05、上海招商地产颛桥住宅项目致胜产品

《房市金碟：最有价值房产策划2000案》(08版)《房市金碟：最有价值房产策划2000案》(08版)成功商务网cg35.cn创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套《房市金碟：最有价值房产策划2000案》资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！本套资料包括28组共2000多套策划案，以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年鉴等资料。站长热线：13955607801，客服QQ：231072901、资料内容包括哪些方面？共有多少资料？答：本套资料涵盖住宅、别墅、商业、写字楼、酒店、复合、旅游、小户型、工业、专业市场等多种物业形态，涉及市调分析、定位规划、代理投标、商业定位和招商、营销策划、价格策略、销售管理、视觉和平面创意、广告推广、各类活动策划、房地产企业管理、物业管理等环节，总共2000多套。精品荟萃、绝无鸡肋！2、资料真实性能否验证？知名公司资料有多少？资料内容到什么时间？答：资料以光盘存贮，目录所列全部真实无缺！您可在网站下载免费资料试用，还可加QQ随机抽取验证。本套资料中，世联、中原、伟业、易居、合富、德思勤、亚豪、思源、策源、五大行等知名顾问公司及黑弧、博思堂、红鹤、黑蚁、世纪瑞博等知名地产广告公司原创精品占70%左右，07、08年较新资料占70%以上并不断更新！www.cg35.cn专业房地产策划学习参考平台《房市金碟：最有价值房产策划2000案》(08版)3、资料文件是什么格式？能否复制使用？有没有版权问题？答：资料文件多为PDF格式，阅读检索非常方便。您可通过AdobeAcrobat程序将其中图文内容复制到如Word等其他文件里编辑使用，但不能修改编辑原文件！资料光盘没有加密，可复制备份。所有资料通过合法渠道收集，您可以学习、参考、借鉴，每个资料版权属于原作者！4、如何保障诚信？能否货到付款？价格能否优惠？答：建议顾客使用支付宝付款，这是目前最为安全可靠的由第三方担保的支付方式，买家收货确认无误后卖家才能拿到货款，否则买家可拒付！由快递公司代收款的货到付款成本较高且并不安全，快递送件时会要求收件人先付款、后拆件，等付款后发现受骗为时已晚！这套资料是房地产策划的学习参考最佳解决方案，450元物有所值！5、资料如何购买？多长时间收到？答：您决定购买，可先在网站下订单，请准确填写您的收货地址、电话等，如果使用支付宝还要填写支付宝账号，我们生成交易后您即可登陆支付宝网站www.alipay.com，在“交易管理”一栏查看支付。如果直接汇款，我们可将账号发短信给您，您可在银行、邮局汇款或网上银行转账。我们当天将资料快递寄出，资料价格450元已含邮费，全国各地一至三天送达。6、资料收到后发现有问题怎么办？以后更新资料如何下载？答：所有资料光盘寄出前将会测试以确保质量，如果您收到的光盘不能读取我们将免费重寄。我们承诺向顾客提供为期两年的更新资料免费下载服务，我站每月将更新资料打包上传至网站FTP空间，您根据我站发给您邮件中提供的下载链接和密码自行下载。www.cg35.cn专业房地产策划学习参考平台《房市金碟：最有价值房产策划2000案》(08版)资料目录以下目录截止到08年7月，查看最新目录请登陆网站www.cg35.cn01、世联地产策划资料集(127套)02、中原地产策划资料集(82套)03、伟业顾问策划资料集(54套)04、易居中国策划资料集(50套)05、五大行策划资料集(戴德梁行、仲量联行、世邦等，50套)06、住宅类前期策划资料集(250套)07、住宅类全程策划、营销策划资料集(300套)08、住宅类广告推广资料集(红鹤、黑弧、黑蚁、博思堂等，235套)09、最新房地产市场报告资料集(50套)10、别墅物业策划资料集(68套)11、小户型项目策划资料集(36套)12、酒店公寓、商务公寓策划资料集(32套)13、HOPSCA、城市综合体策划资料集(30套)14、购物中心、商业广场策划资料集(61套)15、商业街、特色街区策划资料集(50套)16、社区商业、商业裙楼策划资料集(31套)17、写字楼、商务中心策划资料集(58套)18、酒店物业策划资料集(30套)19、旅游地产策划资料集(37套)20、专业市场策划资料集(32套)21、工业地产、创意地产策划资料集(30套)22、商业地产招商、商业地产理论资料集(34套)23、房地产价格策略专题资料集(30套)24、地产活动策划资料集(节庆、认筹解筹、开盘等，数十套)25、房地产销售流程管理资料集(47套)26、房地产企业管理资料集(112套)27、房地产物业管理资料集(31套)28、房地产营销培训和专业图书资料集(74套)附1、2007房地产广告年鉴附2、2008中国住宅设计年鉴附3、2007创新户型中国金牌户型大典www.cg35.cn专业房地产策划学习参考平台©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司2008-1-16为招商地产上海颛桥项目制订致胜的产品策略谨呈：上海招商置业有限公司www.cg35.cn最有价值房产策划2000案3©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司上海颛桥项目致胜产品策略需要解决的两大核心问题：问题一：房产新政下的本案产品定位的可能性有多少？问题二：未来本案目标客户重塑及再造的机会点在那里？www.cg35.cn最有价值房产策划2000案4©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司本案产品策略制定的两大原则：原则一：项目产品与开发商整体产品战略相结合！原则二：产品盈利能力设计与市场风险规避并重！www.cg35.cn最有价值房产策划2000案5©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司从思考原点进行逻辑发散，在过去的一段时间里，我们为我们的产品策略赋予了怎样一种精神？本次产品策略的创新点：以未来客户为导向的创新产品策划！