顺驰_地产神话的破灭

顺驰——地产神话的破灭主讲人：李忍制作人：王娜李艳崔茜张敬娜曹诗梦徐雨黄桂玲李忍流程一、顺驰简介二、顺驰——地产神话（起步、发展、腾飞）三、地产神话的破灭四、顺驰的结局五、顺驰失败的启示顺驰简介•顺驰概况•顺驰创建人顺驰简介顺驰于1994年在天津成立，以房地产中介代理起家，之后开始进军房地产业，现已发展成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，具有一级开发资质。2003年，顺驰创始人孙宏斌另外成立融创集团，此后逐渐淡出顺驰。而为配合原定于2004年年中的香港上市，最终放弃。原顺驰也于同年改组为“顺驰中国控股”，旗下拥有“顺驰中国”与“顺驰置业”。顺驰简介顺驰中国控股（SUNCO）：开曼群岛注册，孙宏斌作为第一大股东持有70%股份，在北京、上海等地拥有超过35个地产项目，04年的全年销售回款95亿。计划最快2005年下半年完成港股IPO。融创集团（SUNAC）：注册地为天津，孙宏斌个人持有100%股份，在重庆、成都、天津、长春拥有5个项目，04年销售收入25亿。顺驰简介在最先的定位中，顺驰主攻华北、华东、中南等区域，而融创则重点开拓西南、东北区域，在孙宏斌全国的棋局中，顺驰和融创是两颗棋子，分别在不同区域发展，扮演着不同的角色。但自2005年，融创也开始进入长三角等顺驰的范围，更于近期与顺驰合作开发苏州凤凰城项目。顺驰中国与融创之间关联交易甚多，互相担保现象严重。由于信息极度保密，外界更有传闻顺驰中国的部分优良资产被转移到了融创名下。顺驰中国控股有限公司顺驰置业集团顺驰中国顺驰华北集团顺驰北京集团顺驰上海集团顺驰中南集团融创集团顺驰（孙宏斌个人控股）顺驰简介顺驰董事长——孙宏斌孙宏斌，1963年生于山西省临猗县，毕业于清华大学硕士学位。1990年成为联想集团的发展部主管。1992年因挪用公款入狱。1994年出狱，到美国哈佛大学攻读两个月管理学硕士，回国后，孙宏斌创建了一个房产代理公司，如今已经在天津房产二级市场中占到了30%的份额。1996年，顺驰房地产的品牌已在天津家喻户晓，在天津有60多家房地产销售网络，并成为当地最大的房地产商。2002年顺驰集团开发的商品房占据了天津市场10%的份额。2003年，孙宏斌带领顺驰开始全国扩张。2004年2月，辞去顺驰所有职务致力于融创集团。2006年，孙宏斌3月复出，并开始收缩顺驰战线。同年建立顺驰不动产网络，其成为中国最大的地产中介商之一。2007年孙宏斌将顺驰集团出售给香港路劲基建集团，并将主要精力转移到融创集团的经营上。个人简介顺驰中国的发展史•起步•发展•腾飞顺驰林溪别墅是顺驰集团进京以来的首个高端项目顺驰中国的起步企业的宗旨：“永远值得你信赖”企业的发展理念:“交易安全服务职业”为品牌核心理念，致力为广大客户提供全方位的房地产综合服务。企业的发展要求：信任和尊重的文化和氛围、创新变革的勇气，充满挑战的激情文化、合作共赢的文化、重视员工发展的企业文化。企业的发展战略：以客户有效需求为导向，形成综合服务的专业化管理型物业公司，形成行业的领导者。顺驰中国的起步1994年，孙宏斌创建顺驰，以房地产中介所进入地产界。1994年8月，已经在天津开创顺驰前期基业的孙宏斌为了获得比常规更快的发展，向柳传志借款50万元。1995年初，在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下，顺驰和联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产开发有限公司。1998年，联想和中科集团将全部股份转让给顺驰，公司更名为天津顺驰投资有限公司。2002年10月，顺驰和联想旗下的融科智地房地产有限公司共同组建新公司，开发天津翡翠城项目。2001年：国务院15号文件2001年4月30日，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》。要求：为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。