【房地产精品文档】百富购物中心营运及招商方案01

目录1、整体经营业态定位2、业态定位的原则3、战略定位4、商品布局和功能分区5、水平人流和垂直人流设计6、楼层功能定位和商品布局7、商品定位8、目标客户群定位9、经营模式10.百富理念11、商场管理系统建立12、商场包装13、人员培训14、商场招商计划结语：附件：百富购物中心招商手册文案1、整体经营业态定位科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现，使商场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。2、业态定位的原则1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。2-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。2-3、合理配比各主力业态MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求。3、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心（regionalmall）】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regionalmall（地区购物中心），也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regionalmall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合；浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络；浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心（regionalmall）正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！4、商品布局和功能分区依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70%左右；以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20%左右；以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10%左右。具体分布如下：1、零售设施核心主力店：百货、综合超市等；辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店；配套辅助店：不同地区特色商品店；2、文化娱乐设施核心主力店：动感影院、休闲广场等；辅助主力店：儿童乐园等；配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等；3、配套设施核心主力店：空中餐饮广场、咖啡西餐等；辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。5、水平人流和垂直人流设计人流设计遵循购物和行走习惯进行设计。1、水平人流设计，遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标消费的原则，如中岛属于闹区，人流量比较大，因此主要安排大众、随意性消费商品，以商品吸引促进销售。边厅处于静区，人流量相对小，主要安排一些品牌个高档次商品，以品牌和目标消费促进销售。主通道设计2.8米，形成O型的水平环行人流，保证购物距离最短，商品展示区域最大。辅助通道设计1.9米，呈S型分布于中岛区域，保证人流畅通。2、垂直人流设计，遵循人气对流和疲劳指数进行规划，人气对流指项目顶层和底层规划商品吸引力业态，如负一层的超市和五层的数码影院、楼顶的休闲广场，引导人流上下运动，形成对流。中间层规划品牌吸引力业态，如精品百货业态，通过品牌吸引客户消费。根据人体疲劳指数，四层以上规划为休闲和娱乐性消费项目，满足消费人群在2小时购物疲后休憩和就餐。3、详细的水平人流设计见楼层平面布局图，垂直人流设计见楼层业态定位。6、楼层功能定位和商品布局楼层主题功能主营商品楼顶空中餐吧特色餐饮、夜市、休闲5F数码影院、餐饮数码影院、特色餐饮4F家居生活馆家用电器、家居用品、文体办公、针织、童装、儿童娱乐场3F仕女名品馆名媛女装、职业装、淑女装、青春装、女士内衣、美容美体2F时尚休闲馆男士正装、休闲服饰、休闲配饰、衬衣、单品、咖啡厅1F都市流行馆珠宝玉器、钟表眼镜、化装品、装饰品、皮鞋B1大型超市、无公害农产品超市食品、副食品、生鲜、无公害浓产品7、商品定位1、商品比例在营业中，主力商品一般占到营业额的70%，主要是季节性主题商品，如服装、皮鞋等；基本商品占到营业额的20%，主要是衬衣等非季节性商品；附属商品一般占到营业额的10%，主要是装饰类商品。商品比例图示70%20%10%主力商品基本商品附属商品2、档次配比根据区域消费水平和购物中心的综合定位，建议以中档产品为主力定位，合理的配比比例分别是高档占10%，起提升商场形象的作用；中档占70%，是购物中心销售的主力商品，起到提升销售业绩的作用；低档占20%，起到烘托售卖气氛的作用。3、档次配比图示70%10%20%中档高档低档8、目标客户群定位1、区域市场定位根据大型购物广场商业辐射能力，500米：辐射核心区域、500—2000米：辐射次区域、2000—5000米：辐射边缘区域，我们将该项目的区域市场定位在：以项目为中轴，涵盖米泉、石化等，距离项目5公里内的区域。2、目标客户定位按照该项目商圈辐射区域来看，商圈有常住人口28万左右。从消费结构而言，以中高收入群体为主，其中中收入阶层是项目的主力客户。从年龄层次而言，涵盖老年、中年、青年少年和儿童等个年龄群体。3、客户消费心理方便/低价/品类齐全/一站消费/休闲/购物无拘束是我们着力满足目标客户的消费心理，针对不同类型品种服务型、亲善型顾客和理性顾客，又要有不同的商品和理念定位，如此才能满足百富购物中心多层次客户群体的需求。