余明轩房地产投资分析-第十二章房地产投资决策

第十二章房地产投资决策第一节房地产投资决策概述•一、房地产投资决策的含义•投资决策就是围绕事先确定的经营目标，在占有大量信息的基础上，借助各种分析手段和方法，通过定性的推理判断和定量的分析计算，对各种投资方案进行比较优化和选择的过程。•房地产投资决策：在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案，就是房地产投资决策。•房地产投资决策对房地产业和房地产市场的完善和发展具有十分重要的意义。房地产由于其空间的固定性特征，一旦决策完成付诸实施，将很难随意移动和变更。另外，房地产投资建设周期长、占用资金量大，一旦开工建设就不能中断，要力求缩短工期，在最佳时机投入市场。房地产投资还关系着人民的基本需要和生活质量的提高，又关系着经济发展和城市建设，它的总量水平、结构状况、空间布局和时间安排均十分复杂。•房地产投资规模在整个国民经济投资规模中占有很大的比重，它必须与社会所拥有的人力、物力和财力相适应。这些情况都决定了必须重视房地产的投资决策。房地产投资决策的科学水平直接表明了一国或一个地区房地产业和房地产市场发育的成熟程度。•进行房地产投资决策需要的基本条件：•第一，具有明确的投资决策目标。•所有的投资决策都是为了解决特定的问题，因而，确定目标是决策的第一步，也是决策的基础。•第二，具有具体的投资决策方案。决策的过程实际上是方案的评价或比较的过程，不论是单个投资方案或多个投资方案，投资决策时都需要对其进行评价，以决定是否投资或筛选出最有的投资方案。•第三，具有科学的评价标准。合理的评价标准是指对同一决策问题要采取相同标准进行评价。在同样的约束条件下，对每个方案在技术上的先进性、经济上的合理性和实现上的可能性，以及代价的高低、风险的强弱、副作用的大小等问题进行综合分析评价，都离不开科学、合理、可操作的评价标准，只有这样，才能做出合理的投资决策。•第四，具有翔实、客观的数据。客观准确的原始数据资料与科学正确的决策方法都是必不可少的。正确的投资决策不仅有赖于科学的方法，更有赖于原始资料的准确程度。•房地产投资决策的一般内容有：•1.房地产投资方向和战略决策；2.房地产投资目标与计划决策；3.房地产项目决策；4.土地购买决策；5.价格与成决策；6.财务决策；7.经营组织决策；8.房地产销售决策；9.工程招投标和房地产投资方案优化决策。•二、房地产投资决策的类型•（一）按决策信息的不同性质划分•确定型决策、风险型决策和不确定型决策。•确定型决策：影响决策的因素是明确肯定的，且每一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。确定型决策中每种方案的运行结果是明确的，因而应该能够预先准确地计算出确定的投资效果，这个投资效果不以一定的概率条件为前提。•风险型决策：又称随机型决策，是指每一种方案的运行都会出现若干种不同的结果，并且各种结果的出现都具有一定的概率，即每种选择都存在风险。•不确定型决策：指投资决策方案在未来的运营过程中会出现多种不以投资决策者主观意志为转移的自然状态，但这些自然状态无法估计发生的概率，而是依赖投资决策者的投资经验和决策偏好对投资结果进行判断。•不确定型投资与风险型投资决策的主要区别：•投资决策方案未来的各种自然状态是否是概率事件以及投资决策是否主要依赖投资者的决策偏好。•（二）按决策问题的性质划分•根据决策问题的性质，可将其分为战略性决策和战术性决策。•战略型决策:是根据企业内部条件和外部环境的具体情况，确定有关企业发展方向、远景规划等重大问题的决策。这种决策旨在全面提高企业的素质和经营效能，使其经营活动与外部环境变化能够经常保持动态的协调。•战术型决策是为实现企业战略决策而合理地选择和使用人、财、物的决策，包括管理和业务两个方面的决策。其重点是如何有效地组织和利用企业内部的各种资源。•越是高层的决策，越具有战略性质，越是低层的决策，越具有战术性质。•（三）按决策问题出现的状态划分•可将其划分为程序化决策和非程序化决策。•程序化决策解决企业生产经营过程中经常性、重复出现的问题，是指决策过程的每个步骤都有规范化的固定程序，这些程序可以重复使用以解决同类的问题，如企业的奖惩制度等。一般基层机构管理者通常使用程序性决策。•非程序化决策主要解决突发性或不经常出现的问题，是指问题涉及面广，偶发或首次出现，没有固定程序可遵循，只能在问题提出时进行特殊处理的决策。