7房地产开发项目产品租售经营

第七章房地产开发项目产品租售经营第一节概述第二节房地产租售经营的产品策略第三节房地产租售经营的价格策略第四节房地产租售经营的渠道策略第五节房地产促销策略RealEstateDevelopment&Operation2第一节概述一、房地产开发项目产品经营模式1、只售不租，出让产权指房地产开发企业将房屋的产权以有偿出让的方式转移给购买方，开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。这种方式下，开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时购买者或投资者也具备完全的经营自主权。这种模式适合于住宅项目和少量的社区街铺或车库。对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。RealEstateDevelopment&Operation3一、房地产开发项目产品经营模式•2.只租不售，统一管理•开发商将建成的物业用于长期出租，并没有出让其产权，一般适合于商业项目。在具体的操作方式上，又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式，多用在购物中心的开发上。•这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值，采取的是整体性经营模式，这比起早年那种铺位投资、经营风险完全由小业主承担要好得多。•注意:由于依靠租金回收投资的速度比较慢，需要开发企业有较强的资金实力，并做好相关安排。RealEstateDevelopment&Operation4还建房武汉业主只租不卖坐等转正•目前武汉很多被称为“小产权房”的就是上述城中村改造中的还建房，多数没有“两证”。根据武汉市的城中村改造政策，城中村土地用途分为三种：一种是商品房用地，一种是村民安置用地，还有就是集体开发或产业用地，后两种是划拨性质。划拨性质的用地只能用来安置村民，不能上市交易。这样的房子“两证”怎么发放，目前武汉市还在研究。RealEstateDevelopment&Operation5一、房地产开发项目产品经营模式•3.不租不售，自主经营•开发商完成项目开发后，并不将物业出租或出售，而是自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势。•一般用于百货、超市、家居、家电等零售行业。例如海岸地产自营12万平方米的海岸城购物中心。•需要注意的是，由于房地产开发与零售行业有一定差异，开发商要自主经营必须非常熟悉零售行业，否则很容易以关门告终。RealEstateDevelopment&Operation6一、房地产开发项目产品经营模式•4.租售结合•租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店（一般都是大型零售商，如沃尔玛、家乐福），再销售一小部分商铺，以平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。•往往开发商在开发前就与知名商业企业达成意向或者结成战略联盟，在明确了主力店的情况下，对商圈进行准确的分析、合理的市场定位和业态组合可减少各种资源的浪费，同时，开发商可以借助商业巨头的品牌效应提升自身的形象，加快中小店的招商进度。•在这种“主力店＋辅营区”的模式下，主力店品牌商家的进驻能聚集人气，带旺市场，提升辅营区的销售价值。而销售区和非销售区相对完整独立，即使未来销售区经营出现问题，也不影响高楼层的经营。RealEstateDevelopment&Operation7一、房地产开发项目产品经营模式•5.先售出后租回经营•开发商将物业出售后，再从购买者那里租回来经营，一般用于产权式酒店，这是最近几年在我国海南、北京等地兴起的一种新型的房地产投资方式。•开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。•由于存在客源不足、相关法律制度尚不规范、受政策影响较大等问题，购买产权式酒店的投资者会面临较大风险。RealEstateDevelopment&Operation8产权式酒店RealEstateDevelopment&Operation91.主要目的•产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。RealEstateDevelopment&Operation102.历史背景•产权式酒店来自于分时度假市场。•20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。•产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。RealEstateDevelopment&Operation113.酒店类型•(1)时权酒店•时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。•(2)养老型酒店•养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。•(3)有限自用投资型酒店•有限自用投资型酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。RealEstateDevelopment&Operation124.迅速发展•在中国，产权式酒店的出现是基于房地产市场的低迷。1995年，由于房地产开发商过度的开发，形成大批的空置房产，大量资源被浪费，作为旅游胜地的海南为摆脱楼盘滞销困境，在国内最先引入产权式酒店模式。•不料这种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。1998-2004年，我国产权式酒店数量快速增长，并在2004年增长数量达到最高峰，2004年全国增长了近120家产权式酒店。截止到2010年，我国产权式酒店数量规模为655家左右，遍布全国25个省、自治区和直辖市。•从2010年起，我国政府为稳定住房价格实施了一系列宏观调控政策，使得京、沪、杭等一些房地产市场发展较快的城市房价涨幅出现回落。受此影响，房地产投资的利润大打折扣，原先的房地产投资者不得不转移投资，于是产权式酒店这类“投资与住宿”兼具的物业形式再次成为投资者关注的目标。•产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。据资料显示，全球就有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%的速度递增，预计所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。RealEstateDevelopment&Operation135.最先引进•国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。•可以说2000——2001年是第一轮产权度假酒店开发热潮，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩而结。•然而，从2003年开始的第二轮产权式酒店热并没因此而受影响，产权式酒店继续开工、开盘、开业。•2005年春节黄金周期间，一股产权式酒店的狂风再次席卷海南房地产市场。作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而产权式酒店又是其中备受关注的“明珠”。RealEstateDevelopment&Operation145.最先引进•如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。据不完全统计，目前我国的产权式酒店项目已经发展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。•4月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休闲度假村、宁波南苑、杭州凯利悦等产权式大酒店已形成决策，并付诸实施。•6月初，产权式酒店落户大理。由杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的四星级产权式酒店“大理凤凰温泉度假村”在大理市下关西郊塘子铺温泉村(下关温泉)开工建设。大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店，其具体操作方式是按单元分别对投资者进行出售，由投资者拥有该单元全部产权，投资者再将所拥有单元委托丽江官房大酒店经营管理，从受益中减去管理费用的赢余获取投资利益，另外可以获得每年四周免费休息度假时间。RealEstateDevelopment&Operation15武汉豪生国际酒店·沌口首家五星级产权式酒店•项目位于武汉经济技术开发区硃山湖大道220号，由武汉山曲房地产开发有限公司斥资4亿元倾力打造，全球顶级酒店品牌—豪生国际酒店集团统一经营管理，国内知名酒店专业设计机构北京三似五设计顾问有限公司及德国IEA（武汉）公司担纲建筑规划与室内设计，是开发区内首家五星级产权式酒店。酒店总建筑面积40626.64㎡，地上22层，地下2层，含各类奢华居宿房型364套，具备客房、会展、餐饮、康体四大经营功能，最大限度的满足了开发区内高端客户的需求。•武汉豪生国际酒店由开发商自持51%物业产权，仅237套私家客房对外招募主人。投资者只需首次少量投入，每年可安享最高10%的综合投资回报，包括享有五星级酒店免费居住权、饮食及康体消费权；个性化回报方案提供多样选择，租约期满开发商更可全价回购。二、房地产开发项目产品销售（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。1.商品房预售应当符合下列条件：RealEstateDevelopment&Operation二、房地产开发项目产品销售（6）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图（5）工程施工合同及关于施工进度的说明（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明（2）开发企业的《营业执照》和资质证书（3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证RealEstateDevelopment&Operation（1）商品房预售许可申请表2.办理《商品房预售许可证》所需资料及条件RealEstateDevelopment&Operation18二、房