XXXX国内城市房地产投资前景分析

ULICenterforCapitalMarketsandRealEstate城市土地学会2015年中国大陆主要城市房地产投资前景分析UrbanLandInstituteChineseMainlandRealEstateMarkets2015ULIAnalysisofCityInvestmentProspects李建学(KennethRhee)城市土地学会中国大陆首席代表AnitaKramer城市土地学会资本市场及房地产研究中心关于城市土地学会(ULI)城市土地学会（UrbanLandInstitute，下文简称“ULI”）是一家非营利性研究和教育组织，属美国税法501（c）3类免税单位，通过会员支持开展运作。自1936年成立以来，学会目前在全球拥有来自私营企业与公共部门的会员约34,000名，涵盖与土地利用及房地产开发相关的各个领域。通过最具权威的不动产论坛，城市土地学会致力于为地方、国内及国际行业领导者与决策人提供交流思想、信息与经验的开放式平台，共同打造更加美好的城市。ULI的宗旨是在负责土地使用的议题上担任领导角色，并促进全球活力社区的建立和持续的发展。ULI致力于将房地产与土地利用政策领域的领导人汇集在一起，通过以下方式交流最佳的实践经验，更好地服务社区需求：通过指导、对话、解决问题的方式促进学会会员之间、学会与外部机构之间的协作；探讨城市化、保护、再生、土地利用、投资与可持续发展相关的问题；在尊重自然建造独具特性环境的纲领下，推进土地利用政策与设计实践的发展；通过教育、应用研究、出版物与电子媒介等渠道分享知识；维护涵盖各地的实践与成就的多元全球化网络，应对现存和潜在的挑战。关于城市土地学会资本市场及房地产研究中心ULI资本市场及房地产研究中心致力于跟踪、分析和探索全球房地产投资趋势。该中心的宗旨是通过教育、研究、创造知识、促进对话和建立联系，以提高ULI会员对房地产金融和资本市场的认识。该中心还研究涉及ULI会员切身利益的诸多话题，包括影响房地产各细分市场与经济趋势的因素等。关于城市土地学会亚太区ULI在亚太地区拥有近1,800名会员，尤以日本、大中华区、新加坡、菲律宾及澳大利亚为主。地区总部位于香港，在东京亦设有办事处。ULI亚太区旨在汇聚行业领导，共同提升专业标准，寻求最佳的土地利用途径，倡导卓越实践。针对难以解决的棘手问题，借助各学科专家的力量找出负责的解决方案。ULI亚太区通过各类论坛、研究、出版物和电子媒介传播其专业知识，为该地区提供符合实际的有用信息，以促成根本性的改变。此外，ULI亚太区还建立起多元的本土专家网络，帮助亚洲城市迎接当前所面临的困难及未来可能出现的挑战。ULI亚太区是在亚太地区政策信息和土地利用实践领域被公认的权威机构。基本原则与各大高校、政府机构以及同类组织开展合作，不断增强并传播城市土地学会的专业知识。因地制宜地处理当地土地问题。通过高品质项目提升学会的信誉。在本地区内吸收不同学科背景的优秀会员。©2015城市土地学会版权所有。保留所有权利。未经许可，本报告的任何部分不得以任何方式在世界任何地区以任何文字翻印、拷贝、仿制或转载，也不得将其录入任何信息存储与检索系统。封面图片：深圳福田中央商务区。©汇图网i赞助伙伴www.dentons.comDentons是一家国际化的律师事务所，致力于在日愈错综复杂及互通的市场环境下为您提供竞争优势。Dentons及大成的合伙人已批准此次历史性的合并，合并后我们将在全球超过50个国家及120个地区拥有超过6500名律师。新律所将成为全球最大律师事务所，这是首次中国律所与全球化国际律师事务所之间的合并。普华永道中国大陆、香港及澳门普华永道是在中国大陆(www.pwccn.com)、香港(www.pwchk.com)及澳门最具规模的专业服务机构，在中国大陆、香港和澳门共拥有员工约13,700人，其中包括550名合伙人，并在北京、沈阳、重庆、成都、大连、青岛、广州、上海、南京、杭州、武汉、厦门、宁波、深圳、苏州、天津及西安等内地城市设立办事处。