中国房地产投资信托模式研究

华东师范大学硕士学位论文中国房地产投资信托模式研究姓名：任红娟申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：王学英20070401中国房地产投资信托模式研究作者：任红娟学位授予单位：华东师范大学相似文献(10条)1.学位论文何泳芳论房地产投资信托与中国房地产行业的发展2006本文从介绍房地产投资信托(REITs)概念及国内房地产企业对资金融资的需求入手，详细分析了引入REITs能够给中国房地产业发展的促进作用，考察了REITs在国内发展所面临的障碍，并就发展国内REITs市场提出了有针对性的建议。REITs做为一种在国外发展成熟的房地产业融资手段，随着国内房地产金融政策的调整及亚洲REITs市场的快速发展引起了业内人士的关注与研究。通过考查美国及亚洲REITs的发展可以发现，引入REITs利于完善我国的房地产金融架构，降低其对银行贷款的过度依赖，并且可以提升房地产企业的专业化经营水平，在拓宽房地产企业融资渠道的同时，还能引导社会资金，拓宽投资者的投资渠道。但是，另一方面，在中国目前的市场环境下，房地产业发展尚处于增量发展阶段，而REITs更多的是为存量市场而设计，再加上中国法律、税收、会计方面的限制，短期内要在中国本土建立REITs市场的设想是仍有障碍需要克服。鉴于此，本文还尝试对于REITs在国内的发展提出了相应的发展对策与建议，包括借鉴国际先进经验、结合我国实际环境，建立相适应的政策和法制环境，培育REITs组织机构，完善人才培养和信息公开化制度，立足国内现有法律规定，探索“准REITs”或类“REITs”的可行性，寻找出一条建立具有中国特色的REITs市场之路。2.学位论文韩骋美国房地产投资信托基金研究2006本文在提出房地产信托基金(REITs)的概念后，对研究房地产信托基金的意义进行了阐述，然后介绍了REITs的概况、起源与发展。通过对REITs种类及发展模式的比较和分析后，可以了解REITs的特性、运营机制和相关要求。随后对风险和收益的分析更加证明了REITs的收益稳定、以及风险相对较小的特点。随后，在回顾我国房地产行业的现状及问题后，结合REITs的特点针对房地产企业融资渠道单一、银行信贷结构不平衡以及资本市场产品结构不合理的问题提出采用房地产信托基金(REITs)的解决方案。通过对三个方案的比较分析，最终结论是：根据现阶段的实际情况，建议采用房地产公司型REITs的形式在我国发展房地产信托基金。3.期刊论文苏晶房地产投资信托基金全接触-城市开发2006,(2)伴随着2004年的宏观调控,中国的房地产行业结束了空手套白狼的历史.2004年,国家对地产业的宏观调控政策主要是两项,一是控制银行信贷,二是出台新的土地政策.前者虽然是为了控制金融风险,后者也不能排除国家利益最大化的动机,但是正是这种结构性的机缘性巧合,恰恰成就了地产业属于资本的商业规则.土地新政策和控制银行信贷两手抓,从两个关键的环节(但实质是资金)抬高了房地产行业的准入门槛.4.学位论文陈昊房地产投资信托（REITs）法律制度研究2008随着我国经济水平的快速提高，房地产行业呈现出高速发展的态势。但是，由于房地产企业资金来源过度依赖银行信贷、国家对房地产行业调控力度加大、房地产融资工具品种单一等因素及问题，我国房地产行业存在着重大的隐患。如何拓宽房地产融资渠道、促进房地产资金来源多元化是我国房地产行业面临的重大问题。房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)是一种值得市场关注的选择，其在美国发展和运行已经比较成熟，近几年来被引入亚洲地区，我国的香港和台湾地区也有这方面的尝试，都取得了不错的业绩，对REITs进行研究对我国房地产行业具有重要的意义。