余明轩房地产投资分析-第十章房地产投资税费

第十章房地产投资税费第一节房地产税收概述概念税收：是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定，通过税收工具强制地、无偿地征参与国民收入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。税收与其他分配方式相比，具有强制性、无偿性和固定性的特征，习惯上称为税收的“三性”。一、房地产税收的特征•房地产税收，是指国家无偿地、强制地对纳税主体所拥有的房地产或者凭借房地产从事经营活动而得到的收益所征收的相关税负。•房地产税是指国家在房地产领域内征收的相关税收种类，既包括与房地产直接相关的税种（土地增值税、房产税），也包括与房地产间接相关的税种（印花税、营业税）。•它是国家参与房地产收益分配、再分配活动的主要方式，也是国家借以调控房地产市场、促进土地资源优化配置和有效利用的重要经济手段。房地产税的特征第一、征税对象特定。•房地产税收是以房地产投资行为、房地产价值或收益为特定征税对象的，其征税对象从物质角度看是土地和房屋，从产权角度看是附着在房地产商上的各项权益。•第二、税收体系复杂。•房地产税收体系是由许多税种构成的复杂体系，涉及10多个税种，且税类多，包括流转税、收益税、财产税、资源税和行为税等。•第三、税源分布零散。涉及房地产的税种大多是一些小税种，征收对象不集中，从农村到城镇、从生产经营企业到行政事业单位、再到居民个人，而且税基较小，税率较低，征管难度大。•第四，税收基础稳定。房地产具有长期性、耐久性等特点，随着我国经济的发展和城市化进程的不断推进，房地产的数量也在不断增加。同时，房地产的价格也由于人口的不断增加和人们对房地产的需求日趋增加而上涨，这就保证了房地产税收税基的持续增长。•第五，税收主要归属地方。房地产税收收入大部分归属于地方财政收入，是地方税收的重要组成部分。房地产税收的职能•第一，保障财政收入，筹集公共建设资金。房地产税收是国家财政收入的重要保障，这是房地产税收最基本的功能。在发达国家和地区，房地产业带来的税收占年度财政收入的1/3或1/4。这些税收一部分用于公共建设。•今年以来，新疆伊犁尼勒克县加大了对耕地占用税的清理及征管工作，不断创新征管措施，使征管工作卓有成效，成为拉动财政收入增收的主力。截至9月底，耕地占用税入库税收同比增收1868万元，占税收收入增收总额的70.71%，创耕地占用税征收历史的最高值。•第二，发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展。•税收作为经济杠杆是国家实行宏观调控的重要工具，国家通过税收政策的调整来调节纳税人的经济利益，影响房地产业的发展和房地产市场的运行。通过发挥税收杠杆调节作用，调整经济发展速度和发展方向，促进经济健康发展。•12月9国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，决定个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。•第三，抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序。•由于房地产的有限性，尤其是土地资源的稀缺性，使得房地产市场经常呈现为卖方市场，这就为投机行为创造了条件。通过房地产税收，可以在一定程度上抑制这种投机行为，创造公平竞争的市场环境。•第四，调节收入水平，缩小贫富差距。•房地产价值的大小是房地产税收的主要依据，房地产价值较大的占有者承担的税负也较多。所以，房地产税也反映了纳税人的纳税能力，它可以调节纳税人的收入水平，体现平等负担的原则，从而缩小贫富差距，推进社会协调发展。三、我国房地产税收体系•按照税种的类别进行划分，我国的房地产税可以分为四大类：•第一类，货物和劳务税类，如营业税等；•第二类，所得税类，如企业所得税、个人所得税、土地增值税等；•第三类，财产税类，如房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税等；•第四类，其他税收，如印花税、城市维护建设税等。•另外，我国的税收体系还可以按照中央税、地方税和中央地方共享税来进行划分。•在该体系中涉及房地产税的地方税有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税等，中央地方共享税有营业税、印花税和企业所得税等。第二节耕地占用税•一、基本情况•耕地占用税，是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的税。•所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；•所称个人，包括个体工商户以及其他个人。基本特点•1.强调对耕地的保护；•新修订的耕地占用税暂行条例，大幅度提高了税额标准，在原规定的税额标准的上、下限都提高4倍左右，各地具体适用税额由省、自治区、直辖市人民政府依照《条例》的规定根据本地区情况核定。同时，为重点保护基本农田，《条例》规定，占用基本农田的，适用税额还应当在上述适用税额的基础上再提高50%。河南耕地占用税提高4倍切实保障耕地面积•新华报业网讯经河南省政府同意，凡在河南境内占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人，应当按照规定缴纳耕地占用税。全省平均税额由每平方米４．５元提高到２２．５元，提高４倍，新的税额标准从２００８年１月１日起执行。•调整后的耕地占用税，郑州、洛阳市区为每平方米３８元，安阳、濮阳、鹤壁、新乡、焦作、三门峡、许昌、漯河、平顶山九市市区为每平方米３１元，开封、商丘、南阳、信阳、周口、驻马店六市市区和济源市为每平方米２４元，县及县级市为每平方米２２元。•2.对土地用途转换进行平衡；•3.实行一次性征收；•耕地占用税是国家为保护现有土地资源，对占用耕地建房或者从事非农业生产建设的单位或个人，依据其用地面积，按照国家规定的标准一次性计算征收的一种税。•4.耕地占用税以县为单位，以人均耕地面积为标准，分别规定单位税额；•5.耕地占用税征收标准在不同地区不一样。纳税人•负有缴纳耕地占用税义务的单位和个人。包括在我国境内占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。