房地产业及相关税种税收政策培训资料DOC19

1房地产业及相关税种税收政策培训资料一、二手房交易相关税种税收政策（一）营业税1、非住宅根据财税[2003]16号文的规定，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。因此，对于个人转让其非住宅类房屋，营业税的计税依据为纳税人售房价格减去原房屋购买价格。政策执行时间为2003年1月1日。2、住宅根据国税发[2005]89号文和宁地税发[2005]102文的规定，将住宅类房屋转让的相关营业税政策明确如下：1、2005年6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。（国税发[2005]89）2、2005年6月1日起，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。（国税发[2005]89）3、2005年6月1日起，对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。（宁地税发[2005]102）4、对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，2在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。（国税发[2005]89）5、2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合条件的，一律按非批；普通住房的有关营业税政策征收营业税。（国税发[2005]89）6、2005年6月1日前转让的住宅房屋按财税字[1999]210号文的规定掌握执行，即对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后差额计征。7、个人自建自用住房，销售时免征营业税。（财税字[1999]210）3、相关标准1、关于住宅和非住宅的判断：我们可以从房产证和土地证上对房屋的性质进行判断。房产证上一般将房屋分为住宅和非住宅。土地证上一般将用地性质分为商业用地和住宅用地。2、南京市普通住宅的标准：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)；2、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)，房屋面积以产权证记载的面积为准；3、实际成交价格在同区域住房平均交易价格1.44倍以下(含1.44倍)。（宁地税发[2005]102）3、个人购买住房以取得的房屋产权证上注明的时间作为其购买房屋的时间。（宁地税发[2005]102）根据国税发[2005]89号文第三条3地四款的规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。南京市的文件只实际采用的其中的一条标准，即以取得的房屋产权证上注明的时间作为其购买房屋的时间。类型时间2年≥2年非住宅差额征收营业税住宅普通住宅全额征收营业税免征营业税非普通住宅全额征收营业税差额征收营业税（二）个人所得税1、非住宅个人出售非住宅类房屋，应根据个人所得税法的规定，按照“财产转让项目”征收个人所得税。2、住宅（1）根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。（财税字[1999]278）（2）为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在先住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。（财税字[1999]278）（3）个人现有住房房产登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价格重新购房的，产4权人出售住房所得应交纳的个人所得税按财税字[1999]278第三条规定，全部或部门予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。（财税字[2003]123）（3）对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。（财税字[1999]278）（三）土地增值税对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。（财税字[1999]210）二、房地产业相关税种税收政策（一）营业税1、征税范围销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。（《营业税税目注释》）建筑物、构筑物，是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品，包括房屋，道路、水库、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。其他附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。例如：根据《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》国税函[1997]087号文的规定，“对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》5的销售不动产——其他土地附着物税目征收营业税。①转让在建项目（在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目）1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入建筑物施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权征收营业税。（财税[2003]16）2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产“税目镇守营业税。