我国房地产税费制度

第九章§1房地产主要税收§2房地产行政事业性收费主要内容§1房地产主要税收营业税固定资产投资方向调节税印花税耕地占用税契税土地增值税城镇土地使用税房产税我国税收体系目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。我国税收体系流转税。也称为商品及劳务课税。指以商品流转额和非商品流转额作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税、关税等。所得税。所得税又称收益税，是指以企业利润和个人收入作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有企业所得税。财产税。是指以各种财产为征税对象的一种税种，如房产税和契税。由于我国过去长期不承认土地的价值，因而在财产税中一直没有有关土地的税种。行为税。是指以纳税人各种特定的行为作为课税对象的税种。如车船使用税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、固定资产投资方向调节税等，均属此类税种。资源税。是指以自然资源为课税对象的税种。我国现行的征税范围仅包括矿产品和盐两大类资源。我国房地产税收体系房地产投资环节的课税房地产交易环节的课税房地产占用环节的课税房地产所得环节的课税建筑业营业税固定资产投资方向调节税印花税耕地占用税房地产产业营业税城市建设维护税土地增值税契税遗产税房产税城镇土地使用税城市房地产税房地产企业所得税税营业税营业税是对我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。1.营业税的纳税义务人营业税的纳税义务人是指在中国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的法人组织和公民。2.征税范围www.cnshu.cn中国最大的资料库下载凡在我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的，均属于营业税的征收范围。这里说的应税劳务，是指《营业税条例》上规定的应纳营业税的劳务，包括：交通运输业、建筑安装业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。3.税率营业税的税率，依不同行业而设置。交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业税率为3％；金融保险业、服务业、转让无形资产，销售不动产的税率为5％文化娱乐业税率为5－20％。4.计税依据营业税的计税依据为营业额，纳税人的营业额为纳税人提供应税服务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。这里讲的价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。5.减免税依《营业税暂行条例》的规定，可享有减免税的有(1)托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍、殡葬服务；(2)残疾人员个人提供的劳务；(3)医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；(4)学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；(5)农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；(6)纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、书画馆、文物保护单位举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入(7)科研单位取得的技术转让收入。房产税房产税是指以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入按期征收的税赋。1.纳税义务人房产税的纳税义务人为房屋的所有人，经营管理单位、承包人、房产代理人或使用人。房产税一般应由房屋所有人交纳；但房屋属于国家所有的，由经营管理的单位交纳；房屋出典的，由承典人交纳；房屋产权存在纠纷悬而未决的，由代管人或使用人交纳。2.征税对象和征收范围房产税的征税对象是房屋。房屋的附属设施或配套设施，也作为房屋一并征税。房产税的征收范围限定在城市、县城、建制镇或工矿区。3.计税依据房产税的计税依据有两种：(1)从价计征即按房产原值减除一定比例后的余值计征。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿的“固定资产”科目中记载的房屋造价或原价。减除部分为房产原值的10％至30％，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。(2)从租计征即对出租房产，以房产租金收入为依据计征。房产租金收入是指房屋产权人出租房产使用权所得到的货币收入、实物收入和劳务报酬。但出租公房不适用从租计征仍适用从价计征。4.税率房产税的税率，依照房产原值的余值计征的，税率为1.2％；依照房产租金计征的，税率为12％。两者相差十倍，这是由各自计税依据不同造成的。5.减免税以下房产免缴房产税：(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产；(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；(4)个人所有非营业和出租的房产；(5)经财政部批准免税的其他房产，包括：各类学校、医院、托儿所自用房产，作营业用的地下人防设施，毁损不堪的房屋和危险房屋，大修停用期间的房屋，微利企业和亏损企业的房屋。除此以外，纳税人纳税确有困难的，可申请减税。城镇土地使用税城镇土地使用税是指对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，按单位面积分等定额按期征收的税赋。1.纳税义务人城镇土地使用税的纳税义务人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用的土地的单位和个人，具体包括国家机关、团体、企事业单位和公民个人等。在华的外商投资企业，使用上述范围的土地，也应该作为纳税义务人。2.征税对象、范围和计税依据城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，包括这些区域范围内的国有土地和集体所有的土地。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。3.税率城镇土地使用税采用的是分类分级的幅度额税率。城镇土地使用税的每平方米年税率为：大城市0.5－10元中等城市0.4－8元小城市0.3－6元县城、建制镇、工矿区0.2－4元各省、自治区、直辖市人民政府则应当在上述所列税额幅度内，根据市政建设状况，经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划为若干等级，制订相应适用的税额标准，并报省级政府批准执行。