全文分七个部分，第一部分绪论引入本文主题，介绍境外房地产投资信托的研究现状；第二部分介绍房地产投资信托理论基础，从房地产投资信托的界定、功能和优势、与类似制度的比较及实现的法律途径几个方面加以阐述；第三部分从宏观上介绍了境外房地产投资信托的市场状况及相关立法例；第四部分从微观上分析了房地产投资信托的设立、运行及终止；第五部分从中国国情出发，梳理了中国REITs发展进程，总结了中国REITs所面临的问题；第六部分设计了具有现实操作意义的发展中国房地产投资信托的方案，并提出了相应的法律环境建设建议；第七部分是结语，总结了全文内容，并介绍了美国房地产投资信托发展的消极地位理念，认为我国房地产投资信托发展应该采取一条渐进式的、积极而又稳健的道路。5.学位论文刘俐房地产投资信托在我国的发展研究2007自1998年以来，我国房地产业得到银行信贷的大力支持，持续高速发展，成为国民经济的支柱产业和经济增长点，对我国经济保持快速增长起到了重要支持作用。但局部地区发展过热，2003年国家对房地产行业实施了第二轮全面宏观调控，运用金融杠杆，收紧银根，使我国房地产传统融资渠道受到阻碍。房地产行业是典型资本密集型行业，与金融发展关系密切。此外，随着我国城乡居民年储蓄余额的增长和机构投资者的日益成熟，迫切需要寻找合适的投资渠道。融资受限与我国投资者的投资需求形成鲜明的反差，房地产投资信托基金(REITs)作为房地产行业与金融创新的产物，近可解房地产行业融资难与投资难的矛盾，远可促进我国金融市场的丰富和完善。REITs作为一种优秀的投融资工具在美国已发展了40多年，形成了成熟的运作模式，但在我国引入REITs不能生搬硬套，因此，需要继续研究其在我国具体国情下的运作模式。本文一共包括七个部分。首先研究了REITs的内涵，接着从我国房地产投融资市场现状入手，通过文献研究和案例分析总结出宏观调控后我国房地产金融市场弊端和我国REITs发展现状，提出了发展REITs的必要性。接着研究了我国发展REITs的现实性，包括驱动力和障碍，并在此基础上提出了我国发展REITs的战略和运作模式的理论设计。6.学位论文刘亚凡我国发展房地产投资信托基金可行性分析2006本文通过对国外房地产投资信托基金运行的成功经验的分析，提出了在我国现阶段发展房地产投资信托基金的必要性和可行性，探讨了我国房地产投资信托基金的组织形式和发展模式，并就我国现阶段发展房地产投资信托基金提供了具体的政策建议。除去“序论”和“结论”，本文共分四章：第一章“房地产投资信托基金概述”；第二章“国外房地产投资信托基金的发展状况及分析”；第三章“我国发展房地产投资信托基金的可行性分析”；第四章“我国发展房地产投资信托基金运作模式探讨及政策建议”。作为整个论文的基础和铺垫，第一章系统地介绍了房地产投资信托基金概念、类型、组织形式和资金来源，并对房地产投资信托基金的功能和投向选择进行了详细的分析。首先，提出了房地产投资信托基金概念，并具体介绍和比较资产类、抵押类和混合类这三种类型的房地产投资信托基金的各自特点，还对契约型和公司型两种组织形态进行了比较和分析，指出在我国实施新《公司法》和《证券法》和制定了完善的REITS法规和制度之后，发展房地产投资信托基金应该实行公司型的组织形式，之后，从社会闲散基金、机构投资者和国际资本这三个方面的资金来源进行了分析。其次，从七个方面论述了房地产投资信托基金的功能，并指出由于追求长期稳定回报的特点，因此在我国，房地产投资信托基金应该主要投资于成熟物业收取租金，或投资于酒店、办公楼、综合商业设施的开发建设。第二章系统地介绍了国外房地产投资信托基金的发展状况。首先以REITS的发祥地——美国为重点，介绍了美国房地产投资信托基金发展历程、特点和种类；其次，对新加坡、日本、澳大利亚、韩国、中国台湾和中国香港的房地产投资信托基金的发展和现状作了简要介绍。第三章从政策、法律和实际操作三个方面对我国现阶段发展房地产投资信托基金的可行性进行了分析和论证，并对房地产投资信托基金的风险和需解决的问题进行了详尽的分析。首先，在法律层面上指出，REITS与我国公司法、证券法规定一致，而信托业和证券法律制度的逐步完善为REITS创造了必要条件。其次，在政策层面上，通过央行、银监会、商务部等相关政府主管部门鼓励发展稳定的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道等政策导向，分析了政策上发展房地产投资信托基金的可行性。