政策影响：15号文件奏响了我国经营性用地推行“招标、挂牌、拍卖”公开出让的序曲，自此我国的土地市场建设迈向了一个新的发展阶段。2003年：国务院18号令2003年8月12日：《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号令)，国家宏观调控政策的总方针，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。政策影响：18号令对当时的房地产商而言是一个大好的消息，国务院首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场发展。该文件的核心精神总的来讲是要搞活房地产市场。由此，我国的房地产业开始步入高速增长期。顺驰中国的发展——全国化战略的开始2003年7月，在重庆的中城房网会议上，孙宏斌原本论述着自己企业的战略思考，却突然话锋一转；“我们的中长期战略是要做全国第一。”他微微顿了顿，侧脸看了看在座的王石，然后说道：“也就是要超过在座诸位，包括王总。”随后，孙宏斌从重庆直接飞到北京，乘车来到昌平，召开了后来被视作顺驰历史上具标志意义的蟒山会议，会上孙宏斌做了一个题为《鸿鹄之志向，蚂蚁之行动》的演讲，宣布顺驰推行全国发展战略。“在狂风暴雨中长成参天大树”首先决定打通顺驰的外部融资渠道，解决扩张所需的资金问题。为此，孙宏斌成功地和天津滨海市政及天津信托结成联盟，共同进军国内地产市场。现在顺驰中国旗下的项目，一半以上是顺驰和天津滨海市政的合资公司顺驰滨海所投资。第二孙宏斌在顺驰内部建立了一套严格的资金管理系统。他要求各个项目公司的负责人和财务主管每天晚上10点钟要核对当天账目，不管周六日，风雨无阻。他极其坚决地告诫各个项目公司的老总，在顺驰处于大力拓展的阶段，他不能容忍任何项目上趴着闲钱。第三是改革内部管理制度，孙宏斌希望快速组建一支带领顺驰从天津走向全国的员工队伍，将顺驰送上全国第一的宝座。历史性转折——蟒山会议蟒山会议在这三个安排之中，顺驰内部的资金管理系统，成为顺驰能够在全国性扩展之初取得重大进展的关键。这个系统将顺驰的资金用到极致，并以滚动开发的方式扩大规模，通过快速运转的方式快速拿到销售回款，然后再去获得土地，进入下一循环。顺驰中国总裁汪浩曾经具体阐释过顺驰的“推”、“快”：“买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。”进军华北、华东、华中2003年9月，刚成立5周的河北顺驰便拿下石家庄一块地。当月，顺驰同时在上海青浦拿下价值一亿多元的地价。2003年10月，刚刚成立不久的河北顺驰以5、97亿元的天价拿下石家庄一块地。当月，顺驰同时在上海青浦拿下价值一亿多元的地价。2003年11月顺驰又进军苏州。过后不久，拍得南京河西奥林中心地块。2003年12月，顺驰又以9、05亿的天价拿下北京大兴区黄村的地块，轰动京城。2004年1月又通过挂牌以27、2亿拿下苏州工业园区地块。顺驰集团的大步扩张顺驰集团的大步扩张顺驰的身影不仅出现在华北和华东，先后又进军湖北荆州、郑州、洛阳等地，将触角延伸至华中地区。2004年4月，顺驰先后从郑州和洛阳取得两块土地与此同时，在天津顺驰的行动也没有停止。2003年顺驰在天津同时开发28个楼盘，最多的一天有8个新项目开盘。自1997年推出第一个开发项目香榭丽小区以来，顺驰集团开发面积超过350万平方米，滚工并实现销售面积250万平方米。单单2004年开工面积就达200万平方米，销售面积达130万平方米。