关于投资性房地产评估指导意见

附件6：关于《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）的起草说明为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：一、制定本评估指导意见的必要性投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。（一）适应会计准则新变化的需要目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见。为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。（二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。（三）适应市场和提高执业水平的需要随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。经济发展对资产评估提出了更高的要求，包括服务规范化、有效化、快捷化、国际化等。为满足以财务报告为目的的评估要求，提高投资性房地产评估的执业水平，更好地服务于市场经济的发展，评估行业迫切需要有专门的指导意见用以指导投资性房地产的评估实践。二、国际上投资性房地产评估规范情况介绍随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界对如何确定公允价值、提高公允价值计量的可靠性等方面与国际评估界进行了沟通，增进了双方的了解，对在会计准则中确立评估行业的地位起到了积极的促进作用。国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的评估协会在制订相应的评估准则时均十分关注会计准则方面的发展趋势，针对会计准则的变化做出了相应的调整，特别是在规范公允价值计量的评估方面，如投资性房地产评估领域。在英国，英国皇家特许测量师学会（RICS）从70年代开始制定以财务报告目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定。三、起草的指导思想如何借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，制定符合我国国情的投资性房地产评估规范，《指导意见》专家组经过认真研究，在起草过程中确定了以下指导思想。“明确定位”。《指导意见》在评估准则体系中的层次是定位在评估基本准则、具体准则和评估指南之下，是对《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估的部分提出的具体指导性要求。《指导意见》作为资产评估准则体系的组成部分，同样体现了维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益的宗旨。“突出重点，强调专业”。《指导意见》作为评估准则体系的重要组成部分，要充分体现投资性房地产评估的特点，凸显其专业性。在准则起草过程中，已发布的《资产评估准则——不动产》中有规定的内容，《指导意见》都不再重复，重点对投资性房地产评估在满足以财务报告为目的的评估中独特的或共性的问题进行规范，力求详略得当。“充分衔接”。同《以财务报告为目的的评估指南（试行）》一样，《指导意见》也强调了评估与会计、审计的衔接，要求评估在服务于财务报告时，要充分关注会计准则的要求，将评估和会计上的投资性房地产概念进行了衔接，突出了服务于财务报告目的的特点。“借鉴国际，兼顾国情”。《指导意见》起草过程中注意借鉴国际经验，力求使一些基本名词、概念、术语、方法与国际接轨，以利于促进行业的国际化。同时，兼顾了我国的国情、评估实践和市场经济发展的状况，在投资性房地产评估规范的制订方面充分考虑了我国的实际情况，没有简单地模仿或照搬国外的条款。四、起草过程2008年3月，中评协确定了投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组。项目组多次召开起草工作会议，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的基础研究成果，通过对其进行归纳、提炼后形成草稿，并就草稿在行业内部进行了广泛讨论，征求了审计师及相关评估专家的意见，集思广益，数易其稿，于2009年8月形成了本征求意见稿。五、主要内容本指导意见包括“引言”、“基本要求”、“评估对象”、“评估方法”、“评估披露”和“附则”，共六章33条。“引言”主要内容包括：制定目的和依据；相关定义；适用范围。“基本要求”主要内容包括：评估原则；从事投资性房地产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力；执行评估业务的可行性；了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通；评估基准日；价值类型；现场勘察的要求。“评估对象”主要内容包括：评估对象的明确；评估对象的主要特征；评估对象及其公允价值的具体内容。“评估方法”主要内容包括：方法选择；信息收集；市场法、收益法、成本法的运用及其基本要求。“评估披露”主要内容包括：评估报告出具的基本要求；评估报告的披露内容和具体要求。“附则”主要明确准则生效日期。六、重要事项说明（一）关于投资性房地产的定义投资性房地产是《指导意见》所涉及到的重要定义之一，有别于一般的不动产。《指导意见》中的投资性房地产除了强调其实物、权益、区位等属性外，还十分注意与《企业会计准则第3号——投资性房地产》及应用指南中的相关定义的衔接。（二）关于投资性房地产评估的定义对投资性房地产评估进行定义对于明确执业行为具有重要意义。投资性房地产评估体现了“以财务报告为目的的评估”，由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求，因此，在遵循评估准则的基础上，还要参照相关会计准则的规定，以满足会计信息的需要。（三）关于评估对象由于投资性房地产的特殊性，以及以财务报告为目的这一要求，在投资性房地产评估实践中，明确评估对象是十分重要的工作。《指导意见》将评估对象单独作为一章加以规范，要求注册资产评估师关注评估对象的具体内容、主要特征，并与委托方、会计师充分协商，充分关注评估对象的特点对满足财务报告为目的这一要求的影响。（四）关于专业沟通与信息可靠性的评估基本要求《指导意见》为满足会计信息可靠性的要求，在评估基本要求中规定了评估师要与企业、注册会计师等相关方进行沟通，与委托方协商执行投资性房地产评估的可行性，更好地理解投资性房地产评估业务会计准则和相关规定的要求。同时，还要求注册资产评估师应当获取充分信息，并进行审慎分析，确信信息来源是可靠和适当的。（五）关于评估价值类型与会计计量属性衔接的规定《指导意见》规定“在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值”。该规定成为连接评估价值定义与会计计量属性的重要桥梁，将评估的价值类型与会计属性进行了衔接，将会计计量属性中的特殊规定直接作为评估的价值类型，避免了相关定义上的分歧，保持了理解上的一致性，能够更为有效地服务于会计计量的特定要求。（六）关于以财务报告为目的的评估方法的特殊要求《指导意见》在评估方法的选择、评估数据、相关的考虑因素等方面突出了以财务报告为目的的评估的特点，其中：1.确立了市场法和收益法是投资性房地产评估的适宜方法。同时，规定可以借助其他方法得出投资性房地产的公允价值，或价值分析意见，充分满足以财务报告为目的的评估的要求。2.在市场法参照物的选择中，强调需要对所收集信息进行审慎分析，以满足会计计量可靠性的要求。市场比较法中强调了“交易情况、交易日期、存在状态、面积、具体位置以及经营业态，房地产租约的差异”等重要的且容易被忽视的比较因素。3.强调了在收益法的运用中，应当合理确定收益期限、净收益和折现率，注意各项参数口径的一致性、现有租约对公允价值的影响等问题。