9 我国房地产税费制度

第七章§1房地产主要税收§2房地产行政事业性收费主要内容§1房地产主要税收营业税固定资产投资方向调节税印花税耕地占用税契税土地增值税城镇土地使用税房产税我国税收体系营业税营业税是对我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。1.营业税的纳税义务人营业税的纳税义务人是指在中国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的法人组织和公民。2.征税范围凡在我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的，均属于营业税的征收范围（购房人5年内销售房屋需要缴纳5％营业税）。4.计税依据营业税的计税依据为营业额，纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房产税房产税是指以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入按期征收的税赋。1.纳税义务人房产税的纳税义务人为房屋的所有人，经营管理单位、承包人、房产代理人或使用人。房产税一般应由房屋所有人交纳；但房屋属于国家所有的，由经营管理的单位交纳；房屋出典的，由承典人交纳；房屋产权存在纠纷悬而未决的，由代管人或使用人交纳。2.征税对象和征收范围房产税的征税对象是房屋。房屋的附属设施或配套设施，也作为房屋一并征税。房产税的征收范围限定在城市、县城、建制镇或工矿区。3.计税依据房产税的计税依据有两种：(1)从价计征即按房产原值减除一定比例后的余值计征。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿的“固定资产”科目中记载的房屋造价或原价。减除部分为房产原值的10％至30％，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。(2)从租计征即对出租房产，以房产租金收入为依据计征。房产租金收入是指房屋产权人出租房产使用权所得到的货币收入、实物收入和劳务报酬。但出租公房不适用从租计征仍适用从价计征。4.税率房产税的税率，依照房产原值的余值计征的，税率为1.2％；依照房产租金计征的，税率为12％。两者相差十倍，这是由各自计税依据不同造成的。城镇土地使用税城镇土地使用税是指对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，按单位面积分等定额按期征收的税赋。1.纳税义务人城镇土地使用税的纳税义务人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用的土地的单位和个人，具体包括国家机关、团体、企事业单位和公民个人等。在华的外商投资企业，使用上述范围的土地，也应该作为纳税义务人。2.征税对象、范围和计税依据城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，包括这些区域范围内的国有土地和集体所有的土地。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。3.税率城镇土地使用税采用的是分类分级的幅度额税率。城镇土地使用税的每平方米年税率为：大城市0.5－10元中等城市0.4－8元小城市0.3－6元县城、建制镇、工矿区0.2－4元各省、自治区、直辖市人民政府则应当在上述所列税额幅度内，根据市政建设状况，经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划为若干等级，制订相应适用的税额标准，并报省级政府批准执行。土地增值税土地增值税是指对转让土地使用权，地上建筑物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税赋1.纳税义务人(开发商)土地增值税的纳税义务人为转让我国境内房地产的一切中外单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内的其他单位和个人、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华侨、港澳同胞、外国个人等。2.征税范围土地增值税的征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。3.计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额的余额。转让房地产的收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益。法定的扣除项目一般包括以下五项：(1)取得土地使用权所支付金额；(2)开发土地的成本费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房或建筑物的评估价格；(4)转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。转让房地产的收入和扣除项目金额一般由纳税人申报。5.税率土地增值税税率采用的是超率累进税率。其税率有四级：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％增值额超过扣除项目200％的部分，税率为60％。速算法公式应纳土地增值税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数当适用税率为30％时，速算扣除系数为0％；当适用税率为40％时，速算扣除系数为5％；当适用税率为50％时，速算扣除系数为15％；当适用税率为60％时，速算扣除系数为35％；计算某房地产销售收入为190万，扣除项目金额60万计算1：应纳税增值额＝190万－60万＝130万30×30％+30×40％+60×50%+10×60％＝57（万）计算2：应纳土地增值税额＝130×60％－60×35％＝57（万）应纳土地增值税额＝30%40%50%60%0.51.02.0扣除项目金额5.