青岛房地产业现状漫谈

1青岛房地产业现状漫谈---访青岛市房地产业协会会长林民庆山东新闻网记者李晓光房地产业一直以来备受关注，特别是深圳等城市近段时间传来降价的讯息，让很多欲购房的消费者左右徘徊，拿不定主意，对购房持观望态度。那么目前青岛的房地产业将会向如何方向发展呢？2008奥运会到底会给青岛的房地产业带来那些利弊呢？我们走进了青岛市房地产业协会，就以上问题请林民庆会长发表了一下看法。记者：奥运会马上就到了，您站在协会的角度觉得奥运将会给青岛的房地产业带来那些影响？林民庆：如果说在青岛举办的奥帆赛对青岛的楼市有多么大的影响？我个人认为不要估计得过高，房地产业并不象有些媒体上炒的那样，它有它自身发展的规律。当然，奥帆赛对青岛的房地产业的影响，我想那是一定有的，首先是会提高青岛这个城市的知名度，提升了青岛在国际、国内的影响力；城市的知名度提高了，这个城市的房地产业肯定受益，但那是一个长期的，潜移默化的、长远的。我的观点是，不要把奥运对一个城市房地产业的走势影响估计得过高。记者：您觉得青岛的房地产业和北京、上海等一类大城市相比都有那些差异？发展的趋势将会如何？为什么?林民庆：差异是有的，我国国土面积较大，幅员辽阔，各地发展各不相同，东西部发展很不平衡，沿海和内地城市不均衡。总体上这几年我国的房地产业是蓬勃发展的，但每个地区发展不同，北京和上海也不同，再就是前沿城市象珠江三角洲、广州、深圳也不同，青岛房地产业也有自身的发展特点。如果要用一个统一的模式看待那一个城市的房地产，往往问题不好解决。比如现在深圳的房价跌了，你能说深圳跌了，全国的房价就一定会跌吗？全国很多城市的房价，总体上还是在涨的。沿海城市和内地的涨幅又不一样，沿海和内地的差距很大，不用说远了，济南和青岛的就不同，房地产的一个显著特点是地域性很强，再一个也由当地的经济发展程度决定的。青岛有个特点，是个海滨城市，得天独厚的自然条件是别的城市不能比的，打个比方，就是广州、上海的房价跌了，青岛的房价也不会象它们那样跌的，愿意来青岛居住的人太多了，这是青岛得天独厚的地理条件和气候决定的。这个不能一概而论。北京、上海目前的房价已经到了很高的程度，北京、上海的经济发展较快，特大都市特点明显，人均收入较高，北京高收入人群比较集中，中央商务区外资企业较多，就把北京的房价抬起来了。这一点上青岛不能和北京相比，比如演艺界的明星大腕，在北京买豪宅别墅的很多，青岛虽然有，但很少。单就房价而言，和北京、上海比，青岛在这一点上还是有差距，有差距恰恰说明还有上升空间。房价在全国范围内来说；还是要上升的，不可能降的，比如青岛去年的房价构成和今年的就不同，举两个例子：2一个是现在水泥、钢材等建筑材料和人工费都在涨，这是决定成本的一个主要原因，成本涨了，房价肯定要涨。还有，我们现在对居住房屋的建造标准要求越来越高，希望室外配套越来越完善，我认为这是健康、合理的。我们就要建小康型房子、适合人类居住的房子，不能象上世纪六七十年代那样建一些温饱型的房子，这些都是促成房价涨的刚性因素。另外，就是供求关系决定的。我国未来十年到二十年之内，总的供应量恐怕是不足的，特别是大城市，供求关系还是有矛盾的。我国要加快城市化进程，农村劳动力向城市快速转移，小城镇劳动力向大城市转移，大量的外来人员需要住房；还有收入增长的人群也想改善住房条件，老市民以前住房条件简陋的要改善，比如拆迁，他们知道政府的政策是要增加住房面积，十年内是不会变的，政府要改善居住条件。房价是由供求关系决定的，供大于求肯定要降，求大于供肯定要升。如果出现有效供应不足的现象，房价还是要涨的，但今后涨的幅度会是缓和、平稳的，涨的指数会有所缓慢，比如说去年涨幅是两位数，今年涨价的幅度会趋于平稳。这与供求心理也有关系，大家一听房价要涨，都去买房，房地产商也将提高房价。大家都理性消费了，这些都是平抑房价因素，涨幅是趋于平稳的。另外，市民的人均收入都在两位数增长，青岛市统计数据显示青岛市工资标准又是两位数在增长，这个和房价有关，这是一个支付能力问题，老百姓手里有钱了，自然购房的欲望就高了。房价也会随着涨起来，涨是趋势。但个别城市各有原因，比如广州、深圳房价下跌，我考虑跌的原因：1.金融机构发放房贷款、按揭量过多，现在中央金融机构收紧放贷，政策上调控，老百姓大多是按揭贷款购房，这样一收紧政策，会直接影响老百姓购房的。2.对于深圳，导致原因是建房比例过大，供大于求了，导致房价下降，但这种现象不会是全国性的。记者：.青岛的房地产业将会向如何方向发展？林民庆：我认为青岛的房地产业将会有一个优化组合的阶段。青岛有很多房地产公司，良莠不齐，开发能力、资本金不足，有的只是项目公司。过去在房地产业热的时候，拿一块地开发，赚到钱就走，打一枪换一个地方，以后这种房地产公司将会失去生存的空间，为什么呢？现在土地供应实行招牌挂，只有那些大型的房地产公司资金雄厚才有竞争能力，土地一旦成了规模以后，一般的公司拿不出资金来，不用时间长，再过几年，一些小公司就不存在了，大公司管理模式规范，建设的小区都是档次越来越高，这些都是那些小公司没法比的。小公司没有资金，管理水平低的、建设能力差，将逐步退出市场。记者：你对目前要购房的市民有什么建议？林民庆：我的意见是冷静不要跟风，要理性，每家有每家的情况，要按照自己的实际情况来定，房子不是小事，对于一个家庭来说可能一生就只买一两次房子，千万不要跟风、盲目，总体上要改善，对于面积，并不是面积越大的越好，要看房屋的抗震性、耐久性、舒适性，象四川这次地震中，很多房子都是预制板的，预制板和承重墙相互压的就十公分左右，结构整体性很差。但进入2000-2001年之后青岛市就规定不准用预制板了，都采用楼板现浇，所以现在建的房子整体结构较好。