09房地产基本制度与政策

1《房地产基本制度与政策》复习提纲第一章房地产业1、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业，属于第三产业，房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，也是我国的一个重要支柱产业。2、房地产业与建筑业的区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业。联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系。3、房地产业可以分为房地产开发经营（主体地位）、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业。房地产服务业分为：咨询、估价、经纪（成熟的房地产市场中，经纪业是主体）。房地产开发具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产咨询业具体业务有：房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划。4、房地产业的作用：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；（七点）②房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展；③可改善人民的住房条件和生活环境；④可加快旧城改造和城市基础设施建设；⑤有利于优化产业结构，改善投资环境；⑥可扩大就业；⑦可增加政府财政收入。5、房地产业的历史沿革（五个时期）：①1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业；②1949～1955年，确立产权，建立机构，改善生活条件；③1956～1965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在城市房地产中的主体地位；④1966～1978年，房地产混乱停滞；⑤1978～今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场的地位。6、我国房地产业的发展主要得益于三项改革：①城镇住房制度改革、②城市土地使用制度改革、③房地产生产方式改革。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。我国传统的城镇住房制度的根本问题：①不能有效满足城镇居民的住房需求；②以租无法养房；现在的目标是创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。我国城镇住房制度改革的阶段（三阶段）：①探索和试点阶段——提出走住房商品化道路；②改革的全面推进和配套改革阶段；③改革的深化和全面实施阶段。新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：①停止住房实物分配，实行住房分配货币化；②建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；③继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；④采取扶持政策，加快经济适用住房建设；⑤发展住房金融；⑥加强住房物业管理。建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，主要包括：（三点）①调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。②对不同收入家庭实行不同的住房供应政策；③发放住房补贴。现行城镇住房制度的基本框架：①供应政策——加强经济适用住房的建设和管理；②普通商品房供应——控制高档商品房建设；③房改——推进公房出售，完善住房补贴制度；④政府住房保障职能——建立完善廉租房制度。经济适用房的性质：具有保障性的政策性商品房，出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括：①征地和拆迁补偿费、②勘察设计和前期工程费、③建安工程费、④住宅小区基础设施建设费、⑤企业管理费、⑥贷款利息、⑦税金等7项。为了降低经济适用住房的建设成本，计入房价的企业管理费原则上控制在2%以内，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等4项成本因素为基础计算。政府的优惠政策，通过①土地划拨；②减免行政事业性收费；③政府承担小区外基础设施建设；④控制开发贷款利率；⑤落实税收优惠政策等措施切实降低经济适用住房的建设成本。2规定：严格控制在中小套型；严格审定销售价格；实行建设项目招标投标制度；供应实行申请、审批和公示制度。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，但不得成为变相的实物分房或房地产开发经营经济适用住房的开发利润控制在3%以下。廉租房：廉租房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道；城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，原则上以发放租赁补贴为主；标准——城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积，原则上不超过当地人均住房面积的60%；廉租房租金实行政府定价，由维修费和管理费二项因素组成；单位面积的租赁住房补贴标准，按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算；廉租住房房源：政府新建；收购；改建；鼓励社会捐赠。廉租住房保障资金来源：①地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；②住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；③土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高；④廉租住房租金收入实行收支两条线管理；对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助予以支持。停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及有的地方的住房补贴。从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。对于土地供应优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。对于直辖市、计划单列市、省会城市的住房建设规划要报建设部备案，其他城市的住房建设规划要报省建设厅备案。7、土地所有制（土地实行社会主义公有制）国有土地：其所有权由国务院代表国家行使；城市市区的土地属于国家所有；建制镇的土地所有权问题区别对待。集体土地：（三种形式）村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。