我们不仅具备深厚的行业知识及广博的专业技能，更对香港及内地的本土营商环境有透彻的认识。普华永道致力与客户衷诚合作，提供解决方案，协助客户应付千变万化的营商环境所带来的挑战。凯龙瑞是一家专门从事投资管理及资产管理的专业机构。集团成立于2004年，中国区总部位于上海，并在北京与香港设有办公机构。自2010年，凯龙瑞成功募集了四支人民币基金，总募集规模约人民币15亿元。凯龙瑞于2015年5月完成了首支美元基金的募集，基金规模达2.38亿美元。我们至今已投资管理了24个项目，总投资超过人民币84亿元，其中12个项目已成功退出并实现了良好的业绩。ii赞助伙伴学术支持单位上海财经大学不动产研究所。喜神专注于产业地产领域投资，聚焦绿色低碳、文化旅游、商业物流、养老医疗、科技园区五大细分主题地产行业，开展涵盖固定收益、并购重组、产业投资全产业链投融资业务。喜神积极创新，开发出文旅、绿建、养老、创投、国际资产配置和存量资产价值提升六大软实力体系，探索和践行中国地产行业转型。截至2014年底，喜神资产完成的固定收益融资项目和基金管理规模超过500亿元，和50家中国品牌开发企业和主流金融机构签订战略合作协议，并成立了12家产业投资管理平台公司。11报告摘要2第一章：投资与开发前景6排名最高的城市：上海(1)、深圳(2)、北京(3)和广州(4)7南京(5)16厦门(6)17武汉(7)和苏州(8)18珠海(9)、杭州(10)和成都(11)19福州(12)及合肥(13)22重庆(14)23西安(15)26郑州(16)和宁波(17)26昆明(18)、南宁(19)和三亚(20)29青岛(21)、南昌(22)和长沙(23)29天津(24)和大连(25)30无锡(26)和济南(27)31兰州(28)和海口(29)32排名较低的城市(30-36)33第二章：各物业类型的参与趋势38写字楼40零售物业49酒店54住宅58工业/物流地产64第三章：影响房地产开发及投资的因素67第四章：细分市场与宜居性排名77附录A：近期中国房地产市场的监管政策变化—2015年86附录B：营改增一步之遥,房地产和建筑业时不我待96目录2《2015年中国大陆房地产市场：城市土地学会城市投资前景分析》—该项年度研究调查由城市土地学会（UrbanLandInstitute，下文简称ULI）主持，迄今为止已有五年。这是一份由活跃在中国大陆房地产市场的领军人物评估36座中国内地最大城市投资和开发前景及相关专题的报告。2015年4月至5月期间，共有112位业内人士参与问卷调查，约50位房地产行业领军人物接受访谈，在此期间ULI还举办了小组研讨会，以上调查访谈与研讨成果构成了该报告的主要内容。在撰写该报告之际，中国大陆的房地产行业开始出现缓慢复苏的迹象，越来越多城市的新建住宅销量在增长，房价也在上涨。2013年至2014年，为了抑制住宅投机行为，报告摘要DongguanZhuhai33政府实施了一系列住房限购政策，结果导致了房地产市场低迷。2014年国内生产总值（GDP）增长7.4%，增幅为2002年以来最低，经济下行使房地产市场的前景进一步恶化。据政府统计，很多城市房价下降了5到10个百分点，抵消了自2009年以来的涨幅。截止到2015年4月30日，连续12个月的住宅销量比去年同期下降6%，销售额从6.6万亿元人民币下降到6.2万亿元人民币。此外，融资环境也不容乐观，新房销售大幅下降，地方政府不愿降低土地出让价格，自2014年三季度开始，全国土地销售量下降了30%至50%。然而，去年部分市场参与者担忧的开发商贷款违约浪潮并未发生。除一线城市和三亚之外，所有城市逐步取消住房限购政策，加之新一轮信贷放松政策出台，其中包括从2014年11月起的三次降息，使目前的房地产市场出现缓慢复苏迹象。