《XXXX年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究》

中国指数研究院中国房地产指数系统目录摘要.....................................................................................................................................................1一．研究背景与方法体系....................................................................................................................31.研究背景.....................................................................................................................................32.方法体系.....................................................................................................................................5二．全国290个地级以上城市开发投资吸引力评价结果....................................................................71.评价结果：290个地级以上城市开发投资吸引力评价结果........................................................82.特征分析：宏观环境、供求关系、投资空间共同影响城市投资吸引力.....................................11三．各区域城市投资吸引力评价结果................................................................................................161.各区域对比：长、珠三角保持优势，环渤海整体潜力提升，东北地区投资潜力下降..............162.长三角地区：经济、产业和人口优势明显，16城吸引力排名靠前..........................................213.珠三角地区：区域一体化优势显著，自贸区带动相关城市价值提升.......................................254.环渤海地区：京津冀一体化助力河北潜力提升，山东半岛整体保持优势....................................295.中部地区：长江中游规划提升战略地位，中部核心城市投资吸引力增强....................................336.西南地区：投资环境改善，四川、广西部分城市后发优势显现...............................................377.西北地区：经济水平偏低，但规划利好带动部分城市潜力提升..................................................428.东北地区：整体投资潜力继续减弱，辽宁省城市优势突出.........................................................45四．专题：县级城市投资吸引力评价结果.........................................................................................491.评价结果：昆山、义乌等多个江浙县市排名居前，经济、人口、区位优势显著..........................502.特征分析：多数位于一二线城市周边，受益于核心城市辐射带动...............................................51五．结语：城镇化背景未改，房企需根据“升级版”经济环境调整投资布局策略..........................57研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据fdc.fang.com主要研究成员：莫天全黄瑜葛海峰白彦军王丽梅曹晶晶邓西孙新宇姜汉一吴云富王岳冯单单张婷刘丽杰周宣高静祁璇陈召蕾王琳楼键贾蕾陈文静战雪许静李沛平贾静侯文潘雪吴珊许琳蒋云峰陈茜杜丙国牛永勤汪勇黄秀青李力张化学林建晖丁晓胡超钟文辉赵丽一薛建行薛琳黄雪曹旭东王可珍钱慧群朱柏润王玲袁彬彬马文涛张伟吴晓桃高院生陈延彬张哲程玉祁丽静赖清华2015年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究2015年5月28日2015年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究1本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询、010-56319252。摘要本研究在总结2003年以来持续开展的相关研究经验基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三个维度，通过10个组成因子和40余个具体指标，对全国七大区域、31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）、290个地级以上城市的房地产开发投资吸引力进行评价。主要结论如下：1.评价结果：东部三大经济圈仍占主导地位，中西部地区平稳发展，东北地区持续下降2014年中国经济发展速度继续放缓，东部沿海三大经济圈凭借经济基础、产业结构、人口导入等优势，保持强势地位。