XXXX年3月沈阳房地产投资研究_32PPT

沈阳市房地产投资研究——皇姑区市场与全市商业地产投资发展部2011年3月沈阳市房地产投资研究——皇姑区市场与全市商业地产投资发展部2011年3月沈阳市房地产投资研究——皇姑区市场与全市商业地产投资发展部2011年3月沈阳市房地产投资研究——皇姑区市场与全市商业地产投资发展部2011年3月沈阳市房地产投资研究——皇姑区市场与全市商业地产沈阳市房地产投资研究——皇姑区市场与全市商业地产投资发展部2011年3月沈阳市房地产投资研究——皇姑区市场与全市商业地产投资发展部2011年3月沈阳市房地产投资研究——皇姑区市场与全市商业地产投资发展部2011年3月沈阳市房地产投资研究——皇姑区住宅市场与商业市场通过对区域经济情况、规划、土地供应及项目开发情况，判断皇姑区商品房市场的进入机会。同时，从整个城市的商业布局、区域功能定位、商业土地供应以及供求关系，来分析整个城市的商业地产开发前景，并作出风险预测。前言目录皇姑区区位分析区域规划区域经济情况土地供应情况商品房供应案例项目分布商业布局商业房产供求项目案例分析总结区位分析皇姑区皇姑区皇姑区★皇姑区是中国辽宁省沈阳市的城区之一，位于沈阳市西北部，面积44.9平方公里，人口83万。★辽宁省人民政府、省军区及各大省直机关坐落在皇姑区中东部，是辽宁省的行政文化办公中心。区位分析区位规划皇姑区地铁二号线经过皇姑区，为去年年底刚刚开通，规划地铁五号线也贯穿皇姑区。从交通情况看，沿地铁站附近有开发房地产的优势，皇姑区东部、南部位置优势明显皇姑区地铁二号线经过皇姑区，为去年年底刚刚开通，规划地铁五号线也贯穿皇姑区。从交通情况看，沿地铁站附近有开发房地产的优势，皇姑区东部、南部位置优势明显皇姑区地铁二号线经过皇姑区，为去年年底刚刚开通，规划地铁五号线也贯穿皇姑区。从交通情况看，沿地铁站附近有开发房地产的优势，皇姑区东部、南部位置优势明显地铁二号线经过皇姑区，为去年年底刚刚开通，规划地铁五号线也贯穿皇姑区。从交通情况看，沿地铁站附近有开发房地产的优势，皇姑区东部、南部位置优势明显皇姑区学校密集，常住人口多，非常有利于商业地产开发。一个区有83万人口，拉动商业地产的发展。同时，住宅市场需求总量大。区位规划4沈阳市政府121地一大道2市府广场3长江街商圈4金廊地区3皇姑区延地铁2号线为金廊商圈，同时长江街商圈是沈阳规划重点，1、2为市府附近重要地下商业街。区位规划经济状况沈阳近几年GDP(亿元)沈阳近几年固定资产投资(亿元)沈阳固定资产投资额度在去年增幅较大，其房地产投资增幅与之相近。GDP增长率接近全国修订前平均水平。经济状况沈阳人均GDP(元)增长轨迹2010全国人均GDP水平2.8万元，远低于沈阳。但相比杭州68000元有差距，对比物价水平，沈阳居民富裕度较好。经济状况沈阳居民消费支出项目比例对03~06年沈阳居民消费支出项目分析，推测06~10年，其消费比例不会有太大的变动。预计沈阳当前恩格尔系数为35，浙江为34.3。行业状况从04年到2010年，沈阳住宅供应比例远大于商业，这也是沈阳住宅价格略低于很多省会城市的主因。沈阳历年商住供应比例参考行业状况皇姑区房价走势（深紫色）自07年，沈阳房价开始持续上涨，皇姑区涨势最平稳。原因是与区域人口总量，城市规划有关。皇姑区北部为新区，其房价平均水平略低于其他区。经济状况2010皇姑区商品房销售情况商品房销售总面积1746.5万平米，增长13.9%住宅销售总面积1516万平米，增长10.7%商业销售总面积167万平米，增长38%行业状况沈阳土地交易楼面价参考（2010.10）根据去年10月份当地挂拍情况分析，其楼面价在600元以下。北部新区供应土地原因，拉低了平均地价。土地编号2010016名称北塔街18号容积率3.7商业比例15%使用性质50年商住起始价5719元/平米参考项目位置皇姑区新近地块，楼面价约为1550元。