8第八章投资性房地产及非货币性资产交换

2019年8月3日12时58分李保兴1第八章投资性房地产及非货币性资产交换南京财经大学会计学院李保兴2019年8月3日12时58分李保兴2一、投资性房地产的性质和范围性质：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。范围：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物自用房地产、作为存货的房地产不属于投资性房地产的项目第一节投资性房地产2019年8月3日12时58分李保兴3二、投资性房地产的确认条件和时点条件：符合定义的前提下同时满足（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。时点：（1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，租赁期开始日（2）持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物，企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期（3）持有并准备增值后转让的土地使用权，企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期2019年8月3日12时58分李保兴4三、投资性房地产的初始计量取得时均应当按照成本进行初始计量。包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。（一）外购的投资性房地产成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。借：投资性房地产—成本贷：银行存款等p216；例12019年8月3日12时58分李保兴5（二）自行建造的投资性房地产成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等借：投资性房地产—成本贷：在建工程等p216；例22019年8月3日12时58分李保兴6四、投资性房地产的后续计量（一）采用成本模式计量应按固定资产有关规定按月计提折旧：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧或按无形资产有关规定按月摊销：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计摊销2019年8月3日12时58分李保兴7投资性房地产取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入投资性房地产经减值测试后确定发生减值应计提减值准备，以后会计期间不得转回借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备p217；例32019年8月3日12时58分李保兴8（二）采用公允价值模式计量1.采用条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2019年8月3日12时58分李保兴92.公允价值模式计量会计处理不需计提折旧或摊销，按资产负债表日的公允价值计量，公允价值的变动计入当期损益。资产负债表日公允价值高于账面价值差额：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益资产负债表日公允价值低于账面价值差额：借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动p218；例42019年8月3日12时58分李保兴10（三）后续计量模式的变更企业通常应采用成本模式进行后续计量。有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠地取得，可采用公允价值模式进行后续计量。同一个企业只能采用一种后续计量模式。投资性房地产计量模式一经确定不得随意变更。成本模式一定条件下可转为公允价值模式，应作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。p219；例52019年8月3日12时58分李保兴11五、投资性房地产的后续支出（一）投资性房地产后续支出含义投资性房地产的后续支出是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出。2019年8月3日12时58分李保兴12（二）资本化的后续支出对投资性房地产进行改建扩建等，如果完成后仍作为投资性房地产，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。（1）采用成本模式计量的投资性房地产转入再开发时借：投资性房地产—在建借：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产2019年8月3日12时58分李保兴13改建扩建支出支出借：投资性房地产—在建贷：银行存款改建扩建完成后借：投资性房地产贷：投资性房地产—在建p220；例62019年8月3日12时58分李保兴14（2）采用公允价值模式计量转入再开发时借：投资性房地产—在建借（或贷）：投资性房地产-公允价值变动贷：投资性房地产-成本改建扩建支出支出借：投资性房地产—在建贷：银行存款改建扩建完成后借：投资性房地产-成本贷：投资性房地产—在建p221；例72019年8月3日12时58分李保兴15（三）费用化的后续支出后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。借：其他业务成本贷：银行存款等2019年8月3日12时58分李保兴16六、投资性房地产与非投资性房地产转换（一）房地产的转换依据和形式依据：必须有确凿证据（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变转换形式：投资性房地产作为存货的房地产自用房地产2019年8月3日12时58分李保兴17（二）非投资性房地产转换为投资性房地产1.自用房地产转换为投资性房地产自用房地产改用于出租，于租赁期开始日将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。