【房地产】东海山庄行销推广方案

１东海山庄行销推广方案一、本案概况1、基本情况案名：东海山庄位置及环境：东海山庄位于环山路北侧，与二马路相连，环山路东口隧道东侧，伯马山庄南侧，烟台教育学院东侧的岿岱山山麓。总用地面积：12927㎡（？）；总建筑面积：15191.1㎡（？）；建筑形态：5座多层住宅建筑，标准层4层加一层阁楼，底层为车库，西侧为半地下商业网点。容积率：1.1（？）；绿化率：41%；车位配比：1：1；总户数：104户（标准层，另有阁楼26户）；均价：4213元/㎡。２环境及周边：西北以及东北方向，可遥望辽阔的黄海，更可观赏到港城美丽的夜景，自然环境佳。周围有烟台教育学院、烟台艺术学校、烟台一中、葡萄山小学、烟台图书馆等文教设施，人文环境较好。交通：本案位于烟台市主干道二马路和环山路之间，交通便利，且无堵车之忧。2、规划设计思想设计理念：建筑与环境和谐共生，力求达到天人合一的境界。设计原则：建筑从属于自然环境，从属于城市形态。在本案中，设计师将建筑与自然环境、与城市巧妙的融合为一体，使业户既能感受到自然的情趣与舒适，充分享受大自然的赐予，又能尽情的享受城市的繁华与便捷。设计目标：创造一个让人感受自然之美、生活之乐的东海山庄。设计要点：★基地自然机理的保留——地脉的延续、树林保留与改造；★基地防风、防噪需求——西北向空间封闭的产生；３★日照和冬季阳光的需求——南向和东向空间的开敞；★西方现代人文空间组团；★组团内人车分流与停车系统的便捷性和无障碍设计；★空间序列划分，即小区的公共街道和中心花园；组团间的交往空间；组团内部公共空间；宅前交流空间和私家空间的五类序列空间。★空间景观序列，即从公共街道、公共空间的欢乐的城市气氛所需的景观处理和小品处理到进入组团内部公共空间的乡村化，自由式景观处理。3、总平面设计交通★小区道路结合山势，在南边设车行口，北边设非机动车入口，从而形成小区的封闭性。★车行主路采用高效率的线性车行体系。★停车系统：设立集中的停车场，便捷的消防及货运空间。★人车相对分流。地块划分与功能组成★地块划分：公共区域与居住组团的分离形成动静区域的隔离。４★功能与规划结构：明确的功能分区，序列的空间结构围绕中心绿地展开。商业空间、公共空间的序列★入口及公共空间：入口做一底层住宅，形成入口、中心绿地、庭院绿地的序列公共空间。★小区内内向空间：南北朝向的建筑布局，南向开口的林带围合，形成小区温暖的南向日照空间。★组团空间、半私密空间与私家花园：接近地面的空间构思，成体系的从窗台、平台、花园至中心绿地的系统。4、环境景观设计主题思想★美化山体，突出入口景观；★利用现有地形创造立体景观效果；★楼间绿化主题是创造一个安静的休息环境；５景观构成小区主要景观有7个景区构成，分别是“南岭花影”、“东海绿波”、“扬帆广场”、“东海泊音”、“竹露滴翠”、“曲径听梅”、“枫花秋实”。★“南岭花影”景观该景观位于小区东南端。是小区景观设计的重点。景区是由干垒挡土墙组成的台地种植池。池中种植花灌木、常绿树。台地高低错落。池中树型变幻，形成立体空间构图，东端的方形花卉种植池成坡形，满池的花盛开时从小区多个角度都能欣赏到。在曲线种植池和方形池中间有石砌台阶。沿台阶缓缓上行到景观区中部。这里有一六角形休息平台，平台上有一圆顶西式休息亭。在此可以同人聊天，也可以独自静思，还可以眺望大海，欣赏美丽的海景。由此下石阶，沿小溪向西是下一景区。“南岭花影”的高处山体是由塑石砌成，高十八米，宽六十米的塑石景观，上面书有“东海山庄”四个红色大字。其余较低山坡，挖种植池，种植植物美化山坡。该景区取名“南岭花影”是因为设计有台地，景区位于小区南端，种植池中的花与树组成变幻多姿的景观而命名。★“东海扬帆”景观该景区为小区入口景观，景区由“扬帆广场”和“东海绿波”两部分组成。东海绿波是由直线形绿篱(高1.2m)和波浪形(高0.8m)构成。直线形的绿篱有长有短象琴健，曲线形绿篱象海的波浪，故而命名为６“东海绿波”，同小区名子相吻合。景区东端是分色宿根花卉种植区。