•具体可分为三类：•（1）企业、行政单位、事业单位；•（2）乡镇集体企业、事业单位；•（3）农村居民和其他公民。•经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；•农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。•未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。•耕地占用税的纳税环节是在各级土地管理部门农用地转用审批文件下达后，发放征（占）土地批准证书前。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。严格执行“先税后证”制度。•纳税期限：经批准占用耕地或者其他农用地，农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，用地申请人应当在收到农用地转用审批文件之日起30日内缴纳；农用地转用审批文件中标明建设用地人的，建设用地人应当在收到征收机关纳税通知书之日起30日内缴纳；未经批准占用耕地或者其他农用地的，应当在实际占用耕地之日起30日内缴纳。二、征税范围和计税依据•耕地占用税的课税对象：是占用耕地从事其他非农业建设的行为。•耕地占用税的征税范围：包括国家所有和集体所有的耕地，包括用于种植农作物的土地，也包括新开荒地、休闲地、轮歇地、草田轮作地等。•耕地占用税纳税依据：以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额标准一次性征收。•应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准三、税额标准•由于耕地占用税实行地区差别定额税率，因此，不同地区耕地占用税税额标准不一样。•耕地占用税暂行条例规定的税额分4个档次：•（1）全县人均耕地不超过1亩的，单位税额为每平方米10至50元；•（2）全县人均耕地在1亩至2亩之间的，单位税额为每平方米8至40元；•（3）全县人均耕地在2亩至3亩之间的，单位税额为每平方米6至30元；•（4）全县人均耕地超过3亩的，单位税额为每平方米5至25元。四、减免条件•下列情形免征减征耕地占用税：•（一）军事设施、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地，免征耕地占用税。•（二）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对前款规定的情形免征或者减征耕地占用税。•依照上述两项规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。•（三）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。•（四）农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。收入用途•征收的耕地占用税收入在地方建立农业发展基金；中央建立农业综合开发基金后的基本用途和支出范围。主要包括：•（1）用于提高耕地质量，改造中低产田，兴建排涝、改碱、荒滩治理、深翻改土、培养地力等工程措施所需的各项费用；•（2）扩大耕地数量，开垦宜耕荒地、滩涂、撂荒地、闲弃地等所需的费用；•（3）兴建和整修小型农田水利工程、灌区渠道、防渗工程、打井配套等工程所需的费用；•（4）在原有耕地和扩大耕地周围实施保护耕地的生物措施，营造农田防护林，水上涵养保持等所需的种子、苗木、工具等所需的资金补助；•（5）繁育推广优良品种，采取先进农业科技措施的费用；••（6）实施开垦和整治宜农耕地工程等大面积开发项目及引进外资项目所需的前期勘测、论证、规划设计所需的配套资金；•（7）经当地人民政府批准，由银行贷款开发农用土地资源项目的贴息支出。第三节城镇土地使用税•一、基本情况•城镇土地使用税是以实际占用的城镇土地面积为计税依据，按规定税额标准对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。基本特点•1.对占用或使用土地的行为征税；•2.征税对象是城镇土地；•3.实行等级幅度税额；•4.大、中、小城市税额标准不一样。•按照修改后的内容，城镇土地使用税每平方米年税额，大城市由0.5元~10元提高到1.5元~30元；•中等城市由0.4元~8元提高到1.2元~24元；•小城市由0.3元~6元提高到0.9元~18元；县城、建制镇、工矿区由0.2元~4元提高到0.6元~12元。纳税时间•有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间为：•以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。纳税人•在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。•1.拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。•2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。•3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；•4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税•例如：几个单位共有一块土地使用权，一方占60％，另两方各占20％，如果算出的税额为100万，则分别按60、20、20的数额负担土地使用税。二、征税范围和计税依据•征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区。•计税依据：城镇土地使用税的应纳税额以纳税人实际占用的土地面积为计税面积，按照规定的使用税额标准计算。应纳税额计算公式为：•应纳税额=计税土地面积×使用税额标准三、税额标准•土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元四、减免情况•下列土地免缴土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；•（四）市政街道、广场、绿化地带等公