鸿路钢结构工业和住宅抵押

房地产抵押报告安华房地评字[2008]第3018号估价项目名称：安徽鸿路钢结构（集团）股份有限公司房地产抵押价值评估委托方：安徽鸿路钢结构（集团）股份有限公司估价方：安徽华兴房地产土地评估有限责任公司估价人员：王照灵、俞敏估价作业日期：2008年12月22日至2008年12月24日安徽华兴房地产土地评估有限责任公司第1页-目录一、致委托估价方函-----------------------------2二、估价师声明---------------------------------3三、估价的假设和限制条件-----------------------4四、估价结果报告-------------------------------5五、估价技术报告-------------------------------10六、附件（均是复印件）-------------------------17安徽华兴房地产土地评估有限责任公司第2页-致委托方函安徽鸿路钢结构（集团）股份有限公司：受贵公司委托,我公司对位于长丰县双凤工业区双凤大道西侧的房地产价格进行评估；房产总建筑面积为5543.34平方米，其中钢结构建筑面积2931.62，成套住宅建筑面积为2611.72平方米。估价时点为二OO八年十二月二十二日。评估目的为确定房地产抵押贷款额度参考依据而评估房地产抵押价值。经现场勘察和市场调查，本着独立、客观、公正的原则，对被估价对象进行认真分析、评估，并结合价估经验，综合分析影响价格的有关因素。根据估价对象的具体情况和特点，本次采用重置成本法进行评估。确认估价对象在估价时点时真实、客观的价格为：人民币壹仟贰佰零陆万零柒佰元整（￥1206.07万元）。安徽华兴房地产土地评估有限责任公司法定代表人：王枞中国*合肥二OO八年十二月二十四日安徽华兴房地产土地评估有限责任公司第3页-估价师声明郑重声明：一、估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、估价师与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、估价师依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及《城镇土地估价规程》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察因实际原因仅限于其外观和使用现状。对内观及内部设施状况和难以看到的部分，依据委托人提供的资料及当前建筑行业一般标准进行评估。六、没有人对本估价报告提供专业帮助。本次注册房地产估价师（签章）：俞敏：房地产估价师注册号3420040135王照灵：房地产估价师注册号3420040145二OO八年十二月二十四日安徽华兴房地产土地评估有限责任公司第4页-估价的假设和限制条件估价的假设：1、假设估价对象在估价时点达到最佳合法使用状态。2、假设该估价对象权属关系没有异议。3、假设该估价对象房地产本身不存在质量问题。4、假设房地产市场在本估价报告结果的有效期内不发生较大的变化。5、假设该估价对象房地产在本估价报告的有效期内不遭受重大损坏。应用的限制条件：1、本报告评估结果仅为委托方确定估价对象在评估基准日的市场价值提供价格参考，不得作其它用途。2、本报告估价时点为2008年12月22日。评估结果自估价报告提交日期起有效期为十二个月，超过期限，其价格应作调整，甚至重估。3、房地产市场或估价对象本身在本报告评估结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新评估。安徽华兴房地产土地评估有限责任公司第5页-房地产估价结果报告安华房地评字[2008]第3018号一、委托方：安徽鸿路钢结构（集团）股份有限公司二、受理方：安徽华兴房地产土地评估有限责任公司地址：合肥市宿州路238号法定代表人：王枞三、估价对象：估价对象总建筑面积为5543.34平方米，其中房地产权证证号为房地权长房字第016979号，位于合肥市长丰县双凤工业区双凤大道西侧房屋产别为股份制企业房产，房屋结构为钢结构，房屋总层数为1层，估价对象位于1层，设计用途为工业；塑钢窗，水泥地面，设有行车。房地产权证证号为房地权长房字第017101号，位于合肥市长丰县双凤工业区金峰路东侧，房屋产别为股份制企业房产，房屋结构为混合结构，房屋总层数为6层，估价对象位于1-6层，设计用途为成套住宅。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2008年12月22日六、价值定义评估价值是在估价时点时的市场公允价值。七、估价依据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；安徽华兴房地产土地评估有限责任公司第6页-2、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国担保法》；3、国家标准的《房地产估价规范》及《城镇土地估价规程》；4、《城市房地产估价管理暂行办法》建设部建房579号；5、《国有资产管理办法》1993年7月国务院91号令；6、《房屋完损等级评定标准》1984年7月8日建设部发布；7、该公司提供的《国有土地使用证》和《房地产权证》；8、合肥市房地产市场有关价格信息；9、委托方提供的有关材料；10、估价人员现场勘查收集、调查的有关资料；八、估价原则此次估价在独立性、客观性、科学性的工作原则及房地产估价合法原则、估价时点等经济性原则指导下进行，主要遵循如下操作性原则进行评估：（一）合法原则估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。（二）最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态。估价对象土地规划用途为工业，估价对象实际用途亦为工业，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。