金地房地产信息周刊

金地房地产信息周刊第252期行政管理部商易资讯网〖政策解读〗《指引》中个贷收支比例的规定缺乏可操作性物业税系“土地年租制”翻版，专家认为房价不可能大幅下跌〖战略布局〗政府对土地市场高压态势将使开发商拿地日益艰难调查显示，物业管理和小区配套设施成住宅“弱点”〖策略设计〗房地产项目炒作有何常规思路？房地产项目炒作有何常规思路？〖深圳行情〗深圳住宅市场出现3大新动向深圳湾滨海休闲带建设正式启动将全面冲击片区房地产市场宝安商圈无可限量的未来不能为潜在的问题给削弱深圳房地产市场今年呈现4大特点〖异地传真〗上海地价大幅上涨，现在条件下拿地的风险已经很大发改委叫停，北京高尔夫球场难逃清查之祸“商务”概念回归，京城CBD写字楼今年将复苏重庆房地产业成为资本涌入的“洼地”〖建材时尚〗国内线材、螺纹钢盘整走势可能贯穿整个三月新型防水材料市场今年走旺〖物业管理〗物业管理在接管与入伙时要注意哪些问题？只要肯动脑，社区物业服务就是“印钞机”〖投资技巧〗房产投资须谨防“位置”陷阱〖政策解读〗《指引》中个贷收支比例的规定缺乏可操作性银监会月初公布的《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》涉及的条款是否具有可操作性问题正引起业界的质疑。按照《指引》规定，商业银行应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。这就是说，如果贷款人月收入1万元，其每月房贷还款额最多不得超过5000元（包括物业费）；如果贷款人已有每月还款2000元的其他债务，则房贷每月还款额最多不得超过3500元。更多业内人士认为，对个人房贷规定具体的支出与收入比，有点形同虚设。因为，购房者完全金地房地产信息周刊第252期行政管理部商易资讯网。一位地产界人士表示，虽然有了比例限制，但银行借以掌握借款人真实收入的手段，并没有什么提高。事实上，许多单位给员工出具的收入证明，有很大的随意性——买经济适用房时，购房者开低收入证明；买较贵的商品房时，他们又可以开出高收入证明。一些单位出具的收入证明，已经明显偏离了行业的收入标准。清华大学房地产研究所所长刘洪玉也表示，关键是，目前银行还没有可靠的办法来掌握购房者的收入。某种程度上说，银行要求提供收入证明，更多的是一种心理安慰，形式大于内容。因为，目前，单位并不需要为员工收入证明的真实情况承担法律责任。而据一位商业银行信贷人士透露：银行对个人收入证明的把关，也不很严格。月收入在5000元以下的收入证明，银行一般不会查；月收入在5000元以上的，银行也仅会随机抽查很少的一些客户。他透露，目前银行的个贷业务十分火暴，但由于人力有限，要对每个贷款人的还款能力进行审查，还很难做到。但银行界人士也表示，银行间确实存在个贷之争，如果为了拉贷款而对借款人的还款能力缺少考虑，很容易产生不良贷款，这对整个金融体系是个威胁。防范个贷中暗藏的金融风险，正是此次《指引》出台的主要目的。（北京娱乐信报）返回物业税系“土地年租制”翻版，专家认为房价不可能大幅下跌近期某些媒体将征收物业税描绘成会使房价下跌20%－40%，引起部分购房人持币观望。但有关专家对此表示了质疑。专家表示，有人认为征收物业税会使房价大幅下跌，是误以为“开征统一规范的物业税”会统一替代房地产开发期间发生的各种税费，但事实是，房地产商使用城镇土地发生的拆迁费用、使用农田要缴纳的耕地占用税，以国家目前的财力根本不可能留给购房人在房屋使用期间分期缴纳。房地产商在得到出让土地要缴纳的契税、出售房屋要缴纳的营业税及相应要缴纳的城市维护建设税和房地产商盈利后要缴纳的企业所得税是房地产商做为企业要自行缴纳的税种，也不可能纳入物业税范围之内，在土地出让期间发生的土地增值税则应由土地出让方缴纳，这何购房人更扯不上任何关系。