厦门市土地使用税标准在1989年的《厦门市城镇土地使用税实施办法》中规定：土地等级地段范围每平方米土地年税额一级鼓浪屿1.20元二级鹭江道、中山路、思明南（北）路（浮屿至镇海路口）、思明东（西）路、大同路西段、升平路、大中路1.00元三级除一、二类区外的旧市区，东至文灶、北至湖滨南路，南至湖里山炮台0.80元四级新区和东区0.60元五级湖里、曾厝埯和岛内其他地区、杏林区、集美区0.40元4.加收和减免税收城镇土地使用税在以下两种情况下可加收：(1)逾期不使用所征土地的，加倍征税。(2)用地超过批准限额的，对超过限额部分的土地，在规定限额部分的3－5倍范围内加收。下列土地免缴城镇土地使用税：(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地。(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地。(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴五至十年。(7)由财政部门另行规定免缴的能源、交通、水利设施用地和其他用地。另外，由地方确定的免税，主要包括：(1)个人所有的居住房屋及院落用地；(2)房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；(3)免税单位职工家属的宿舍用地；(4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；(5)集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。上述几类用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务局自行确定。土地增值税土地增值税是指对转让土地使用权，地上建筑物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税赋1.纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让我国境内房地产的一切中外单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内的其他单位和个人、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华侨、港澳同胞、外国个人等。2.征税范围土地增值税的征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。3.计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额的余额。转让房地产的收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益。法定的扣除项目一般包括以下五项：(1)取得土地使用权所支付金额；(2)开发土地的成本费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房或建筑物的评估价格；(4)转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。转让房地产的收入和扣除项目金额一般由纳税人申报。但在纳税人有以下情形之一的情况下，以政府指定的评估部门评估的价格为计税依据：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(2)提供扣除项目金额不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。5.税率土地增值税税率采用的是超率累进税率。其税率有四级：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％增值额超过扣除项目200％的部分，税率为60％。速算法公式应纳土地增值税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数当适用税率为30％时，速算扣除系数为0％；当适用税率为40％时，速算扣除系数为5％；当适用税率为50％时，速算扣除系数为15％；当适用税率为60％时，速算扣除系数为35％；计算某房地产销售收入为190万，扣除项目金额60万计算1：应纳税增值额＝190万－60万＝130万30×30％+30×40％+60×50%+10×60％＝57（万）计算2：应纳土地增值税额＝130×60％－60×35％＝57（万）应纳土地增值税额＝30%40%50%60%0.51.02.0扣除项目金额5.减免税有下列情形之一的，免缴土地增值税：(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的；(2)因国家建设需要依法征用，收回的房地产；(3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满五年或五年以上的(居住满3年以上，5年以下减半征收；居住末满3年的，按规定计证)。契税契税是指对国有土地使用权出让，土地使用权转让，(包括出售、赠与和交换)；房屋的买卖、赠与和交换，使所有权或使用权发生转移变动时，就当事人订立的契约，按成交价格、核定价格或交换价格的差额的一定比例向承受的单位和个人一次性征收的税赋。1.纳税义务人凡土地使用权出让转让；房屋的买卖、赠与和交换中承受的单位和个人，包括城乡居民个人、各类企事业单位、私营经济组织、华侨、港澳同胞、外商投资企业和外国人都是契税的纳税义务人。2.课税对象和计税依据契税的课税对象为土地使用权转移或房产权发生变动的行为。契税的计税依据为：(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，为成交价格；(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格；(3)土地使用权交换、房屋交换、为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。当成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。3.税率契税的税率为3－5％。4.减免税有下列情形之一的，减征或者免征契税(1)国家机关、事业单位、社会团体，军事单位承受土地、房屋用于办公、教学医疗、科研和军事设施的免征；(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；(3).因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；(4).财政部规定的其他减征，免征契税的项目。如1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。耕地占用税根据1987年4月1日起实施的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定，对占用耕地进行住宅建设和其他非农业用途的单位和个人征收耕地占用税。耕地占用税的税率根据当地人均占有耕地面积的不同而异，全国有一个征收标准：人均占有耕地面积≦1