《房地产估价案例与分析》培训教材

讲者：余相成都九鼎房地产交易评估有限公司联系电话：8611809913808049279E-mail:[e-mail]中国房地产估价师执业资格考前培训讲座之1、除了学懂《房地产估价案例与分析》外，尤其要注意掌握《房地产基本制度与政策》和《房地产估价理论与方法》的内容；2、要注意总结、分析以往考题的题型和内容，对考试的内容、问题做到心中有数，对考题的分析思路、途径、依据有比较充分的了解；3、要研究前期考试的标准答案，把握正确的答题技巧和用语、思路，适应房地产案例与分析的方法。[本课程学习方法]序号(题型)考分分布知识点答题技巧一、问答题（共30分）三个小题，每题10分1、估价技术路线2、评估应搜集资料3、评估结果解释4、综合能力测试后续内容讲解二、单选题（共20分）10个小题，每题2分1、房地产法规政策2、估价规范要求3、估价方法应用三、指错题（共40分）估价报告中有13处错误，每指出一处得3分1、估价报告规范格式（含技术报告）2、估价方法选用（估价技术路线的确定）3、估价方法应用4、估价对象区位、实体、权益的分析四、改错题（共10分）4处错误，指出并改正每处得2.5分(倒扣)1、各种目的的估价特点2、各种类型估价的特点3、各种估价方法的实际应用[历届考题分析](150分钟,开卷)第四章房地产估价报告写作[考试目的]测试应考人员对房地产估价报告写作的基本要求、房地产估价报告的构成要素的掌握程度。[考试基本要求]掌握：房地产估价报告的构成要素及具体内容。（60%）熟悉：房地产估价报告写作的基本要求。（30%）[主要内容]房地产估价报告写作的基本要求一、总要求·全面性·客观性·准确性·概括性二、具体语言文字要求（一）对词义的要求·用词准确·语义鲜明、不能含糊不清、模棱两可·用词不可带有强烈的感情色彩·用词简练，标准，不堆砌、不生造（二）对语句的要求·句子完整·搭配恰当·逻辑严密·句子简洁（三）要防止错字和遗漏（四）还要注意段落，结构安排，文字说明，图表的结合使用，专业术语规范等问题。房地产报告的构成要素（一）估价报告构成要素（依据《规范》8.0.2条）·封面·目录·致委托人函·估价师声明·估价的假设和限制条件·估价结果报告（“估价产品”的最主要部分共十三项）·估价技术报告（“估价产品”的核心部分共七项）·附件（二）估价结果报告构成要素（依据《规范》附录第A.0.6条）标题（1）委托人（2）估价机构（3）估价对象（4）估价目的（5）估价时点（6）估值定义（7）估价依据（8）估价原则（9）估价方法（10）估价结果（11）估价人员（12）估价作业日期（13）估价报告应用的有效期（三）估价技术报告构成要素（依据《规范》附录第A.0.7条）标题·个别因素分析（实物状况分析）·区域因素分析（区位状况分析）·市场背景分析·最高最佳使用分析·估价方法选用·估价测算过程·估价结果确定成都九鼎房地产交易评估有限公司公司地址：成都市锦里西路107号“锦江时代花园”南楼402室电话号码：8611509986125099移动电话：1370808999313808049279E-mail：[e-mail]估价项目名称：成都市XX街XX号XXX大厦第七至九层办公用房委托方：成都XXX公司估价方：成都九鼎房地产交易评估有限公司估价人员：XX注册房地产估价师注册号：61000089XX注册房地产估价师注册号：5198011XX房地产估价师估价作业日期：2002年11月8日-2002年11月11日估价报告编号：九鼎房评（2002）XXX号房地产估价报告（四）房地产估价报告写作示例：目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期五、估价技术报告六、附件一、致委托方函成都XXX公司：承蒙委托，我公司对您位于成都市XX街3号附4号(现为XX巷子17号)的xxx大厦第7至9层办公用房建筑面积1505.79平方米及其占用范围内应分摊的土地使用权价格进行了评估，作为您抵押贷款的参考依据。本着独立、客观、公正的原则，依据我国现行有关法律、法规政策的规定，利用贵方提供的资料以及评估人员现场查勘和市场调查取得的资料，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定，完成了估价工作。现将评估结果报告如下：估价对象在估价时点2002年11月8日的评估价格为：小写人民币：450万元；(取整)大写人民币：肆佰伍拾万元整。详见下表：法定代表人：李岿成都九鼎房地产交易评估有限公司二○○二年十一月十一日房地单价（元/平方米）面积（平方米）总价（万元）第七层2955502.93148.62第八层2985502.93150.12第九层3015502.93151.63总计——1508.79450.37二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的“估价的假设和限制条件”的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、注册房地产估价师XX、XX对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、委托方提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论，因此委托方应对提供资料和陈述情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责；因其失实造成评估结果有误的，评估机构和评估人员不承担相应责任。注册房地产估价师：XX注册号：61000089注册房地产估价师：XX注册号：5198011三、估价的假设和限制条件（一）、本报告假设前提条件1、假设估价对象符合《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》设置抵押的有关规定。