其他区域中，中部地区后发优势明显，中西部地区平稳发展，东北地区则不容乐观。受经济规摸和人口导入支撑，投资吸引力前50名有35个城市位于长三角、珠三角和环渤海三大经济区，较上年增加2个，且长三角和环渤海地区上榜城市排名普遍上升。中部及西南地区上榜数量较去年均减少一个，分别为5个和4个，但城市排名较为稳定。西北和东北地区城市上榜数量均与上年持平，西北地区上榜城市排名有所提高，而东北地区由于经济环境持续趋弱，人口流出严重，上榜城市排名较上年明显下降。2.特征分析宏观环境、市场供需、投资空间共同影响城市投资吸引力1)宏观环境：一二线城市经济结构优良，人口导入能力及购买力较强2014年，一线城市第三产业占GDP平均比重为67.2%，人口导入及购买力优势明显，潜在市场需求旺盛，为房地产市场提供有力支撑。1.5线及二线城市三产占比接近五成，产业结构较为优质，具有一定的人口导入能力。而三、四线城市对工业依赖性较大，人口吸纳力及购买力较弱，宏观基本面支撑力度较弱。2)市场供需：一二线城市供需较平衡，多数三四线供应过剩，投资增速明显放缓从商品房供需情况来看，一二线城市销售量持续增长，但供应规模有所缩小，市场供需较为合理，三四线城市新增供应量普遍大于实际销售增长量，市场呈现供过于求态势。在一二线库存状况好于三四线情况下，2014年一二线重点城市的投资热度明显高于三四线城市，三四线城市投资同比增速仅8%，投资增速明显放缓。3)投资空间：昆明、长沙等中西部省会城市开发规模超实际承载力，长三角部分城市潜在供应较大2012-2014年，我国地级以上城市商品房人均新开工面积均值为4.2平方米，昆明、长沙、西安、郑州等中西部省会城市三年累计人均新开工面积在8-11平方米之间，显著高于平均水平，西宁、武汉人均新开工面积也超过7平方米，开发规模超过实际承载力。2.5线及三线城市中，长三角的宿迁、常州、嘉兴等城市近三年累计人均新开工面积在7平方米左右，市场潜在供应较大。2中国指数研究院中国房地产指数系统本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询、010-56319252。3.各区域评价结果东部沿海三大经济圈继续保持领先优势，政策利好带动环渤海区域排名整体上升，中西部核心城市优势明显，东北地区日渐式微。具体来看，长三角地区产业升级加快，经济实力上佳，城市间联接紧密，核心城市量能够有效辐射周边城市，市场投资吸引力明显高于其他区域。珠三角地区整体经济实力较强，对外贸易优势明显，区域一体化水平高，广州、深圳、厦门、福州等多个城市排名靠前，自贸区政策实施及“一带一路”政策带动区域沿海城市发展。京津冀协同发展助推河北多城市市场潜力提升，济南、青岛继续领衔山东半岛保持整体优势。由于东部地区产业和资本加速向中部、西部转移，中部地区战略地位提升，各物业市场逐渐成熟，房地产投资规模保持较快增长，核心城市投资吸引力增强。西南地区产业转型步伐及经济外向度加大，国家级新区、长江经济带、“一带一路”提升区域城市功能，投资环境不断改善。西北地区受到西咸新区、兰州新区和“一带一路”政策的影响，上榜数量与上年持平，部分城市排名显著上升，但房地产开发投资增速降至较低水平。东北地区受经济增长放缓、产业结构升级较慢及前期房地产开发过快等因素拖累，人口外流明显，区域投资吸引力持续下降。4.县级城市投资吸引力评价结果研究结果显示，依托于长三角地区近年的区域经济一体化建设，江苏、浙江多个县市综合排名居前。其中，昆山、江阴、义乌受益于核心城市辐射带动作用，区位交通、产业、人口优势显著，位居县级城市投资潜力排名前三。双流、三河依托成都、北京核心城市，市场规模优势突出。晋江、石狮依托珠三角制造业重镇泉州以及泉州-厦门人口增长潜力圈，发挥吸纳人口优势，具备较好的市场投资吸引力。5.结语：城镇化背景未改，房企需根据“升级版”经济环境调整投资布局策略目前我国经济层面、市场层面已进入新的发展阶段，区域规划政策、产业转型、人口迁移等因素影响城市投资吸引力，城镇化的推进仍将稳定释放市场需求，房企需根据区域政策导向、产业特征、人口流动方向等，把握不同区域及城市特点，合理调整区域投资布局，适应“升级版”大环境。2015年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究3本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询、010-56319252。一．研究背景与方法体系1.研究背景2014年以来，房地产市场销售持续低迷，库存攀升，量价不断调整。经济下行压力下，政府希望稳定住房消费，以保经济平稳过渡，中央和地方层面货币、财税等政策渐进宽松。但随着中国刚需购房群体的高峰已过、城镇化减速，行业告别快速增长的黄金十年。未来行业进入平稳增长期后，市场价值洼地何在，如何有效配置资源、提升投资收益，成为政府、开发企业和投资者密切关注的议题。在此背景下，中国指数研究院开展城市房地产开发投资吸引力研究，以引导资源合理调配，促进各城市房地产市场的均衡发展。为全方位跟踪中国各区域不同城市的房地产市场发展情况，中国指数研究院借鉴国外相关研究经验，形成了一套系统完善的“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，自2003年起开展相关研究，通过科学的方法体系和评价方法，每年对各城市的房地产开发投资吸引力进行综合评价，以发掘房地产开发投资热点城市，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。1)需求触顶，库存攀升，开工投资热情低，市场力量开始主导行业逐步回归理性在上半年银行信贷政策收紧、购房群体的市场预期转变等因素叠加下，2014年市场销售低迷，而前两年成交的土地在此时集中形成新增供应，导致库存水平不断攀升，供需格局出现逆转，多数房企的应对之道是“去库存”，以价换量带来房价的连续下跌，与此同时企业的再开发意愿低，行业新开工、投资、拿地等指标均持续萎靡。不同于以往历次调整，此轮调整是市场自发形成的，行业逐渐回归新常态。2015年在降息、公积金贷款额度上调、首付降低等多重政策推动下，销售出现