图表地区项目名称所在区域占地面积规划建面土地价款每亩地价(万)楼面地价获取时间获取方式上海顺驰蓝湾青浦区87,92580,78711,8709014692003.09.23招投标阳光海岸奉贤区100,000100,00010,0002003.09.04股权转让罗店镇D1.3宝山区95,485114,58228,07319624502004.12.09招投标罗店镇D2.3宝山区116,954140,34534,20919524372004.12.09招投标南京滨江奥城河西区181,942300,00065,30023921772003.11.04挂牌苏州湖畔天城工业园区164,200300,00059,30024119772003.10.22拍卖顺驰·凤凰城工业园区897,8841,616,190273,70020316932004.01.06拍卖无锡顺驰·天鹅湖滨湖新城733,8891,027,444137,40012513372004.03.25挂牌北京顺驰领海大兴区308,700413,60090,50019521882003.12.08拍卖蓝调国际公寓丰台区79,717219,00051,20042823382004.04.13拍卖武汉顺驰·泊林东西湖区173,000216,500石家庄顺驰·蓝郡市中心区186,264335,27559,70021417812003.09.19挂牌荆州太阳城荆州市区255,708255,70816,200422004.01.12挂牌晋中城市艺墅榆次区160,300200,90010,0002003.11.14协议出让郑州郑东第一大街郑东新城753,700600,00053,790488972004.04.22挂牌洛阳洛南第一大街洛阳新区205,754205,75410,600342004.04.25拍卖聊城蓝湾星屿高唐市153,300200,0002004.03.26招投标青岛顺驰.蓝水假期胶州市251,850251,85013,600362004.10.19拍卖济南未定名191,600191,6002004.12.13股权转让天津奥林匹克中心南开区460,840550,000175,15025331852003.08.07拍卖其他项目各区县2,500,0003,000,000350,000时间所在区域占地面积（平方米）土地价款(亿)每亩地价(万)地区买家2005清河456139.625.65374.90北京——新开路东侧地块80428.010.7886.93天津——2006琶洲地块110000.013.88841.21广州香港南丰集团2007“门头沟”地王98906.0151011.07北京华润置地长沙新三角洲地块785000.092781.32长沙北辰实业红树湾项目163000.046.51901.85深圳中信地产2008天河“绢麻厂”地王314099.041870.22广州恒大地产2009北京广渠路15号地块119057.040.62273.43北京中化方兴投资管理有限公司亚运城地块2630000.0255646.39广州富力地产、雅居乐、碧桂园等民营房地产公司为主的联合体徐汇龙华路1960号地块901939.072.45535.52上海绿地集团2010大望京1号地王123000.040.82211.39北京远洋地产中信地产亦庄地王330236.052.41057.83广铁南站261507.0862192.43广州广铁集团顺驰集团的大步扩张经过这种大跃进式的爆发之后，顺驰手中储备的土地面积瞬间就达到1200万平方米，其中长三角就占了400万平方米。在一年之内，顺驰从一个地方性公司变成一个全国性的公司，企业的员工也从几百人发展为8000人。一时间，顺驰所到之处，地价都会大幅上升，顺驰也因此获得了“天价制造者”的称号。2003年，中国大陆百富榜第91位2003年，中国400富人榜第109位2004年，个人财富为13亿的孙宏斌胡润百富榜上排名95位2005年，孙宏斌以30亿元的个人财富在胡润百富榜上从第95位上升至第36位孙宏斌顺驰——房地产业的黑马有名家曾设问：顺驰在那里？她找到的答案是：“顺驰在平民百姓的街谈巷议中，在专家名流的指点江山中，在鸿儒大腕的激扬文字中，在各路媒体的聚焦爆炒中。”顺驰员工每天自觉加班开会的传统更是闻名遐迩，“顺驰精神”被视为地产界“拼命三郎”的象征，激励了众多的地产人士，催生了众多的地产精英。顺驰——房地产业的黑马2005年，上海绿地集团和天津顺驰集团携手开发无锡惠山新城，孙宏斌空手套得760亩土地！截至2005年4月底，据不完全统计，顺驰中国在短短20个月的时间内除