估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷，不存在司法机关和行政机关依法裁决、查封或者以其他形式限制该资产权利的情形；2、至估价时点止估价对象（房屋及其占用范围内应分摊的土地使用权）未设定抵押担保等他项权利，未发生任何产权转移行为；3、本报告未考虑估价对象处置时可能对其价值有影响的债权、债务的限制，也未考虑委托方的资信状况及经营能力；4、估价对象应以保持估价时点时《房屋所有权证》载明的用途继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提；5、本报告所采用的建筑面积或土地面积以房地产评估委托书、《房屋所有权证》《国有土地使用证》载明的面积为依据，我们对该等数据未实测；6、估价对象作为整幢大厦的组成部分，与建筑物的其他部份连为一体，故本次估价是以估价对象可以合理分享使之具备使用功能的各项权益为假设前提。7、委托方对估价对象拥有合法产权及绝对处置权。（二）、本报告限制条件1、本报告评估结果是根据公开市场原则确定的估价对象在估价时点的公开价格。根据本报告评估目的，抵押权人应在充分考虑如下因素后，根据本报告评估结果合理确定贷款额。①、估价对象产权性质；②、房地产市场价格波动风险；③、短期强制处分的不确定性及变现费用；④、物业转让时应缴纳的各项税费；⑤、资产占有人的金融信用营能力。根据《中华人民共和国担保法》及《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，办理抵押贷款手续时应到有权机关办理抵押登记后本报告方才有效。2、本估价结果包括房屋（含附属设备设施）及其占用范围内应分摊的土地使用权的价值。该土地使用权和附属的设施设备若与房屋分割处置，本估价结果无效。3、本报告有效期内若国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设前提条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，应重新委托估价。4、如发现本报告内的文字或数字因打印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。5、本报告有效期内，为确定之评估目的服务，不得用于其他目的。未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。6、本报告书应与估价对象的合法权证一并使用方才有效，评估机构仅对正确使用本报告者负责。7、本报告书由“致委托方函”、“房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”和“附件”构成完整的估价报告。报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割离使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。本报告经法定代表人签章，注册房地产估价师签字，评估机构盖章并作为一个整体时有效。四、关于位于成都市XX街XX号XX大厦的估价结果报告（一）、委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）名称：成都XXX公司法定代表人：XXX住所：成都市红星中路二段XX号营业执照号：XXXX（二）、估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）名称：成都九鼎房地产交易评估有限公司法定代表人：李岿住所：成都市锦里西路107号锦江时代花园南楼402室估价资格等级：壹级资质证书编号：建房估证字[2003]063号九鼎房评（2002）XXX号（三）、估价对象本报告估价对象为成都XXX公司所属xxx大厦第七至第九层办公用房；坐落：成都市锦江区XXX街3号附4号(现为新巷子17号)；结构：钢混；总层数：9层；估价对象所在层数：第七至及第九层；建筑面积：每层均为502.93平方米，共计1508.79平方米；装修状况：临街外墙面砖，背街外墙刷涂料；第七层为小开间办公室：公共过道为水泥地面，墙面为涂料刷白，天棚为石膏板吊顶；部分办公室铺木地板，墙面刷乳胶漆，天棚为矿棉板吊顶，其余为水泥地面，墙面及天棚为涂料刷白；玻璃地弹门，防盗门及普通木门，铝合金窗。第八层为开敞型办公间，为新时代广告公司租用：会客间为文化石铺地，墙面刷乳胶漆，天棚为木质吊顶刷乳胶漆；工作区为水泥地面，墙面为红砖墙或上刷白涂料，天棚刷乳胶漆；卫生间铺300×300防滑地砖，墙面贴1.5米高300×300的面砖，其余及天棚刷白涂料；玻璃地弹门及榉木门，铝合金窗。第九层为开敞型办公间：水泥地面，墙面及天棚为涂料刷白，背街为铁门窗，临街为铝合金窗。楼梯间为碎花岗石踏步，铝合金扶手。平面布置：方正；设施设备：配置一部中迅赛勒瓦客梯；车位：院内带地面停车场，有15个车位；基础设施状况：水、电、视、讯；利用现状:作办公室使用;使用情况：第七层部分为成都商报租用，部分空置；第八层为新时代广告公司租用；第九层空置。维护保养：一般；工程质量：合格；建成年月：1995年；设计用途：办公；土地基本情况:土地使用权面积为1012.76㎡,用途为商业、综合；形状较方正；权属状况：①根据蓉房权证成房监证字第0623481号《房屋所有权证》记载：估价对象所有权人为成都XXX公司，丘（地）号权0344596；单位产；他项权摘要：2001年7月11日设定1330.45平方米，共计200万元的权利价值，未注销；1999年9月16日设定的906.97平方米，共计200万元的权利价值，已注销；2002年7月2日设定1005.86平方米，共计200万元的权利价值，未注销；他项权利人均为交通银行成都支行。②根据成国用（2001）字第858号《国有土地使用证》记载：估价对象使用者为成都XXX公司，用途为商业、综合；为出让土地使用权；综合用地土地使用权终止日期为2043年12月29日。（四）、估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）为委托方抵押担保提供价格参考（五）、估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值