2015年4月，已获得相关信息的33座城市中有16座城市的房价月环比出现上涨，而在2015年2月份，只有深圳的房价在上涨。虽然市场的总体环境仍然充满挑战性，但是由于一线城市对新建住宅和办公楼需求强劲，特别是高科技公司和信息技术（IT）公司，所以受访者均对一线城市的房地产市场持更加乐观的态度。高铁的贯通加速了长江三角洲与珠江三角洲地区城市的融合，这些地区的城市受到了众多开发商与投资者的热捧。今年，南昌、南宁、郑州等二、三线省会城市加快城市化进程，改善交通基础设施建设，排名和评分均有所上升。受访者所在公司业务覆盖范围以及业务概况来源：2015年中国大陆房地产市场调查。7.1%17.9%29.5%41.1%4.5%ᇖႚ᎐ᇋ়፩኷፩࣭ܿ፩࣭ܐ௾ඬᇖ኷፩࣭ܐ௾໦໚ခᏁዸకܿภฉᄹඬᇖᇖႚ়፩኷፩࣭ܐ௾ञඝྋᆊ፷࣭য়ቪݓฏܿᆊ྘ඬᇖᇖႚ়፩኷፩࣭ܐ௾ञඝྋᆊ፷࣭য়ቪݓฏܿ፩࣭ܐ௾ඬᇖᇖႚ᎐ᇋ়፩኷፩࣭ܐ௾ܿᆊ྘ඬᇖSurveyResponsesbyGeographicScopeofFirm4受访者所在公司的类型߶ݓٛ૑ߙຟ߶ݓٛ᎟ᇖ࠵ႚ࢞ཌྷ঩ࢬ0ࢼฝခᏁጚডခᏁ࣏୲঩ࢬཌเ߶ݓٛခᏁเຟᇖሙᄵȂ੓ܘ঩ࢬডጽฤफ़ܘକเฝሇᄲ߶ݓٛခᏁᄪရনਜ਼࢞ཌྷড߶ݓٛຢ༁࢞ཌྷ来源：2015年中国大陆房地产市场调查。36.6%32.1%21.4%5.5%2.7%1.8%相比之下，沈阳、成都、重庆、天津等城市仍受几年前过度开发的影响，现在排名比较低。随着高铁技术日渐成熟、覆盖网络越来越广、城市化进程持续进行、越来越多的二线城市开始铺设地铁线路以及IT等知识产业稳步增长等利好因素将支撑中国大陆房地产市场的发展。基础设施完善且人才储备充足的城市已经赶超其他城市，而且预计未来几年，这种趋势将变得更加明显。52015年中国大陆主要城市房地产投资前景分析人口，2014－2029年百万2014－2029年增长20142029a人口增加百分比上海b22.9930.567.5733%北京b19.5227.538.0141%重庆b12.9217.264.3434%广州c11.8417.455.6047%天津b10.8614.553.6934%深圳10.6812.581.9018%武汉c7.849.361.5319%东莞7.418.631.2216%成都c7.2910.022.7338%南京c7.139.682.5536%沈阳c6.197.841.6527%杭州c6.128.752.6343%西安c5.877.841.9734%哈尔滨c5.356.801.4527%苏州5.168.032.8756%青岛4.455.871.4232%大连4.375.801.4333%郑州c4.235.851.6138%厦门4.126.852.7366%济南c3.935.191.2632%昆明c3.704.761.0629%长沙c3.644.971.3336%太原c3.424.360.9428%乌鲁木齐d3.364.791.4343%合肥c3.304.110.8225%福州c3.194.301.1135%石家庄c3.164.321.1637%南宁d3.114.401.2941%温州3.104.301.2039%宁波3.014.251.2441%无锡2.993.830.8428%兰州c2.673.450.7929%南昌c2.463.250.7932%海口c1.822.680.8647%珠海1.511.980.4832%三亚0.520.740.2242%来源：联合国，经济和社会事务部，人口科，人口估算和预测组，“世界城市化前景，2014年版”。数据为城市群人口，统计范围根据人口密集级别而非严格的行政区划划定，所以数据包括城市中心人口，郊区以及城市边界上的人口。a.预测数据b.直辖市c.省会城市d.自治区首府6第一章投资与开发前景015年对中国大陆城市的调查