房地产专业知识培训

房地产基础概念房屋的开间在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.0－3.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。房地产基础概念房屋的进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。房地产基础概念层高房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。净高房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高’。房地产基础概念什么是房屋组团？是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。房地产基础概念什么是花园式房屋？花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。房地产基础概念道路红线城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。（楼间距：多层18米；小高层24米；）房地产基础概念建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑，游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。房地产基础概念均价将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。基价经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后得出。起步价某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以顶楼的销售价为起步价；高层物业，以最低层的销售价为起步价。较低的起步价容易引起消费者的注意。一次性买断价买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语：预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。房地产基础概念二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。房地产基础概念外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。房地产基础概念商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。经济适用住房根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。房地产基础概念尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房屋的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。房地产基础概念廉租住房政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。存量房已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。再上市房职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。房地产基础概念假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。搁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。房地产基础概念玄关是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。房地产基础概念住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金属于职工个人所有。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人月工资总额的一定比例缴纳，存入个人公积金帐户，用于购买、建造、翻建、大修自住房屋，任何单位和个人不得挪作他用。房地产基础概念房地产基础公式建筑容积率=项目规划建设用地范围内全部建筑面积/规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产基础公式房地产基础公式绿地率=居住区用地范围内各类绿地的总和/居住区用地的比率•绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。绿化率=项目规划建设用地范围内的绿化面积/规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。房地产基础公式建筑密度=居住区用地内，各类建筑的基底总面积/居住区用地面积•它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。•实用率=实用面积/建筑面积•实用面积=套内建筑面积•建筑面积=销售面积=套内建筑面积+公摊面积•套内建筑面积=实用面积=使用面积+墙体面积•使用面积=地毯面积或内空面积•公摊面积=分摊面积房地产基础公式有关户型一套好的户型，必须做到以下几个分开：1、动静分开。2、公私分开。3、主次分开。4、干湿、洁污分开。户型在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。视总面积的大小，客厅的开间应在3.8—5米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下，进深与开间之比不宜超过1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。户型——客厅（又称起居室）窗户的功能有三：采光、通风、眺望。低台、大窗、凸窗（或曰飘窗）甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流。而在深圳，转角窗（将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量运用。户型——主卧一定要有窗户吗？位置：客厅或餐厅的一侧，北方的厨房多位于厅的北端厨房是家居生活中最主要的污染源，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门配套：厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯面积：目前多数厨房的面积在6—7平方米左右形状：在洗、切、炒的流程中，L型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动强度户型——厨房使用面积：不应少于6平方米，目前消费者希望的洗手间面积集中于6——7平方米和10——12平方米两个区间《住宅设计规范》：80平方米以上住宅均应至少设计两个洗手间，主卧洗手间的面积应大于公共洗手间。位置：集中用水地。洗手间都应该做到宽敞明亮，通风顺畅，引入西晒，户型——洗手间双阳台：一种是强调通风，将两个阳台分置于厅（客厅+餐厅）的两端；另一种注重实用，将北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。内阳台观景阳台景观阳台生活阳台特殊功能阳台：3、4平方米安置空调主机、燃气热水器等户型——阳台滞销户型设计上的缺陷：1、客厅大而不当，对着客厅的门多，无隐蔽空间；2、客厅的采光口小或采光口凹槽深，使客厅较暗；3、客厅视野差，窗不应正对墙面；4、客厅的形状不好或尺度不合理；5、入户无过渡空间；6、餐厅面积过大或过小；7、主卧室的宽度小于3米或面积过小；8、户内交通线长；9、卫生间距主卧室远或对着客厅的卫生间无前室；10、四居室的户型，主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；11、功能分区不合理；12、各功能空间面积比例不当；13、跃层户型室内楼梯的位置不当；14、卫生间、厨房宽度不够等等。聪明的房子会说话！家居风水中国传统的建筑风水学基本观点：•客厅和卧室内的尖锐墙角（俗称角冲）会给人带来负面心理暗示，不利于人的身体健康•入户门正对卧室大门再正对阳台门，不利于生活私密性的保护，有可能导致破财•门与门之间的开口不易对开风水学我国有几千年历史，源于《五经》之首的《易经》。流派众多，最为灵验的当属玄空飞星派。•品牌营销•关系营销•竞争营销•合作营销•诚信营销值得重视的几种房地产营销理念•文化营销•特色营销•环保营销•网络营销•知识营销按建筑的层数分类1、低层建筑：1--3层2、多层建筑：4—6+1层3、中高层:7—9层4、高层建筑：10—XX层建筑总高：100米5、超高层建筑：总高超过100米以上民用建筑的构造组成•建筑物一般是由：基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分组成。基础•概念：基础是位于建筑物最下部的承重构件，承重建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基。地基、基础设计应满足的基本条件1、强度、稳定性和均匀沉降2、耐久性3、经济性地基常用加固方法常用的人工加固地基的方法有：压实法换土法桩基序号结构类型名称识别特征适用范围1木结构主要承重构件所使用的材料为木材单层建筑2混合结构承重材料为砖石，楼板、屋顶为钢筋混凝土单层或多层建筑3钢筋混凝土结构主要承重构件所使用的材料为钢筋混凝土多层、高层、超高层建筑4钢与混凝土组合结构主要承重构件材料国型钢和混凝土超高层建筑5钢结构主要承重构件所使用的材料为型钢重型厂房、受动力作用的厂房、可移动或可拆卸的建筑、超高层建筑或高耸建筑建筑物主要承重构件所使用的材料分类序号结构类型名称常用范围1框架结构厂房或20层以下多、高层建筑2全剪力樯结构高强度结构体系，常用于高层、超高层建筑3框架——剪力墙结构高层建筑4框——筒结构高层或超高层建筑5筒体结构（单筒或多筒）超高层建筑6框——支结构钢结构超高层建筑7无梁楼盖结构大空间、大柱网的多层楼房按结构平面布置情况分类•建筑土地使用许可证•建筑工程许可证•建筑用地规