www.cg35.cn最有价值房产策划2000案6©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司核心导读：步骤一：[土地市场属性解析]步骤二：[土地产品属性评估]步骤三：[土地建设产品选型]步骤四：[项目客户定位]步骤五：[项目产品策划]附录：项目策划过程资料www.cg35.cn最有价值房产策划2000案7©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司步骤一：土地市场属性解析www.cg35.cn最有价值房产策划2000案8©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司制定实施计划确定机会与最终确定发展战略关键步骤：z地块的基本特征z与周边竞品的关系z70/90政策限制z未来市政配套z未来产业规划z未来区域市场的住宅成熟性z未来市场供求产品大方向成果：z未来需超越区域寻找本案客源z未来颛桥客源裂变，外部客源大量导入12现实性未来性未来性土地市场属性解析¶分析框架www.cg35.cn最有价值房产策划2000案9©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司X本地块位于莘庄板块辐射区板块颛桥板块区域，东临高速公路，南靠剑桥馨苑，西靠轨道交通，北面是住宅区。土地市场属性解析¶现实性Ì地块基本特质项目地块www.cg35.cn最有价值房产策划2000案10©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司X目前区域的商业氛围不足，周边消费主要依赖颛桥老镇及几个大卖场，商业环境短时间难以改善。X对本项目而言，规划齐备的商业配套设施将会对销售产生积极影响。土地市场属性解析¶现实性Ì地块基本特质卖场超市板块位置目前现状规模(平方米)层高层数总层数大润发银都路春申路莲花路经营3000051-3楼3易卖得银都路春申路银都路经营2500051-2楼2百安居银都路春申路银都路经营3500061-2楼2农工商银都路银都路沪闵路经营100004.51-2楼4家得利颛桥沪闵路颛兴路经营40004.51楼6田园都市路菜场颛桥都市路田园路在建2000051-3楼3颛兴路都市路商业项目颛桥颛兴路都市路未动迁30000不详不详不详结论点1：地块基本特质具备客源导入基础www.cg35.cn最有价值房产策划2000案11©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司X产品品质空间提升大竞争项目总体品质不高，产品品质空间值得期待。X标杆物业缺乏区域竞争市场缺乏标杆物业。招商置业的介入可以借机打造高品质产品，在颛桥地区树立招商品牌。土地市场属性解析¶现实性Ì周边竞品特质结论点2：地块应超越区域产品现状、走品质化竞争区域项目产品雷同性大，跳出区域现状，走高品质、差异化产品竞争的路线是本项目产品定位的最佳出路www.cg35.cn最有价值房产策划2000案12©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司物业名称一居面积(M2）比例二居面积(M2）比例三居面积(M2）比例跃层面积(M2）比例剑桥馨苑70-808%90-12036%120-14028%150-20028%东苑米蓝55-656%95-10050%120-12530%200-21514%德尚世嘉70-9014%80-12044%110-14016%150-2002%今天花园三期50-707%90-11070%110-13014%150-2009%土地市场属性解析¶现实性Ì80、90政策特质区域竞争市场主力户型为90-120平方米，经济小户型和舒适性大户型需求量均不大。区域竞争个案户型面积配比结论点3：政策导致现实区域客源断层凸现www.cg35.cn最有价值房产策划2000案13©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司土地市场属性解析¶现实性分析结论土地市场属性解析的机会点1：我们需要跳出区域现有客源看颛桥地块！www.cg35.cn最有价值房产策划2000案14©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司X与本案人口导入直接相关的是紫竹科学园区、莘庄工业区、闵行经济技术开发区。X预计到2008年，这些园区共计增加从业人员31000人。土地市场属性解析¶未来性Ì产业及交通规划闵行经济技术开发区www.cg35.cn最有价值房产策划2000案15©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司颛桥板块轨道交通1号线轨道交通5号线莘奉金高速沪闵路颛桥板块X交通体系日趋完善，板块辐射半径迅速扩大。X轨道1.5号线：一方面将为区域导入来自市区尤其是西区的客源。另一方面也为区域导入老闽行开发区的客源。X沪闵高架、莘奉金高速：将为区域导入城市中心区客源。辐射范围土地市场属性解析¶未来性Ì产业及交通规划结论点1：市区及闵行开发区的客源导入成为可能。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案16©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司土地市场属性解析¶未来性Ì商业及人口规划好爱广场家得利规划中新都广场规划中都市路商业街农工商卖场商业配套X闵行区依托区内重点工程和轨道交通布局拟定19个现代服务业功能区建设规划，其中2个生产性服务业功能区建设已启动。目前，颛桥、华漕生产性服务业功能区建设已启动，2006年再启动1-2个X目前的商业配套以中档商业为主，周边消费主要依靠大卖场，区域消费力水平一般。X预计到2008年新都广场、都市路商业街建成以后，区域的商业配套将大幅改善。结论点2：2008年起，颛桥附近的客源导入成为现实。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案17©2006年克而瑞（中国）信息技术有限公司土地市场属性解析¶未来性Ì商业及人口规划06年区域常住人口与流动人口比重对比70%30%常住人口流动人口08年区域常住人口与流动人口比重对比80%20%常住人口流动人口06年板块常住人口与流动人口对比3.641.5600.511.522.533.54常住人口（万）流动人口（万）08年板块常住人口与流动人口对比4.461.1100.511.522.533.544.55常住人口（万）流动人口（万）X随着轨道交通的发展、商业生活配套等规划利好，未来板块人口导入将迅猛增长。X预计2008年区域常住人口增加8200人。www.cg35.cn最有