”天蓝水清空气新鲜。高新区发展规划阜新市将在现有的主城区以北规划建设新城区（玉龙新城），将主城区的空间向北拓展，同时还将人民大街向北延伸至铁朝高速公路，拉大城市的骨架，扩大主城区空间，为城市经济社会发展提供功能更加完备的城市载体，为今后城市发展提供更广阔的空间〔玉龙新城的规划由辽宁省城乡规划设计研究院进行编制〕。新城区的范围大致为南至东风路，西至经济3技术开发区，北至铁朝高速公路，东至高新技术产业园区。其中，人民大街、解放大街继续北延，纵贯新城南北，人民大街将与铁朝高速公路衔接，使城市交通更加便捷。阜新高新区的一期工程建设为5平方公里，入驻食品加工项目50个；快速发展第三产业是阜新市2010年工作的重中之重。即将启动高铁车站东侧的金融商业区的开发建设、中华路南侧的星级宾馆、玉龙广场建设、科技大街东侧大卖场的建设〔系本项目开发建设用地内〕；同时，当地政府加大力度完成道路、社区的美化亮化工程，提升高新区形象，惠及全城市民。以玉龙新城为重点区域，以“两横三纵，九湖七渠”构筑水系总体框架的规划，为全市人民展开了一幅城市与山水对话，自然与生态和谐共生的“阳光水岸”画卷。所谓“两横”，一是细河干流〔毗邻本项目用地东侧的高林台河是其中一部分〕；二是在玉龙新城内开挖一条长6公里、布置河宽50米的人工河，沟通高林台河、九营子河及四官营子河，并连接湖、渠形成水系景观。项目简介及用地分析中H集团开发的阜新·御龙湾小区地处阜新主城区以北--高新开发区的玉龙新城内，项目位于科技大街以东、高林台河以西、中华路以北的梯形地块，一期占地面积430亩，计划于2010年6月开工，3---4年内全部完成。主要建设8000平方米金融大厦，设立担保公司和创投公司；建设集购物中心、影院、娱乐城等为一体，建筑面积约为2.5万平方米的城市综合体，以及38万多平方米的中、高档住宅小区。地块北邻城市东西向主干道八一路〔八一路东段工程2010年开工建设〕，南面城市主干道中华路，西临科技大街〔新区未来的商业休闲街〕，东临高林台河干流及30米宽的滨河绿地，规划总占地面积430多亩，总建筑面积43多万平米，总投资超8亿元。该项目建成后，将成为阜新最大的综合地产项目，总建筑面积位居阜新地产第一位。地块现状除用地南面〔中华路一侧〕有少量的居民平房和沿街建材商铺外〔政府已安排妥，2010上半年拆迁完成〕，基本都是农田，地势平坦，稍加平整就可建设。中H置业有限公司已2009年12月，与阜新市高新区政府签订了土地出让协议，中h置业公司将委托国内一流的规划设计公司做出详细规划，早日开工建设。中华路道路红线宽度为100米，科技大街红线宽度为45米，高林台河堤退让的滨河绿线宽度为30米。根据目前向政府了解的情况来看，宗地内无特殊地下物。绿化植被状况佳，周边空气、水体无污染。规划设计依据1、阜新市城乡建设委员会规划处和高新区管委会提供的规划设计条件，阜新市高新区管委会提供的现状地形图。42、辽宁省和阜新市城市规划管理条例3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180--93）、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220--95）、《住宅设计规范》（GB50096--1999）（2005年版）、《住宅建筑规范》GB50368-2005（2006年版）、《民用建筑设计通则》〔GB50352-2005〕，《高层民用建筑设计防火规范》〔GB50045-95(2005年版)〕、《建筑设计防火规范》〔GB50016-2006〕、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》〔GB50067-97〕,《商店建筑设计规范》〔JGJ48-88〕、《人民防空地下室设计规范》〔GB50038-94〕等国家有关居住规划设计和住宅、办公建筑设计、商业建筑设计规范4、本项目方案设计任务书5、辽宁省城乡规划设计研究院编制的《阜新市高新区控制性详细规划》6、沈阳市规划设计研究院编制的《细河新城控制性详细规划及水系规划》区域现状与规划1、交通状况①道路交通宗地紧邻城市主干道中华路，支干道科技大街，项目对外联系紧密；交通出行方便快捷。