（1）转换为以成本模式计量的投资性房地产固定（无形）资产投资性房地产转为累计折旧（或累计摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）固定（无形）资产减值准备投资性房地产减值准备转为转为2019年8月3日12时58分李保兴18（1）借：投资性房地产贷：固定资产（无形资产）（2）借：累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（3）借：固定资产（无形资产）减值准备贷：投资性房地产减值准备p222；例92019年8月3日12时58分李保兴19（2）转换为以公允价值模式计量的投资性房地产以转换日公允价值作为投资性房地产的入账价值公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益借：投资性房地产-成本（公允价值）借：累计折旧（摊销）借：公允价值变动损益贷：固定资产（无形资产）公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积借：投资性房地产-成本（公允价值）借：累计折旧（摊销）贷：固定资产（无形资产）贷：资本公积——其他资本公积p223；例102019年8月3日12时58分李保兴202.作为存货的房地产转换为投资性房地产（1）采用成本模式计量，按存货账面价值借：投资性房地产贷：开发产品p223；例112019年8月3日12时58分李保兴21（2）采用公允价值模式计量公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益借：投资性房地产-成本（公允价值）借：公允价值变动损益贷：开发产品公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积借：投资性房地产-成本（公允价值）贷：开发产品贷：资本公积——其他资本公积p224；例122019年8月3日12时58分李保兴22（三）投资性房地产转换为非投资性房地产1.投资性房地产转换为自用房地产（1）采用成本模式计量转换日账面余额固定（无形）资产累计折旧（累计摊销）累计折旧（摊销）减值准备固定（无形）资产减值准备转为转为转为2019年8月3日12时58分李保兴23（1）借：固定资产（无形资产）贷：投资性房地产（2）借：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：累计折旧（摊销）（3）借：投资性房地产减值准备贷：固定资产（无形资产）减值准备p224；例132019年8月3日12时58分李保兴24（2）采用公允价值模式计量以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益借：固定资产（无形资产）（转换日公允价值）贷：投资性房地产-成本贷（或借）：投资性房地产-公允价值变动贷（或借）：公允价值变动损益p224；例142019年8月3日12时58分李保兴252.投资性房地产转换为存货（1）采用成本模式计量借：开发产品借：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产p225；例152019年8月3日12时58分李保兴26（2）采用公允价值模式计量以转换日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益借：开发产品（转换日公允价值）贷：投资性房地产-成本贷（或借）：投资性房地产-公允价值变动贷（或借）：公允价值变动损益p225；例162019年8月3日12时58分李保兴27七、投资性房地产的处置1.采用成本模式计量处置处置收入借：银行存款贷：其他业务收入结转账面价值借：其他业务成本借：投资性房地产累计折旧（摊销）借：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产p226；例172019年8月3日12时58分李保兴282.采用公允价值模式计量处置处置收入借：银行存款贷：其他业务收入结转账面价值借：其他业务成本贷：投资性房地产-成本贷（或借）：投资性房地产-公允价值变动同时结转累计公允价值变动损益：借：其他业务成本借：资本公积—其他资本公积（转换日确认的）贷（或借）：公允价值变动损益p226；例182019年8月3日12时58分李保兴29第二节非货币性资产交换一、几个概念1.货币性资产：是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产。包括现金、银行存款、应收账款以及准备持有至到期的债券投资等。2.非货币性资产：是指货币性资产以外的资产。3.非货币性资产交换：是指交易双方主要以存货固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。2019年8月3日12时58分李保兴304.补价：交换中不涉及或只涉及到的少量的货币性资产。（1）支付的补价占换入资产公允价值（或占换出资产公允价值与支付的补价之和)的比例（2）收到的补价占换出资产公允价值（或占换入资产公允价值和收到的补价之和）的比例低于25%，视为非货币性资产交换补价/整个交易金额2019年8月3日12时58分李保兴31二、非货币性资产交换的计量（1）以公允价值为计量基础必须同时符合两个条件：交换具有商业实质换入或换出资产的公允价值能够可靠计量（2）以账面价值为计量基础：不能同时符合两个条件2019年8月3日12时58分李保兴32三、商业实质的判断满足条件之一：（1）换入资产未来现金流量在风险、时间、金额方面与换出资产显著不同；（2）换入资产与换出资产预计未来现金流量现值不同，且其差额与公允价值相比是重大的2019年8月3日12时58分李保兴33四、货币性资产交换会计处理（1）以公允价值为基础1.换入资产的入账价值=公允价值+应支付的相关税费2.发生补价的：（1）支付补价方：换入资产入账价值=换出资产公允价值+相关税费+补价（2）收到补价方：换入资产入账价值=换出资产公允价值+相关税费-补价2019年8月3日12时58分李保兴34【例1】长江公司以一批库存商品换入黄河公司一台设备，库存商品实际成本28000元，已计提跌价准备1000元，计税价格30000元，应交增值税5100元，该批商品的公允价值为计税价值。黄河公司设备的账面原值100000元，累计折旧60000元，公允价值35100元。该交换具有商业实质，不考虑其他税费。2019年8月3日12时58分李保兴35长江公司：借：固定资产35100贷：主营业务收入30000应交税费-增值税（销项）5100借：主营业务成本27000存货跌价准备1000贷：库存商品280002019年8月3日12时58分李保兴36黄河公司：借：固定资产清理40000累计折旧60000贷：固定资产—设备100000借：库存商品30000应交