高金平房地产税务稽查讲义(下)

高金平：房地产税务稽查讲义【下】高金平（第一教研部税收教研室教授）第三讲房产税、城镇土地使用税的检查2006年底，财政部、国家税务总局联合下发了《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)，该政策规定从2007年1月1日开始执行，对共有经营性房产的房产税纳税人、有偿取得土地使用权的缴纳土地使用税时间以及免征土地使用税等有关政策问题进行了明确。一、纳税时间据介绍，根据规定，纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。而从事房地产开发的企业以招、投、拍等形式有偿取得土地使用权的，无论该土地是用于经营或自用，或者闲置，均应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。二、纳税方对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%~30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值，而出租的，依照租金收入计征。三、免征对象在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，适用《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。而在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。四、思考题酒店用地、设备等是否征收房产税？地下车位是否缴纳房产税？按揭买房发生的利息支出是否计入房屋原价计征房产税？土地价值是否并入房屋原价计征房产税？内外资企业缴纳房产税有什么不同吗？尚未交付的土地使用权是否计征城镇土地使用税？房地产开发企业能否享受免征土地使用税优惠？房地产开发企业应如何计征城镇土地使用税？第四讲车船税检查《中华人民共和国车船税暂行条例》（以下简称《条例》）于2007年1月1日开始实施。新《条例》针对原车船使用牌照税和车船使用税存在的问题，在适用范围、税收性质、税目税额、减免税范围和征管等几个方面进行了完善。一、征税范围的变化。现行政策规定，车船税的征税范围为“依法应当在车船管理部门登记的车船”。对依法不需在车船管理部门登记的车船则不属于车船税的征税范围。二、减免税范围的变化。新条例规定，对下列车船免征车船税：1、非机动车船（不包括非机动驳船）；2、拖拉机；3、捕捞、养殖渔船；4、军队、武警专用的车船；5、警用车船；6、按有关规定已经缴纳船舶吨位税的船舶；7、依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应予以免税的外国驻华使馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船；8、省、自治区、直辖市人民政府可根据当地实际情况，对城市、农村公共交通车辆给予定期减税、免税。相对原有政策，取消了对国家机关、人民团体自用车船、港作车船、工程船等减免税规定；同时，还取消了困难性减免，经财政部批准的其他车船免税的规定等。三、计税依据及征收标准的变化。现行车船税对载货汽车、三轮汽车低速货车实行按车辆的自重吨位征收车辆税。而原有政策则规定以载重为征税依据。四、纳税义务人的变化。现行政策：在中华人民共和国境内，车辆、船舶的所有人或管理人为车船税的纳税人，同时规定，车船的所有人或管理人未缴纳车船税的，应由车船的使用人代为缴纳。而原有规定仅为在中华人民共和国境内拥有并且使用车船的单位和个人。五、纳税地点的变化。车船使用税政策规定，车船使用税由纳税人所在地的税务机关征收。而现行政策规定：“车船税的纳税地点，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定，跨省、自治区、直辖市使用的车船，纳税地点为车船的登记地（车籍所在地）”。六、征管方式的变化。根据车船税政策规定，从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车船税的扣缴义务人。行政法规赋予保险机构法定扣缴义务。同时，还规定：“各级车船管理部门应当在提供车船管理信息等方面，协助地方税务机关加强对车船税的征收管理。”七、纳税时限的变化。现行车船税条例规定：“车船税的纳税义务时间为车船管理部门核发的车船登记证书或行驶证书记载日期的当月”“车船税按年申报缴纳。具体申报缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。”而原有政策规定为：“车船使用税按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。”第五讲印花税检查印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种地方税。由于印花税征税对象种类繁多，适用税率各不相同，检查的基本方法是对纳税人所有涉税凭证进行全面检查。检查时主要应关注以下检查要点：1.检查征税范围。纳税人在经济交往中书立的凭证种类很多，鉴别所书立的凭证是否具有合同性质，是判别征免的主要标准。应根据有关政策规定，对照纳税人的有关凭证从其内容、性质等方面进行审核。例如检查纳税人有无错划凭证性质，将应税凭证划为非应税凭证，或因对政策规定理解有误，而将应税凭证作为免税凭证，造成漏纳印花税的问题。2.检查应税合同的计税依据。根据每一应税合同的内容检查各类经济合同上记载的计税金额，看其计税依据的确定是否正确，有无不按规定确定计税依据而多纳或少纳印花税的情况。对于已完税的应税合同，以其已纳税额除以该合同的适用税率，便可核查出其计税依据的计算正确与否。对于各类不同的应税凭证，检查时应考虑其在财务账上的“特殊位置”，例如对工商企业借贷款合同的检查，主要检查“短期借款”或“长期借款”账户的贷方发生额。对财产租赁合同的检查，主要检查“其他业务收入”账户等等。此外，企业可能发生应税凭证业务的核算账户还有“实收资本”、“资本公积”、“固定资产”、“制造费用”、“管理费用”等。