中国与新加坡的房地产投资信托案例分析及比较

杨宜庆、王守清，中国与新加坡的房地产投资信托案例分析及比较，《项目管理技术》，2005年第8期，总第26期，第28-33页1中国与新加坡的房地产投资信托案例分析及比较杨宜庆1，王守清2(1.新加坡国立大学博士生；2.清华大学土水学院建设管理系，北京100084)[中文摘要]本文先对中国与新加坡的几个典型房地产投资信托案例进行分析及比较，然后在分析比较的基础上，对如何借鉴新加坡在房地产投资信托方面的发展经验来培育和完善中国房地产金融市场提出了几点建议。[关键词]房地产金融；投资信托；案例分析；比较Abstract:Severaltypicalcasesofrealestateinvestmenttrusts(REITs)inChinaandSingaporearefirstlyanalyzedandcompared.Basedontheanalysisandcomparison,somesuggestionsonhowtodeveloptheChineserealestatefinancemarketbylearningfromSingapore’sexperienceonestablishinganddevelopingitsREITsarethenproposed.KeyWords:realestatefinance;investmenttrust;casestudy;comparison;China;Singapore[中图分类号]……[文献标识码]……[文章编号]……1．引言2003年8月国务院“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”(简称18号文件)将房地产业定为国民经济的支柱产业，肯定了房地产业的重要地位，同时强调了房地产业必须规范发展。房地产业的规范发展离不开发达的房地产金融市场。在央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（业内称为“121号文件”）颁布后，房地产金融市场受到控制，传统的房地产公司的开发资金(如银行贷款)受到较大影响，房地产开发商被迫在资本市场上寻求新的融资渠道。2004年国务院发布的《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》提出了扩大直接融资、完善现代市场体系、更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用的改革目标。房地产投资信托是金融市场与房地产市场相结合的产物；作为一种较为成熟的房地产市场投、融资运作模式，房地产投资信托可以完善和促进中国房地产金融市场的持续健康发展。本文首先对中国与新加坡的房地产投资信托案例进行分析及比较。在分析比较的基础上，本文对如何培育和完善我国房地产金融市场提出了建议及启示。杨宜庆、王守清，中国与新加坡的房地产投资信托案例分析及比较，《项目管理技术》，2005年第8期，总第26期，第28-33页22．新加坡的房地产投资信托(S-REITs)简介REITs是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资方式。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场进行自由交易。早在1986年，当时的房地产市场咨询委员会(PMCC)便将美国的REITs概念引进新加坡。1998年7月，新加坡证券交易所审核委员会提出了一系列发展资本市场的建议，其中之一就是设立房地产投资信托(S-REITs)，旨在增加市场投资品种和促进房地产市场的发展。根据这些建议，新加坡金融管理局于1999年5月颁布了《财产信托指引》。在亚洲，新加坡是继日本之后第二个成功利用REITs进行金融创新的国家。目前在新加坡证券交易所上市有5只S-REITs(见表1)，包括：zCapitaMallTrust(CMT)是第一宗在新加坡以房地产信托基金方式所设立的房地产投资信托案例。CMT设立于2002年7月，是一支投资新加坡境内零售业用途的收益性物业的房地产投资信托。zAscendasRealEstateInvestmentTrust(A-REIT)设立于2002年11月，是一支投资新加坡境内工业用途的收益性物业的房地产投资信托。zFortuneREIT(F-REIT)设立于2003年8月，是第一支投资新加坡境内不同性质物业的房地产投资信托。zCapitaCommercialTrust(CCT)设立于2004年5月，是第一支投资新加坡境内7栋由CapitaLand拥有100%权益的商业物业的房地产投资信托。zSuntecRealEstateInvestmentTrust(SuntecREIT)设立于2004年12月，是一支投资新加坡Suntec建筑群包括购物中心、办公楼和会展中心的房地产投资信托。表1：新加坡证券交易所上市的5只S-REITs名称上市日期IPO价格04-12-15价格(S$)最高价格(S$)最低价格(S$)价格变化预测的红利兼并物业的数量及价值物业总数资产的总价值(S$)CapitaMallTrust(CMT)02-6-280.961.681.751.3875%5.48%2，价值S$9.574亿518.52AscendasRealEstateInvestmentTrust(A-REIT)02-11-50.881.671.821.1690%5.95%26，价值S$11.1亿3416.77杨宜庆、王守清，中国与新加坡的房地产投资信托案例分析及比较，《项目管理技术》，2005年第8期，总第26期，第28-33页3FortuneRealEstateInvestmen03-7-28HK$4.75HK$6.55HK$6.50HK$4.8838%5.04%05HK$30CapitaCommercialTrust(CCT)04-5-111.181.251.330.966%5.04%0720.12SuntecRealEstateInvestmentTrust(SuntecREIT)04-12-91.001.111.141.1011%5.24%0221.073．