雕塑为青铜骑士雕像。因为小区原本叫伯马山庄，所以塑一个骑马勇士雕像做纪念。扬帆广场是小区主要活动空间。主要是三个帆型膜结构休息亭，也是小区的标志景观。景区中间是石材铺装广场。广场北端是带有地形起伏的绿地。功能上减少活动广场的活动对3#楼的影响。同时避免景观的通透。广场南端是曲线型矮墙，下部贴磨菇石。上面用木制条压顶，即是景观墙，又是座凳。★“竹露滴翠”景观该景区位于1-2#之间，景区名取自“荷风送香气，竹露滴清音”。楼间景观设计从细腻处着手，景区中部有一个正方形的休息平台。平台四角是四个木制种植池。中间是一个环树型座凳。景区南、北各有一个休息空间同正方形休息平台相连。在休闲空间同道路之间是四个直径30cm的大理石球。即可点景，又是阻挡车辆进入休息区。★“东海泊音”景观该景观位于小区东南角，该景观区的建设源于工程施工中发现的一个泉眼。水景在中国造园中一直占有重要地位。所以这一天然造园因素在景观设计中是不能不用的。水景有多种多样，有波澜壮阔的潮涌，气势宏大的瀑布。而文人墨客多喜欢涓涓细流的小溪。寄情于它，寓于它重多文化内涵。该景区设计中有潺潺的小溪和浅浅的泉水池。溪边有光滑石头和矮本植物。溪岸做的仿天然。小广场的边缘有石制栏杆柱，并设有休息凳、灯光和背景音乐。７★“曲径听梅”景观该景区位于2-3#楼之间，景区以春景为主要景观特色。景区内设有两个休息区，分别为2#、3#楼业主服务。中间有弯曲的小路相连。2#楼一侧休息区设有一个休息廊，休息廊为木制的单臂，顶部为淡兰色阳光板。休息区的矮墙可以做挡土墙，又可以让游人坐下休息。在缓缓的地形起伏上种植，榆叶梅、刺梅、碧桃、报春、海棠等春季开花植物，常绿树种选择剑麻、白皮松、大叶黄详球等。★“枫花秋实”景观该景区种植以秋景为主，设有儿童活动区，还有休息广场。其他：草种设计为冷季型草——早熟禾。早熟禾绿期较长，草叶细，草色嫩绿，具有较好的景观效果。绿地侧石直线用天然石材。曲线用现浇钢筋混凝土，外嵌卵石。路灯、草皮灯(带音箱)、垃圾箱、指示牌。5、户型设计及特点★面积：标准层户型面积有：129.38㎡、138.35㎡、153.13㎡、153.38㎡、155.04㎡、158.02㎡、163.00㎡、168.97㎡等八种。８标准层户型分布列表面积129.38138.35153.13153.38155.04158.02163.00168.97数量32168168888比例30.77%15.38%7.69%15.38%7.69%7.69%7.69%7.69%阁楼户型分布列表面积121.063121.81122.24127.33129.458133.61136.59138.88数量84224222比例30.77%15.38%7.69%7.69%15.38%7.69%7.69%7.69%★设计特点→楼梯设计以接近地面生态环境为主要目的，一梯两户，部分为一梯一户；→户户有平台，底层有花园，顶层有平台；→全部为南北朝向，卧室在南，厨房在北，厅大，落地窗，南北通风性和采光性良好；→158.02㎡、168.97㎡户型主要为错层设计；→户型的总体设计上没有突出优势。6、建筑装饰及设备标准９楼体：外墙：澳大利亚高档进口涂料；屋顶：英红彩瓦楼梯：花岗岩踏步、不锈钢扶手；门窗：单元门：高档名牌防盗门；车库门：高档电子遥控门；分户门：高档名牌防盗门；其他外窗：中外合资高级彩铝窗（双层中空玻璃）；对讲门铃：提供可视对讲设备；计量系统：水、电、煤气，三表齐全；管理：智能一卡通；视频接入：有线电视接入；数据传输：高速宽带入户；安防：闭路电视监控系统，电子自动巡更系统；小区广播：公共场所配备紧急广播及背景音乐系统；煤气：厨房内装有液化气，设有液化气表；供暖：集中供暖，高档暖气片，单户供暖控制系统。