因此，物业税能包含的房地产在建期间的税费最多是土地出让金，某些媒体实际上是将过去爆炒的“土地年租制”重新包装进行宣传。所谓的“土地年租制”是土地的所有者依法将一定期限的土地使用权转让给他人，并由该土地使用权承租人按期缴纳租金并履行相应的义务。该建议的提出和目前房地产市场房价和百姓收入脱节、房价不断下跌给房地产市场造成的压力有关，但希望通过减低一次性缴纳的土地出让金来降低房价，达到促进房屋销售的愿望是否能如愿却是一个未知数。首先，房地产商的土地得到的渠道并非都是直接来源于土地的所有者——国家，而相当大的一部分来源于土地使用权的拥有者，实行“土地年租制”能带来土地实际价格下跌非常有限，在整体房价中所占比例不过是单位数而已。同时，在市场经济条件下，房屋的价格完全由市场接受能力所决定，在市场好的情况下，没人可保证房地产商会将“土地年租制”带来的成本下跌部分全部在房价中扣除；在市场不好的情况下，即使没有“土地年租制，房地产商也会挤压自己的利润降低房价。因此，购房人如果确有需要买房，在合适的时候大可不必因可能要征收的“物业税”而持币观望。（搜房网）返回〖战略布局〗政府对土地市场高压态势将使开发商拿地日益艰难土地市场的整风运动已呈山雨欲来之势。日前，由国家发改委、监察部、国金地房地产信息周刊第252期行政管理部商易资讯网、建设部、审计署组成的联合检查验收组已经成立。据透露，从3月底开始，联合检查验收组将集中火力对各省(区、市)的土地市场整顿治理状况进行阶段性检查验收。对达不到治理整顿目标要求的，将责令改正，而整改期间该地区将暂停受理当地建设用地报批，暂停下达建设用地指标。此次验收主要集中在四大方面：清理整顿各类开发区的情况、农民征地补偿安置费的清欠情况、经营性用地招标拍卖挂牌出让制度落实情况以及土地违法案件查处情况。据悉，检查重点是开发区整顿情况。据悉，联合检查验收组将分成九个小组对各省(区、市)展开实况调查。国土资源部土地市场秩序治理整顿办公室负责人指出，整顿工作具有长期性、复杂性，今后土地市场将继续保持高压态势，有关部门将深化治理整顿工作，防止出现反弹。分析认为，政府在土地市场的高压态势使过去的用地模式一去不复返了，开发商在用地上会日益艰难。（南方都市报）返回调查显示，物业管理和小区配套设施成住宅“弱点”由中国质量协会、全国用户委员会组织开展的2003年全国住宅用户满意度指数测评已圆满完成。结果显示，我国住宅产业2003年用户满意指数为64分，比2002年提高了0.7分。此次测评表明，住宅用户对相关自己居住质量各方面的满意程度由高到低依次为：功能质量、户型与布局设计、工程质量、自然环境和人文环境、物业管理、小区配套设施。但在对质量要素的关注中，最为重视的依次是：工程质量、户型与布局设计、功能质量、物业管理、自然与人文环境、小区配套设施。在各项质量的具体评价中，对住宅隔声和门窗质量满意度评价较低；在户型和布局设计方面，用户对楼内公用设施的设计和住宅净高度的满意度较低；在功能质量方面，对保温、隔热评价较低；在物业管理方面，对保洁情况较为认可，对物业管理人员的亲和力、住宅区安全防卫、房屋维修服务满意度一般，而对机动车停放管理、物业管理收费的合理性及其他服务比较不满意。有31.4%的住户对开发商抱怨过，抱怨的主要方面是物业管理、工程质量和开发商的承诺不兑现。（北京晚报）返回〖策略设计〗房地产项目炒作有何常规思路？一个楼盘要想热销，必须形成热点，而要想成为热点就必须炒作，要想炒作就必须借助媒体。下面是房地产营销策划人士炒作热点的思路和套路，提供给大家以供参考。包装突破同质瓶颈专业人士认为，一个楼盘要想热销，就必须先形成热点。第一，它是注意力经济时代的产物，在产品日益同质化的情况下，产品要想突出，就只能靠包装吸引大家的注意力。第二，它是地产界现阶段竞争态势的反映。