高层管理者一般主要处理非程序化决策，包括进行组织设计与选择投资策略等。•（四）其他•三、房地产投资决策的要求•（一）遵循客观规律•这一原则要求决策者以科学的资料为依据，减少主观因素带来的决策风险。•（二）依据科学的程序•房地产投资必须依据科学的程序，决策者应按合理的方式进行，使定量和定性方面的分析尽可能精确。•（三）明确投资目标•房地产投资项目建设实施的目的在于创造经济效益和社会效益，其中经济效益是投资的核心问题。提高经济效益是房地产投资决策的基本出发点。•（四）广泛进行决策咨询•房地产投资决策的制定，应充分发挥多方面的积极性，广泛听取各方面专家、学者的意见。对不同的意见要认真研究，积极采纳合理化建议，规避决策风险。•（五）落实决策责任•房地产投资决策直接关系着房地产开发与经营的效果，因此，必须建立明确的决策责任制。•四、房地产投资决策的程序•（一）决策目标的确定•房地产投资决策的目标是投资决策的前提和依据。•确定目标的关键在于，进行全面地市场调查和预测，通过周密的分析研究，发现问题并认清问题的性质，从而确定问题解决后所预期达到的结果，使投资的目标具体明确。•（二）决策方案的拟订•根据房地产投资目标和有关的信息情报，拟定可行方案，并要求整体详尽性和相互排斥性相结合，以避免方案选择过程中的偏差。整体详尽性指拟定的各种备选方案应尽量包括所有可能找到的方案，因为方案的数量越多、质量越好，选择的余地就越大。相互排斥性指在不同方案中只能选用一个方案。分析者对于最有潜力的方案，应依照下列原则进行检查：主要分析工作应致力于最有效的几个方案上；用在分析上的总费用不可超过它的预期收益。在拟定备选方案的过程中，还应考虑可能出现的意外变动，并对主要的参数及可能出现的误差和变动，进行预测性分析。•（三）决策方案的优选•衡量效益的标准决定了最后的分析结果。但这一标准很大程度上取决于决策者的主观判断。在不同的决策者之间，最佳方案的选择很可能因衡量效益的标准不同而不同。通常可以通过成本与收益来衡量方案效益。成本是方案实施过程中所需消耗的资源，如资金、人员、设备等。收益则是由某些行动的结果而产生的价值。在决定选择方案的整体价值时，成本与收益都要考虑。确立了各可行方案的效益衡量标准后，就可据以对每个方案的预期结果进行测量，以供方案评价和选择之用。•（四）决策方案的执行•执行一个大规模的决策方案通常需要较长的时间，在这段时间中，情况可能会发生变化。而初步分析只产生对于该问题的一个初步估计。因此，在进行方案计划的设置及解决不确定性问题时，方案应不断加以调整和完善。同样，任何连续性活动过程由于涉及多阶段控制，定期的分析也是必要的。这是在变动的环境中获取最优结果的唯一途径。另一方面，由于外部环境和内部条件的不断变动，也需要通过不断修正方案来消除不确定性，以适应变化了的情况，进行必要的调整•五、房地产投资决策的方法•（一）定性分析方法•1.经验判断法•2.创造工程法•（二）定量分析方法•主要采用数量指标和数学模型来进行房地产投资决策的方法，通过对决策问题进行定量分析、计算，以期取得最有方案。确定型决策法、风险型决策法和不确定型决策法。第二节确定型房地产投资决策•一、确定型房地产投资决策分析的主要方法•（一）数值比较法•数值比较法是根据房地产投资的效益或费用的绝对值大小来评价投资方案的优劣或是否可取，主要包括净收益法、净现值法、净年值法、现值成本法、年成本法、动态投资偿还期法和静态投资偿还期法等。•净年值在数值上等于净现值除以相应的年金现值系数，它是将所有现金流换算成与其等值的年金。净年值大于零，说明该项房地产投资决策在经济上可行，若有两个以上方案可供选择，则最大者为优。•净收益法，指房地产投资全过程中总收入扣除总成本的余额。若净收益大于零，则方案可取；若净收益等于或者小于零，则方案不可取。在净收益大于零的方案中，净收益最大的为首选方案。由于净收益未涉及资金的时间价值，一般适用于短期房地产投资决策。•成本现值法，当房地产收益无法估计或两个以上决策方案效益相似时，可以将项目所耗费的一切费用都换算为与其等值的现值，并以现值成本作为取舍方案的依据，该种分析方法称为房地产投资决策的现值成本法。现值成本最小者为优。•年成本法，在若干个房地产投资决策方案收益相同或近似的情况下，难以判断孰优孰劣，便以等值的平均年成本来评价，年成本最小者为最优，这种分析方法称为年成本法。