第三，在实际操作层面上，由于房地产业的发展、充裕的资金，以及目前业已逐步形成的投资主体等方面的有利条件对我国现阶段发展房地产投资信托基金提供了实际操作的可行性。本章还对房地产投资信托基金可能遇到的金融、房地产行业、基金管理、外汇管制、市场炒作等方面的风险，以及对我国现阶段发展房地产投资信托基金在政策法律方面、市场流动性、实际操作形式和房地产信托融资本身等方面存在的问题也进行了详细的分析，指出尽管目前在我国发展REITS是现实可行的，但仍有许多政策、法律和操作方面的问题要予以解决，特别是需要在专门的政策法规、税收制度、人才培养、市场机制、运作方式等多方面进行完善。第四章对我国发展房地产投资信托基金的操作模式和路径进行了深入的分析，并提出了适合我国国情的政策建议。在操作模式方面，对信托计划模式、上市公司模式和封闭式产业基金模式都进行了详尽的分析，指出，在我国现阶段发展房地产投资信托基金应以现有法律为依据，可以采用法律制度障碍最小的房地产上市公司模式为选择标准；在路径选择和资金募集方面，设计了房地产企业改造和信托投资公司改造两条路径，并提出了在我国现阶段应该采取公募，当相关法律政策完善并且资本市场成熟之后可以采用私募的方式募集资金的观点。本章的最后，从建立完善的法律体系、建立严格的信息披露制度、管理风险防范制度和外部监管制度、培养机构投资者，拓宽资金来源、完善REITS管理风险防范政策、建设适合REITS的成熟稳定的市场等五个方面对我国现阶段发展房地产投资信托基金提出了具体的政策建议。本章的模式选择和政策建议是本文的重点。通过以上四个章节的分析和论述，能够得出如下两点结论：首先，房地产投资信托基金(REITS)可以拓宽我国房地产业融资渠道，完善房地产业的融资体系架构，促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，推动房地产资本市场的发展，分散和降低金融体系的系统性风险。推出REITS将大大地提高房地产金融的完备性，并能够减缓单一资金融通体系下相关金融政策对房地产市场的冲击力度，实现资源的优化配置，进而促进投资基金市场和房地产行业的健康、规范发展。其次，由于房地产投资信托基金具有合理的投资结构和良好的投资回报，可以为投资者提供多元化的投资渠道，特别是为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供一个稳定的投资渠道。由于REITS具有流动性好、收益高、市场价格稳定、税收优惠、使资产保值增值等功能，能够有效地降低投资者的投资风险，投资者可以通过购买收益凭证的方式参与投资，在承担有限责任的同时，还可以间接分享房地产业高速增长的成果和获取可观的投资收益。因此说，随着我国房地产金融体系的逐步完善和房地产业的不断发展、房地产投资功能的日益显现，借鉴国际流行的REITS模式，在我国培育和发展房地产信托投资基金具有重要的意义。最后，本文指出：未来房地产投资信托基金的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段，以房地产投资信托基金为核心，将多种房地产融资工具进行整合，优化中国房地产金融发展路径，实现多元化和国际化的房地产金融将成为总体趋势，并从战略角度提出：REITS将是国内商业地产乃至房地产金融的发展方向。7.学位论文韦达中国房地产投资信托基金发展策略研究2009房地产业是国家经济不可缺少的重要产业之一，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。房地产业既是典型的资金密集型产业，又是典型的资金流动型产业，充足的资金和有效的流动性对房地产业发展至关重要。一直以来，我国的房地产行业60％以上的资金来自于银行，70％以上资金流动依靠房屋销售，其单一的资金来源及使用模式使得房地产市场发展速度与其“重要产业”的地位极不相称，并且造成房地产业的行业风