供水系统：自来水入户系统7、物业管理１０A、物业管理前期介入的必要性建议物业的运营管理者在接管物业以前的各个阶段（如项目策划、规划设计、施工建议等阶段）就参与进来，从物业保全体系运营和管理的角度对物业的环境布局、功能规划、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等诸多方面提供有益的建设性意见，协助发展商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的保全创造条件，这是避免日后保全体系运营管理混乱的前提和基础。前期介入的必要性主要体现在以下几点：有利于维护保全体系的运营管理者的专业形象。前期介入能够优化设计，减少返工，防止后遗症。前期介入有利于保全体系的运营管理者对所保全运营的物业进行全面了解。前期介入有利于后期运营管理工作的进行。最重要的是：由于本案目前尚处于期房销售阶段，物业的前期介入将能够大大增强购房者的购买信心。B、物业的运营模式：由发展商聘请专业机构全权管理。１１由发展商通过招标、投标的形式选择并委托一家专业物业管理机构全权负责保全体系的运营。此类模式通常由专业机构做出相关运营管理费用预算的提案，经过发展商同意后，由发展商拨出款项由专业机构全权负责保全体系的运营和管理。建议发展商尽快确定一家专业得物业管理公司，尽快介入。这家物业管理机构必须是比较著名的专业机构，具备保全高档物业的经验。C、物业管理的主要工作内容：安全防范；维护环境卫生；对于绿化的养护和管理；物业的清洁和维护；物业装修管理；消防；停车位清洁服务；路面维护；建筑装饰及设备标准所承诺之内容；……１２二、区域市场分析1、烟台房地产市场简析纵观今年烟台市房地产市场情况，主要有以下几个特点：特点一：房地产市场供需两旺，逐渐进入房地产开发的高潮期。2003年1月—9月，全市房地产开发完成投资43亿元，同比增长84%，其中住宅建设投资达到32亿元，远远超出全国地级城市的平均水平。全市房地产施工面积完成782万平方米，住宅建设达到596万平方米，其中新开工住宅面积346万平方米，销售完成126万平方米；芝罘区、莱山区房地产建设以比去年100%的增长速度迅猛发展，其中，住宅和商品房建设投资11亿元，新开工面积139万平方米，竣工面积60万平方米。烟台房地产市场火爆的原因是多方面的：其一，居民人均收入和人均可支配收入不断增加。烟台市近几年发展势头迅猛，GDP位于山东省前列，位居全国经济综合实力50强城市之一。目前，全市人口640余万人，市区内人口150余万人，被评为山东省特大城市。随着经济的发展，烟台市人民的可支配收入逐年增加，据有关部门统计：2003年1月—6月，全市居民储蓄存款余额达到800亿元人民币，城市居民人均可支配收入达5163１３元，同比增长14%，人均消费性支出达到3535元，同比增长57%，居民收入增长成为烟台市房地产开发火爆的因素之一。其二，受到市政府特大城市规划的影响。伴随着市政府把烟台市建成特大城市规划一步步实施，逐步加大了对房地产市场的投入，政策的利好消息，在很大程度上刺激房地产开发上的投资信心和投资量。其三，市场需求出现高峰期。70年代出生的人，事业逐渐平稳，大多已经开始谈婚论嫁了，住房成为他们必须解决的头等大事。他们成为整个房地产市场购房的主力群体。80年代前后建造的楼房已经到了淘汰期，政府的拆迁工程如火如荼，从而催生大量的购房需求。部分50年代、60年代出生的人，经过十几年、二十几年的努力，已经成为先富起来的一代，事业成功，身份显赫，现有的住房条件已经不能满足其日常生活、工作的需要，换一套更大更好的房子已经被摆到了日程上。这部分人具有较强的支付能力，他们的二次置业催生了众多的高档楼盘。特点二：房价高于全国平水平。国土资源部对全国35座城市（不含上海、深圳）的土地价格调查表明，我国地价呈现东高西低、南高北低的整体趋势，地价呈明显的集聚分布特点。而烟台所处的山东半岛属全国低价最高区，房屋价格与居１４民收入不相称。烟台市商品房平均售价为1728元/㎡，烟台中心区商业房的售价在8000—20000元/㎡之间，商品住宅价格平均在3000元/㎡左右，大大超出了市民房价收入比的合理区间。烟台市房产价格与居民收入指数更是位列全国