减免税有下列情形之一的，免缴土地增值税：(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的；(2)因国家建设需要依法征用，收回的房地产；(3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满五年或五年以上的(居住满3年以上，5年以下减半征收；居住末满3年的，按规定计证)。契税契税是指对国有土地使用权出让，土地使用权转让，(包括出售、赠与和交换)；房屋的买卖、赠与和交换，使所有权或使用权发生转移变动时，就当事人订立的契约，按成交价格、核定价格或交换价格的差额的一定比例向承受的单位和个人一次性征收的税赋。1.纳税义务人（买方）凡土地使用权出让转让；房屋的买卖、赠与和交换中承受的单位和个人，包括城乡居民个人、各类企事业单位、私营经济组织、华侨、港澳同胞、外商投资企业和外国人都是契税的纳税义务人。2.课税对象和计税依据契税的课税对象为土地使用权转移或房产权发生变动的行为。契税的计税依据为：(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，为成交价格；(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格；(3)土地使用权交换、房屋交换、为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。当成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。3.税率契税的税率为3－5％。4.减免税有下列情形之一的，减征或者免征契税(1)国家机关、事业单位、社会团体，军事单位承受土地、房屋用于办公、教学医疗、科研和军事设施的免征；(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；(3).因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；(4).财政部规定的其他减征，免征契税的项目。如1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。耕地占用税根据1987年4月1日起实施的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定，对占用耕地进行住宅建设和其他非农业用途的单位和个人征收耕地占用税。耕地占用税的税率根据当地人均占有耕地面积的不同而异，全国有一个征收标准：人均占有耕地面积≦1亩1亩～≦2亩2亩～≦3亩＞3亩税率(元)2～101.6～81.3～6.51～5印花税凡在我国境内书立、领受有关合同、产权转移书据、权力证照等凭证的单位和个人，都是印花税纳税义务人。应纳税凭证应于书立或领受时购买并贴足印花税票(贴花)。房地产开发经营活动涉及到的有关纳税凭证和印花税税率如下：商品房购销合同、建筑安装工程承包合同，按合同所载金额的万分之三由合同订立人缴纳。房地产租赁合同，按合同所载金额的千分之一由合同订立人缴纳。产权转移书据或合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同，按合同所载金额的万分之五由合同订立人缴纳。土地使用证、房屋产权证等由领受人按每件5元缴纳。固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税的征税对象为凡在我境内用各种资金进行的固定资产投资，包括：基本建设投资、更新改造投资、商品房投资和其他固定资产投资。其计税依据是固定资产投资性项目实际完成的投资额。固定资产投资方向调节税的税率，根据国家产业政策发展序列和经济规模要求，实行差别税率，分别为0％、5％、10％、15％、30％五个档次。从固定资产投资方向调节税税目、税率表中，我们析出与房地产开发有关的内容，如下表所示。固定资产投资方向调节税于2000年1月1日暂停征收房产性收费《物权法》第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。具体分析市民购买一手“普通住宅”，只需交纳印花税(0.05%)和契税（3％－－5％），其余的有关税收由开发商交纳。二手房相关需要缴纳的税费个人转让房屋涉及营业税（卖方）5.55%从2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按售房收入全额缴纳营业税。个人购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售免征营业税，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，则按售房收入减去购房价款后的差额缴纳营业税，税率为5%。加上营业税附加费用5.55％，共5.55%房屋赠与和遗赠不需要缴纳。个人所得税（卖方）个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%,或是房屋总价款的1％－3%房屋赠与和遗赠不需要缴纳。契税（买方者缴纳）个人购买商品房以购房价格为计税依据缴纳契税，税率为3%（个人购买普通住宅减半征收）遗赠不需要缴纳。印花税（买卖双方缴纳）0.05%相关费用：登记费用80元转让手续费6元/平方米所有税费加起来6个点左右。如果没有满5年，就10个点左右。