项目周边道路通达，城市主干道贯穿、围绕，使项目具有极好的可达性；项目贴近阜新市外环线和未来的高铁车站，使项目本身具有良好的外展性和内联性；②公交本项目交通状况较好，周边---路公交车直通市区中心区域，项目中替交通发展前景较好。③城际高铁沈阳-阜新城际高铁，通辽客专和阜盘专线将2010年内开工建设。这条铁路建成将使沈阳到阜新的最快时间缩短至不到1小时。④公共设施宗地所属区域的开发建设目前尚处于起步阶段，从现状来看，社区配套尚不完善。根据规划要求，地块南侧将配建24000平米大型城市综合体、8000平米办公楼、沿街商业和社区服务用房等配套设施。52、市政管线及人防有关电力、电信、天然气等管网设施从现有的城市主、次道路路上引入；小区内雨水经处理后直接排入现有河道；周围城市的市政管网敷设完工后，污水经处理后排入市政管网。排水采用雨、污分流制。地下人防工程设计按照当地惯例和国家相关规范，配置常6级人防。3、项目配套商业、生活服务等公建按现行规范、土地出让协议规定和控规要求设置。项目总体建设指标总用地面积：约28.67万㎡，总建筑面积：约43万㎡（详见所附--地形图）建筑密度：≤35%综合容积率：≤1.5绿地率：≥40%建筑间距符合消防、日照(多层日照间距1.5，高层需做日照分析，大寒日满窗日照时数2小时)、满足通风、卫生要求。车位配比：小区内宜配套设置半地下或地下停车，平均每户不小于0.4辆。退线要求：建筑后退中华道路红线20米，后退科技大街道路红线9米，后退高压线控制带用地边界6米，沿高林台河大堤用地界线6米，其它按“阜新市城市规划管理条例”执行。二、规划设计的基本原则1、规划设计要点规划用地性质居住商服用地净地面积430亩容积率≤1.5总建筑面积约43万㎡建筑高度住宅：多层≤18M；小高层≤35M；非住宅：≤18M建筑间距规划中密度住宅小区，多层、板式小高层住宅之间距：沿墙——不小于1：1.5（且最小间距不得小于20米）；山墙——多层不小于6米；多层与小高层之间不小于9米；小高层之间不小于15米。6规划小高层、高层住宅之间：点式——各项间距不小于30米；板式——沿墙间间距不小于面宽（且最小不小于30米）；山墙间间距不小于15米。规划高层住宅之间的间距应符合上述间距要求，同时进行日照分析计算。建筑密度商办类综合体≤35%多层区≤30%多层和小高层混合区≤25%绿地率多层区≥35%，多层和小高层混合区≥40%居住组团集中公共绿地≥1㎡/人，且≥1000㎡建筑退让退让道路红线与规划绿线见地形图小区入口机动车出入口距相邻各道路交叉口距离不小于80米，沿城市道路设置的各主要车行、人行出入口宜设置港湾式停车泊位。公建配套按组团级设置车位规划建筑按《辽宁省建筑物配建停车设施设置标准与准则》的相关规定执行；机动车与非机动车停车方式应兼容，停车位应在地下、半地下或建筑底层架空解决，地面停车位不超过配建停车数量的50％2、项目的定位项目总体定位：中密度高尚绿色景观社区定位诠释：城市综合体+景观住宅+城市商、办、住形态构成：多层住宅〔花园洋房或联排别墅〕＋沿街商业＋城市综合体＋小高层住宅3、项目的规划方向定位：1〕、开发用地规划方案对开发企业项目发展全生命周期的利弊分析和价值分析；2〕、符合产品定位要求的设计风格及建筑形式；3〕、最优的产品性价比，并能较好控制开发建安成本和全成本；4〕、符合产品定位要求的最佳户型设计；5〕、结合现状地形、高压线、水体、绿地等内、外部条件，研究优、劣势景观及可利用景观、环境与城市开放空间；76〕、充分考虑周边外部条件的限制及可利用处，尽可能化不利为有利；4、客户定位，目标客户群，市场定位具体参见策划公司提供的营销策略报告。项目拟建成为阜新市新城区---高新区高性价比、有较高产品竞争力、富有特色的大型居住社区。既要自成体系，又能从众多楼盘中脱颖而出，创造阜新新区健康舒适、休闲生活的新方式。项目定位为美丽悠闲、绿色生态、简约欧式风格的新市区，客户定位为城市白领