第三是房地产产品特殊性的要求。房地产是一种特殊商品，许多消费者对置业认识不足，他们对媒体、对广告就存有一种依赖心理，这时发展商利用媒体把自己产品的优点发布出去，就容易得到消费者的认同。所以说，一个楼盘要热销，就必须借助媒体，把它制造成热点。利用好媒体软硬兼施打组合拳软即文字广告，硬是指一般平面广告。通过文字广告这种媒体传播，和平面广告的强烈效果，引起公众注意，制造舆论热点，掀起一个又一个小高潮，而达到热销局面。平面广告与文字广告是两种互相补充的广告形式，平面广告的第一金地房地产信息周刊第252期行政管理部商易资讯网，带来阅读上的愉悦，从而有利于楼盘形象的塑造，当然这也带来了平面广告的第二特性———冲击力强，易引起关注，传播面广。文字广告的第一个特性是可以深度表达，更能塑造楼盘性格；第二个特性是文字广告在传递信息的过程中，也传递着一种情感偏好；第三，文字广告的最妙之处在于它能为人们提供谈资，使楼盘形成公众话题，因而易于建立知名度和美誉度。炒作的惯常套路是：一是软硬广告有机结合，二是战役分为四场——第一，预热；第二，出炉，确定楼盘的形象定位；第三，热炒，也是热潮；第四，回火，做一些品牌维护与尾盘促销。发展商在选择媒体投放时，一要根据楼盘规模、质量、特点，确定投入的强度与密度；二要根据工程进度选择炒作时机与进度，发展商只要利用好了媒体的价值，楼盘营销就能达到事半功倍的效果。做好楼盘热销的五个“一”工程专业策划人士认为，一个楼盘要卖得好，有五个“一”是不可缺少的：一个好的名字，一个好的推广语，一个好的活动，一个好的奖项，一个好的概念。好的名字——要有创新。但不能硬造一个好的名字，是要让人有丰富的联想空间。比如：深圳楼盘的名字越来越艺术化，一种是拔高，满足人们的虚荣心，所以早期一系列的“豪庭”、“华府”之类的名称大量涌现。而现在的名字是越来越西化，如波托菲诺、阳光棕榈园等。一个好的名字对提升楼盘的层次和吸引消费者是有利的，但一个名字也要与项目有关联，不能硬造，取名字要有创造性。比如：“水榭花都”、“景城府”就是既有深度又好听的名字。好的推广语——要利于人们记住项目。深圳蔚蓝海岸的“海风一路吹回家”就给人无限的遐想。像碧桂园的“给你一个五星级的家”，也能深入人心。一句好的推广语对项目的促进作用是很大的。好的活动——要提升知名度聚人气。一个好的活动可为项目提升知名度，聚人气。一个好的活动，其实就是一个事件营销，它的影响力有时是无法预见的，典型的案例就是碧海云天的“克林顿事件”，它使这个项目在全国都具有知名度，很多消费者也是通过这个事件才知道“碧海云天”的。但在事件营销时，一要把握好节奏，层层推进，营造出事件的高潮；二要注意避开一些负面影响。一个楼盘要成为热点，策划一个好的活动是不可缺少的。好的奖项——要得到消费者的认同。消费者对大奖比较认同。消费者对奖项具有一定的依赖心理，但关键是如何让消费者认清奖项的意义，也就是如何把这个奖项“发”给消费者。“香榭里花园”是一个很好的例子，它得了金块奖，是全亚洲惟一的大奖，但刚开始销售情况并不好，因为消费者并没有认识到这个奖的含金量。后来策划者用一系列的文章来分析金块奖的含金量，终于得到了消费者的认同。所以，在奖项的问题上要站在消费者的角度去考虑。好的概念——个好的概念要琅琅上口。概念目的是借助概念的原有高度，迅速吸引眼球，实现最大化、最快速、最深度的传播效果。概念设计首先要有“三度”：市场的新鲜度、社会学的高度和项目的关联度。新鲜度是为了抓眼球，高度是为了发挥空间的增大，关联度是为了不放空炮。新鲜度的误区在于生造词语，但词语并非概念；高度的误区在于空对空，应是跳起来能摸得到的高；关联度的误区在于简单相关，它必须要能和楼盘各个方面都发生关系，且具有惟一的指向性。概念设计成功的判断标准是产生牵引力，即对实际销售产生的牵引力。不能产生牵引力的概念不仅是