新加坡的CMT案例评析3.1CMT的投资组合管理CMT包括五处购物中心，TampinesMall、Junction8ShoppingCentre、FunanTheITMall，IMMBuilding及PlazaSingapura，总资产价值约S$18.5亿新加坡币，可出租面积约175万平方米，出租率约99.1%(2003年数据)，出租报酬率约8%。表2反映了CMT的投资组合所包含五处购物中心的相关数据。表2：CMT资产的相关数据编号名称位置邻近地铁站及公车站类型结构出租面积m2资产价值(S$百万)1TampinesMall位于新加坡东部新兴发展区域，高密度住宅区旁Tampines地铁站及公车总站次要都会区购物中心，主要为中产阶级服务，以家庭为主主体建筑包含地上五层和地下两层停车场324270450.02Junction8ShoppingCentre位于新加坡中部新兴发展区域，高密度住宅区旁Bishan地铁站及公车总站次要都会区购物中心，提供餐饮、娱乐，为当地唯一One-Stop购物中心主体建筑包含地上十层，地上四层为零售业，其余六层为商业办公，地下两层停车场240259315.03FunanTheITMall位于新加坡中心商业区CityHall地铁站IT用品购物中心，提供舒适的购物环境主体建筑包含地上六层和地下三层停车场及餐饮265214193.04IMMBuilding位于新加坡西部JurongEast的高密度住宅区旁JurongEast地铁站及公车总站大型的郊区购物中心主体建筑包含地上五层和一个屋顶的露天停车场877252282.0杨宜庆、王守清，中国与新加坡的房地产投资信托案例分析及比较，《项目管理技术》，2005年第8期，总第26期，第28-33页45PlazaSingapura位于新加坡主要购物区乌节路(OrchardRoad)DhobyGhaut地铁站位于中心区的One-Stop购物中心，强调流行，现代和时尚主体建筑包含地上9层和694个停车位48611710.0资料来源：CMTAnnualReport2003CMT的资产组合具有以下优势：z在地理位置方面分散组合风险CMT的五处购物中心都邻近地铁站及公车站。IMMBuilding位于新加坡西部，Junction8ShoppingCentre位于新加坡北部，TampinesMall位于新加坡东部，FunanTheITMall位于新加坡的中央商务区。在地理位置上的均衡，使CMT的组合可以最大限度地吸引位于新加坡不同地区的购物者，并避免不同物业间的相互竞争。地理位置优势，使CMT的四处购物中心每年可以吸引约5500万的购物者。z在租赁合约方面分散组合风险CMT的前10大租户(见表3)在新加坡有良好信誉和极强的合同履行能力。大租户的存在为CMT组合带来了旺盛的人气，使CMT组合的平均空置率始终保持在0.5%以下。尽管大租户的租用面积占总面积的27.5%，其租金收入仅占总租金收入的14.1%，并且大租户占总租金收入的比重都低于4%。该比重使CMT在与大租户议价时保持较有利的位置，同时也减少了由于大租户违约而带来的风险。CMT共包括约400家分布在不同行业的租户，并且分布在同一行业的租户占总租金收入的比重低于20%，有效分散由行业波动而带来的风险。表3：CMT的前10大租户前10大租户占总可租面积的比例(%)占总租赁收入的比例(%)ColdStorage(Singapore)PteLtd4.37.8NTUCFairpriceCo-operativeLtd3.11.4Isetan(Singapore)Ltd2.52.2GoldenVillageMultiplexPteLtd2.50.3BestDenki2.41.1ChallengerTechnologiesPteLtd2.40.4McDonald'sRestaurantPteLtd1.50.2Courts(Singapore)Ltd1.40.2G2000Apparel(S)PteLtd1.30.2YunananInnRestaurantLtd1.20.2合计22.614.1资料来源：CMTAnnualReport2003杨宜庆、王守清，中国与新加坡的房地产投资信托案例分析及比较，《项目管理技术》，2005年第8期，总第26期，第28-33页53.2CMT的信托结构2001年10月29日CMT的主要契约当事人-CMT的管理者CapitaMallTrustManagementLimited和CMT的受托者BermudaTrustLimited签署信托契约。2002年6月28日以CapitaMallTrust(CMT)名义正式对外公开发行，主办承销商为DBSBank(新加坡发展银行)，协办承销商为Oversea-ChineseBankingCorporationLimited及UnitedOverseasBankLimited，同时邀请GoldmanSachs(Singapore)Ptd为金融顾问。CMT的信托结构主要包括以下几个部分(见图1)：z投资者：以出资额为限投资CMT，并拥有CMT的相应资产及相关收益。z受托人(BermudaTrustLimited)：代表投资者行使监督职能，并收取托管费。z基金管理者(CapitaMallTrustManagement)：进行投资组合管理，并收取资产管理费。z物业管理公司(CapitaMallRetailManagementPteLtd)：进行物业管理，并收取物业管理费。图1：CMT的信托结构CMT房地产信托基金-CapitaMallTrustCMT的基金管理者CapitalMallTrustManagementCMT的受托人BermudaTrust(Singapore)LtdCMT的物业管理者CapitalMallRetailManagementPteLtd投资CMT发布信托以CapitaLand为基础的房地产平台资产管理服务资产管理费物业管理服务物业管理费代表众多投资者