（财税[2003]16）②企业破产或企业改制过程中发生的不动产转移的问题。这里我们关键是要分清楚是企业单项不动产的转让，还是企业整体资产（包括资产和负债）或企业产权的转让。③销售全装修房问题对于销售全装修房，应以获得的全部收入按销售不动产征收营业税。对于纳税人在全装修房销售过程中，房地产公司和纳税人同时签定一份房屋销售合同和房屋装修合同如何征税的问题：根据《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》国税函[1998]53号文的规定，“纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签定两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同认定为认购房产的全部合同。对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销6售不动产”税目征收营业税。但是如果房屋的装修行为是发生在房屋产权过户之后的，我们可以分别认定这两中行为，在征税中分别按“销售不动产”和“建筑业”征收营业税。全装修房屋销售中涉及的动产销售问题，如电视、冰箱、家具等，对于动产的销售应征收增值税，不征收营业税。因为混合销售行为的定义为“一项销售行为如果既涉及到应税劳务又涉及到货物为混合销售行为”（《营业税暂行条例实施细则》）。“销售不动产”不属于营业税应税劳务，其中发生的动产销售行为应分别征税。2、征税范围的特殊规定①无偿赠送不动产行为单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产（《营业税暂行条例实施细则》）。这主要是考虑到目前不动产的产权大部分归国家所有，同时不动产又是价值较大的财产，为防止国有资产流失，以及纳税人以赠送名义避税，所以对单位赠送不动产的行为，视同销售不动产征税。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。（国税发[1995]156）②转让房屋有限产权或永久使用权的行为。转让房屋的有限产权或永久使用权，是在国家住房制度改革过程中产生的一种住房销售方式。一般由单位以明显低于市场价的价格销售给本单位职工，职工购买后自己可以永久居住并可遗传给子女。但不得自己对外转让，如欲7转让，原单位有优先购买权或需向原单位补交部分房屋增值收入。由于房屋产权并未完全归购买者所有，所以称之为购买有限产权或永久居住权。对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。（国税函[2005]83号）②转让以不动产投资入股取得的股权。在2003年1月1日前根据《营业税税目注释》应按“销售不动产”营业税。从2003年1月1日起，根据财税[2002]191号文的规定，对股权转让不征收营业税。3、销售不动产营业额的确定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（财税[2003]16）说明：该文件规定的差额征税，目的是为了解决在房屋二级市场上存在的营业税重复征税的问题。该项政策并不涉及在房产开发和交易的一级市场中不动产的销售问题。因此要从以下三方面把握：1、上述不动产应是购置取得，不包括继承、受赠的不动产，也不包括接受投资计入资本总额的不动产。2、上述不动产，是购置后未对原不动产进行建筑开发的不动产，因此不包括自己立项独立开发的不动产或购进的在建工程后继续开发的不动产。3、不动产的购置或受让原价，不包括在购置不动产时由购买者8支付的契税、物业维修基金、物业管理费及其他应由购买者直接负担而由销售方代收的各项税、费。单位和个人销售或转让抵债所得不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（财税[2003]16）4、纳税时间的规定为销售不动产并取得营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。5、纳税义务的判断在房地产交易过程中，纳税人是否发生了应当缴纳“销售不动产”营业税行为，除特殊规定外，一般应从以下四个方面进行把握1、转让的是否是不动产的所有权2、被转让的不动产所有权是否属于该单位或个人，或者说是谁转让了该不动产的所有权。3、是否有偿4、不动产是否为与中国境内。只有同时具备上述四个条件，我们才能按销售不动产进行征税。6、代建房屋行为的界定单位和个人受托代建房屋,必须同时符合下列条件,方可按”服务业”税目的“代理”项目征收营业税:91、必须是由受托方办理建设项目的立项手续2、土地使用权属于委托方对于房地产企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并按施工进度向其他单位预收房款，工程完工后，由房地产企业替其他单位办理产权转移等手续，房地产企业的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税。（国税函[1998]554）7、合作建房相关政策根据国税发[1995]156号文的规定，合作建房，是指一方提供土地权，另一方提供资金，合作建房。根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》法发[1996]2号文的规定：享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可10确认归以土地使用权作为投资的一方所有。具体案例分析：1、A房地产企业有某宗地的国有土地使用权，但由于资金问题，与B企业签定合作建房合同约定：A提供土地使用权，B负责提供资金进行房地产开发，房屋建成后，按照25%和75%在A、B之间分配。同时，A、B共同到相关部门办理了合建审批手续，同时到国土部门办理的土地权属的变更手续，依法将该宗地的75%的土地使用权变更登记到B的名下。房屋建设过程中，B投入资金3000万元。房屋建成后，双方按约定比例进行房屋分配，并分别办理的权属登记。2、A单位拟投资2亿元建20层大楼，向相关部门办理的立项手续、规划手续，通过出让方式从国土局取得国有土地使用权，并办理的证件。在房屋建设过程中由于资金不足，与B单位签定了