安徽华兴房地产土地评估有限责任公司第7页-（三）替代性原则根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用重置成本法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格作为客观价格，确定估价对象在评估时点的价格取值依据。（四）估价时点原则由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。九、估价方法根据估价对象的具体情况和特点，本次采用重置成本法评估从而确定全部估价对象客观合理的价格。十、估价结果通过以上计算，并结合价估经验，综合分析影响价格的有关因素，确认估价对象在估价时点（二OO八年十二月二十二日）时真实、客观的价格为：人民币壹仟贰佰零陆万零柒佰元整（￥1206.07万元）。十一、估价人员：王照灵、俞敏十二、估价作业日期：2008年12月22日至2008年12月24日十三、估价报告应用有效期安徽华兴房地产土地评估有限责任公司第8页-本报告有效期自报告提交日期2008年12月24日起，有效期为十二个月。十四、特别事项说明1、本评估报告因市场价格有重大变化时，应重新评估。2、我们是依据委托方提供的资料进行评估；委托方对所提供的资料的真实性、合法性和完整性承担负责，我们只对评估对象价值进行估算并发表意见，若因产权不实，造成的责任由委托方负责。安徽华兴房地产土地评估有限责任公司第9页-房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象总建筑面积为5543.34平方米，其中房地产权证证号为房地权长房字第016979号，位于合肥市长丰县双凤工业区双凤大道西侧房屋产别为股份制企业房产，房屋结构为钢结构，房屋总层数为1层，估价对象位于1层，设计用途为工业；塑钢窗，水泥地面，设有行车。房地产权证证号为房地权长房字第017101号，位于合肥市长丰县双凤工业区金峰路东侧，房屋产别为股份制企业房产，房屋结构为混合结构，房屋总层数为6层，估价对象位于1-6层，设计用途为成套住宅。二、区域因素分析估价对象处于长丰县双凤工业区双凤大道西侧。区域交通便捷，区域附近有232、117等多条公交线路。基础设施较完备，水、电、电信到位；基础设施达到“五通一平”。三、市场背景分析2007年，合肥楼市在“大发展、大建设、大环境”的带动下，在合肥市城市化不断提高中，房地产投资开发建设面积指标仍将保持较快的增速，房价虽然处于整体上行区间，但在调控政策的“高压”态势下，再加上空置量较大，上涨阻力较大，不排除小幅的波动，但房价整体平稳的格局不会有大的改变。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月高0.2个百分点。四、最高最佳使用分析安徽华兴房地产土地评估有限责任公司第10页-估价对象现在的使用用途是在法律上许可的能获利最多的最有效的使用。故以维持估价对象现状持续使用为前提进行评估。五、估价方法的选用根据估价对象的具体情况和特点，本次采用重置成本法评估从而确定全部估价对象客观合理的价格。六、估价测算过程（一）、工业用房部分评估重置成本法是假设在同一场所除建筑物以外的条件均维持现状，并在估价期日、重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物，所需建筑费和其他费用的总和。减去被评资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能陈旧贬值、经济性陈旧贬值得到的差额作为被评资产的评估值的一种评估方法。重置成本法确定评估值也可首先估算被评资产与其全新状态相关比有几成新、即求出成新率，再用全部成本与成新率相乘得乘积作为评估值。计算公式：评估价值=重置全价*成新率1、重置全价的确定A、本次对建筑安装费的确定选用间接法即单位比较法。单位比较法是以类似建筑物每平方米成本来估算被评估房产的建筑安装费。其计算公式如下：建筑安装费=类似工程的单方造价*评估建筑物的建筑面积依据市场调查询价，在该地区估价期相近的类似建筑每平方米的新建单价为1200元/平方米。B、前期费用安徽华兴房地产土地评估有限责任公司第11页-可行性研究报告费0.1%、勘察及设计费2%、图纸审核费0.1%、质量监督费0.3%、工程招投标管理费0.1%（以上按建筑安装费取）。以上合计2.6%。城市基础设施配套费56元/平方米、白蚁防治费2.5元/平方米、地方教育附加费15元/平方米、新型墙体材料专项费8元/平方米、人防易地建设费20元/平方米、规划技术服务费3元/平方米。以上合计104.50元/平方米。前期费用折合单价=1200*2.6%+104.50=135.70元/平方米C、建筑管理费建筑管理费取建筑安装费的3%。建筑管理费折合单价=1200*3%=36.00元/平方米D、其他税费固定资产投资方向调节税为0。营业税及附加费按重置全价计算，综合取5.6%。E、利润利润按市场平均利润率为20%确定。利润折合单价=（1200+135.70+36.00）*20%=274.34元/平方米F、资金成本该工程建设期为二年，利息取商业贷款一般利息6.79%，假设资金平均投入。资金成本折合单价=（1200+135.70+36.00）*[（1+6.79%）-1]=93.14元/平方米G、重置完全单位价值=A+B+C+D+E+F=1842.35元/平方米2、确定成新率安徽华兴房地产土地评估有限责任公司第12页-经现场勘察，勘察建筑物基础承载能力，有无不均匀沉降，承重物件是否坚固，非承重墙安好程度，屋面有无渗漏，楼地面整体面层局部有无损坏，门窗完好程度，内外粉饰有无损坏，顶面完好程度，动力照明（含弱电）线路装置是否完好，消防设施使用是否正常。综合分析其尚可使用年限。根据“年限法”计算成新率。成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）*100%该房产于2004年使用。经现场勘察，该房基础有足够承载能力，无不均匀沉降，承重构件完整坚固