3.检查应税合同的适用税率。主要检查有无混淆合同性质，从低适用税率的问题。例如，对于受托提供原料的加工、定作合同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的，应分别按“加工承揽合同”和“购销合同”计税，两项税额相加数，即为合同应贴印花，合同中不划分加工费金额与原材料金额的，应按全部金额，依照“加工承揽合同”从高适用税率计算贴花。检查时应注意有无错用税率的情况。4.检查应税合同计税情况。对只载明数量，未标明金额的合同，是否按规定先计算出计税依据后再计算贴花所载金额为外国货币的合同，是否按规定先折合人民币后再计税贴花到期不能兑现或不能兑现的合同，有无将已贴印花税票揭下重用的情况。5.检查营业账簿计税情况。首先，检查企业有无错划核算形式，漏缴印花税的问题。例如，采用分级核算形式的纳税人，仅就财会部门本身设置的账簿计税贴花，对设置在二级核算单位和车间的明细账款按规定计税贴花的情况。其次，检查资金账簿计税情况是否正确。例如，企业“实收资本”和“资本公积”两项合计金额大于已贴花资金的，是否按规定就增加部分补贴印花税票。再次，检查其他账簿是否按规定计税贴花，除总分类账簿以外的账簿，包括日记账簿和各明细分类账等，是否按件贴花。6.检查产权转移书据、权利许可证照的计税情况。主要检查房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证四类证照，看其是否在领受时按件贴花。在对上述应税凭证检查时，还应当注意对免税凭证的检查，防止纳税人混淆减免范围，漏计印花税。此外，还需关注纳税人是否按规定及时足额地履行完税手续，有无在应纳税凭证上未贴或少贴印花税票的情况；已贴花有无未注销或者未画销的情况；有无将已贴用的印花税票揭下重用的问题；对平时“以表代账”的纳税人，在按月、按季或按年装订成册后，有无未按规定贴花完税的问题。第六讲契税的检查一、征税范围《中华人民共和国契税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第二条条例所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。问题：A公司提供土地，房地产开发公司提供资金,合作建房，建成后分给A公司一部分房屋，其余的房地产开发公司对外销售。请问：房地产开发公司在取得土地使用权时征不征契税?答：应征契税，房地产发公司必须把土地使用权更名到自己的名下，这样才可以取得土使用证，而土地使用证是房地产开发公司开工的一必要条件。一、纳税义务发生时间《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。二、税收优惠《中华人民共和国契税暂行条例》第六条规定：有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十二条规定：条例所称用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋。条例所称用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。条例所称用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。条例所称用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。条例所称用于军事设施的，是指：（1）地上和地下的军事指挥作战工程；（2）军用的机场、港口、码头；（3）军用的库房、营区、训练场、试验场；（4）军用的通信、导航、观测台站；（5）其他直接用于军事设施的土地、房屋。财税[1998]96号文件规定：对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件:一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。对按《事业单位财务规则》第四十五条规定，应执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目，其承受的土地、房屋要照章征收契税。所以，按照契税暂行条例等规定，如果您医院为事业单位或社会团体，购买不动产直接用于医疗的，可以享受免征契税的政策，如您医院为私立医院，应该不属于免税规定，具体由当地税务机关判定。问题1：房地产企业以招投标形式中标的土地，其中有一小部分土地规划部门规定用于配套建设小学校和幼儿园，请问所受让的土地是全部缴契税，还是扣除用于修建学校、幼儿园用地后的土地缴纳契税？答：根据《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税[2004]39号）规定：对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证，由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。因此，我们理解上述房地产企业如果经县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并取得了颁发的办学许可证的，并且其承受的土地、房屋权属用于教学的土地部分，免征契税。否则应按《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，就其承受中华人民共和国境内土地权属的全部，缴纳契税，不应扣除用于修建学校、幼儿园的用地。问题2：《国家税务总局关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复》（国税函[2008]718号）规定，居民个人根据国家房改政策购买的公有住房，并取得房改房产权证后，将名下的房屋产权转移给其子女，属于契税法规规定的赠与行为，应依照《中华人民共和国契税暂行条例》及其有关规定征收契税。问题3：A公司为B公司提供产品，B公司长期欠A公司销售货款，B公司破产，将房屋给A公司抵债。是否交契税？答：财税[2008