相比市政府位置靠北，预计当前沈阳市政府附近公开竞拍地价楼面价约为1600元/平米。住宅2000元/平米左右。行业状况住宅市场皇姑区新盘分布市府位置房价分布图中环星座8000元/平米明城新北市8800元/平米华府新天地13000元/平米银河国际写字楼11000元/平米天润广场8700元/平米上新阶8000元/平米市府位置住宅市场住宅市场案例：明城新北市开发商沈阳享御房产容积率4开盘时间2010.3.8户数2000建筑面积20万平米产权50年明城新北市与市府相邻，为商业住宅综合。当前登记房价8800元/平米，从销售情况看，开盘整整一年时间，依然剩下30%房源未售。从2011年2月出到3月中旬，1#2#楼销售情况尚好。商业情况惠工广场北市场乐购地一大道市府广场市府位置Shoppingmall分布商业情况沈阳皇姑区地一大道街景（市府南）全长1000米，现有5万平方米的运营空间。时尚地下由沈阳时尚地下有限公司于1999年投资建设，是当前太原街惟一的地下商业街，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，以经营中、高档商品为主。设有精品街、服装街、鞋街、百货大厅和美食广场等五大专业经营区，并配有商务中心，金融网点等配套服务设施。皇姑区市府广场（市府东）沈阳市府广场商圈，周边有酒店、电影院、商场、博物馆等居民休闲、购物、学习设施。给市政府附近带来良好人流量，基础配套设施较好。商业情况商业情况皇姑区北市场（市府西）北市场重点打造皇寺路景观步行商业街、本溪一街核心商业区、双寺历史文化艺术区、东北民俗特色街区、沈阳老北站休闲购物区、北市文化商住区等六大项目。商业情况皇姑区惠工广场（市府北）沈阳最早的地下商业项目在北站的惠工广场，1986年最早用于人防工程，当时是东北第一个、最大的地下项目，占地面积4.5万平方米，从1991年起用于商业经营，主体部分是超市和一些小商品市场。在2001年时，随着商业日趋繁荣，市场竞争激烈，沈阳北站的地下商场决定转向专营做灯饰，也就是现在的“沈阳北站灯饰城”。小结：市府周边商业圈密集，南部相当于杭州的延安路，东面高端商业楼林立，西边是民俗街，北面有批发市场。已经稳固的商圈周边，比较适合商业地产的进入，无需再重新培养市场。商业情况皇姑区市政府附近时规划中的商业中心，其写字楼分布密集。皇姑区市政府附近时规划中的商业中心，其写字楼分布密集。商业情况沈阳金廊商业带功能情况（标注：市府广场）市府周边重要商业写字楼布局商业情况鑫汇国际开发商沈阳诺富特酒店绿化率20%开盘时间2010.5.8均价14000元/平米户数672东森总部商务广场开发商沈阳东森绿化率20%开盘时间07.6.10均价11000元/平方售罄户数未知市府周边新开盘写字楼情况商业情况名称位置入住率新国际大厦市府广场北侧75%中韩大厦惠工街85%金厦广场大西路147号79%许兄弟大厦北京街21号95%市府周边写字楼入住情况商圈作为政府规划的金融商贸开发区，由于政府大力推动，其影响力攀升快。区域客群主要以金融、服务业、制造业为主。目前入驻写字楼企业主要以国内企业为主。区域办公物业相对集中，路网较完善发达，办公环境相对较好。商业情况市府周边未来写字楼供应情况商圈未来写字楼供应多为大型综合体项目，体量大，开发周期长。在时间上对于写字楼市场的竞争不会突出，有缓和。商业情况总结沈阳皇姑区商品房市场价格普遍低于1万，房价下行压力不大。居民购买力和当前供应量和房价水平相比，相对其他一线城市居于合理区间。皇姑区市府附近，商业地产进入机会大，尤其是沿街店面需求好，原因是商圈密集。写字楼市场有竞争，但位于商业较发达区域，同时人口密集，竞争压力可以缓解。当地土地市场供大于求，楼面价低于2000元有开发价值。总结