取得建设用地使用权的途径：行政划拨；出让；转让；租赁。关于国有建设用地的相关规定：使用权人享有占有、使用和收益的权利；不得改变土地用途，如需改变用途，必须经有关行政主管部门批准；建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立；房随地走；地随房走。集体所有土地的范围：农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有；在农村和城市郊区，除了法律明确规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，除了法律明确规定属于集体的以外，都属于国家所有。土地管理的基本制度：（四项）①土地登记制度，国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利(抵押权和承租权等)进行登记。依法登记的土地所有权、使用权、他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记以宗地为基本单元，拥有或使用两宗以上土地应当分宗申请登记。两个以上使用者共同使用一宗土地也要分别登记。跨县级使用土地的，也要分别向土地所在地的土地管理部门分别登记。②土地有偿有限期使用制度，除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿、有限期使用。3③土地用途管制制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制制度的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须有批准权的人民政府核准。④耕地保护制度。城镇土地使用制度改革：原有的使用制度核心（两方面）：土地实行行政划拨，无偿无期限使用；禁止土地使用者转让土地。城镇土地使用制度改革的进程（五方面）：①征收土地使用费；②开展土地使用权有偿出让和转让；③制定地方性土地使用权出让、转让法规；④修改宪法和土地管理法；⑤制定全国性的土地使用权出让和转让条例。现行城镇土地使用制度的基本框架：①在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式，将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者（有偿有期限）。②土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动（使用权可入市）。③需要继续使用的，经批准，期限可以延长，按当时市场情况补交地价（可延期）。8、房地产法律体系（六类）①法律：人大通过（四法律），⑴城市房地产管理法、⑵土地管理法、⑶城乡规划法、⑷物权法。②行政法规：国务院令（七条例），⑴土地管理法实施条例、⑵城市房地产开发经营管理条例、⑶城市房屋拆迁管理条例、⑷城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、⑸外商投资开发经营成片土地暂行管理办法（特殊）、⑹住房公积金管理条例、⑺物业管理条例。③地方性法规；④部门规章：国务院部委部长令；（办法和规定）⑤地方性政府规章；⑥规范性文件和技术规范。书18页。第二章建设用地制度与政策我国土地制度框架－所有权与使用权分离1、集体土地概述：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有；集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。2、征收与征用共同之处：⑴都具有一定强制性；⑵都要经过法定程序；⑶都要依法给予补偿。不同之处：⑴征收所有权改变，由集体所有权转变为国家所有权；⑵征用是使用权改变，所有权不变而强制使用，情况结束后应返还原所有人。3、征收的特点：⑴强制性（土地征收是国家行为）；⑵妥善安置被征地单位和人员的生产和生活（要给予被征地单位经济补偿）；⑶被征收的土地所有权发生转移、（集体所有土地转变为国家所有土地）。44、征收的原则：⑴珍惜耕地，合理利用土地的原则；（能不征就不征，能少征就少征）⑵保证国家建设用地的原则；（该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用）⑶妥善安置被征地单位和农民的原则；（对征收的土地要适当补偿、对农民造成的损失要适当补助、对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排、妥善安置拆迁户）⑷有偿使用土地的原则；（土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应）⑸依法征地的原则；（必须有县级以上政府的批准文件、按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续、限止以租代征）5、征收土地的范围：为了公共利益的需要，要以征收集体土地；土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权。征收土地批准权限：征收土地实行两级审批制度，国务院和省级政府；农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地由省级政府审批并报国务备案；听证制度：在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证。申请征地不得化整为零：征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零；分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用；铁路、公路、输油等管线工程可以分段申请批准并办理征地手续。对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助：由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。临时用地政策：由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准；由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议（征用而非征收）；临时用地期限最多不超过2年不得改变批准的用途；不得从事生产性、经营性活动；不得修建永久性建筑；期满后建设单位清理场地支付费用，土管部门注销登记；超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地。联营使用集体土地政策（两种方法）：联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业；持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件，联营企业向县级以上政府土地管理部门提出用地申请；两种处理方式：批准后可以改变土地性质，实行征收；也可以不改变土地所有权，作价入股。征收土地公告：由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日内以书面或