房地产制度与政策第一课XXXX0904

房地产制度与政策Regime&Policy自我介绍姓名：李杰头衔：博士毕业于：云南大学研究方向：湿地水文学与景观生态学本课程考评方式考察出勤率作业探究式学习，随堂互动交流（40分，每人10次，总分4/5分）期末闭卷考试（60分）互动交流打分5分：回答感动的老师内牛满面；4分：回答切中要害，简约而不简单；3分：回答正确；2分：回答令人难以理解；1分：啥也不说。课堂纪律上课迟到请走后门上课说话请窃窃私语房地产10问1.制度与政策异同？政策是方向，制度是规则政策是上边的指示，可能制度里还没有规定；制度的内容主要来自于政策。组织的运行通常是先定政策，然后实施，检视政策效果后，就把政策形成制度。这就是PDCA圈的构成，几乎所有的管理都遵循这个规则。2.制度与法规、法律异同？法律是由全国人大或其常委会起草并由国家主席签发主席令后颁布实行法规是由国务院依照有关程序制定发布的各类法规的总称制度是适用内部管理他们的效力范围不一样，大致来说是法律的效力法规的效力制度的效力。3.与房地产相关的法律、制度和政策出台的目的是什么？行之有效的调控和保护房地产市场4.我国房地产市场目前是否在正常健康的运行呢？5.2013上半年中国房地产10大网络热词1）“清房”行动2）新“国5条”3）深圳“海砂楼”4）小产权房5）保障房7）房地产“泡沫”8）“金融8条”9）钱荒10）新型城镇化6）房产税扩容6.“新国五条”为何物？一、完善稳定房价工作责任制。二、坚决抑制投机投资性购房。三、增加普通商品住房及用地供应。四、加快保障性安居工程规划建设。五、加强市场监管。7.“小产权房”为何物？“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。8.“房产税”如何扩容？征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。增加“房产税”试点即为扩容，但扩容的基础在于“联网”。9.房地产“泡沫”在何处？所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(FoamEconomy)。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供应量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。10.“新型城镇化”任重道远“圈地运动”：在14、15世纪，在农奴制解体过程中，英国新兴的资产阶级和新贵族通过暴力把农民从土地上赶走，强占农民份地及公有地，剥夺农民的土地使用权和所有权，限制或取消原有的共同耕地权和畜牧权，把强占的土地圈占起来，变成私有的大牧场、大农场。这就是英国历史上的“圈地运动”。第一章房地产概述一、房地产概述（一）房产与地产房地产就是指房产、地产、房地合产的统称。地产，在物质形态上是地表上某一特定的地块。房产，在物质形态上是建立某一特定地产之上的房屋。二者在经济意义上是一种资产和生产要素，在法律意义上是一种财产权利。第一节房地产与房地产业房产与地产的关系:1.联系：（1）在物质形态上。房地相互联结，房依地建，地为房载。（2）在价值形态上，具有不可分割性。（3）在权属管理上，房地权利一致原则。两者之间联系密切，具有不可分割性。正因为如此，人们将二者相提并论，合称为“房地产”。在法律术语上又称它为“不动产”。2.区别：（1）地产可单独存在，房产不能。（2）增值不同。（3）价格影响因素不同。房产与地产的关系:（二）房地产与财产权先占先得所谓先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主的动产，而取得其所有权的法律事实。先占的性质属于事实行为。先占制度的价值在于:实现物有所归，有利于物尽其用。时效取得是指一定的事实状态持续存在一定时间以后，即发生一定法律后果的法律制度。无权利人以自己所有的意思，善意地、公开地和持续地占有他人财产，经过法律规定的期间，而依法取得该财产的所有权的制度。（三）房地产的特征1、固定性2、耐久性3、短缺性4、聚财性（四）房地产的分类1.地产的分类1）按开发利用程度不同，将土地分为生地和熟地。2）按土地利用规划用途不同，将土地分为农用地、建设用地、未利用地。3）按所处区域不同，分为农村土地和城市土地。4）按所有权不同，分为公有土地和私有土地。2.房产的分类依功能用途不同，分为住宅房屋和非住宅房屋。依商品化和价格不同，分为商品房和保障房。依所有权和产别不同，分为：依建成时间因素可分为：增量房、存量房、期房、现房（一）房地产的概念和内容房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。1．房地产开发（包括土地开发和房屋建设）2．3．房地产管理（包括土地管理、房屋管理、房地产企业管理）4．房地产服务二、房地产业概述区别是：①建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品即体现物质属性，又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。②建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系二者联系：它们的业务对象都是房地产。房地产业建筑业房地产公司建筑公司甲方乙方发包方承包方房地产业与建筑业既有区别又有联系房地产业房地产投资开发业房地产服务业房地产中介服务业物业服务房地产咨询房地产估价房地产经纪房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。业务：地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。分为法规类咨询（法律、法规、政策咨询）、信息类咨询（如市场调查、市场信息分析等）、技术类咨询（如投资项目可行性研究论证、营销策划等）。房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。房地产估价活动，包括土地、建筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产，以及因转让、抵押、房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。居间就是交易活动的媒介服务。二手房市场上的经纪业务多以二手房买卖、租赁居间为主。代理是为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务。新建商品房市场上的经纪业务主要是新建商品房销售与租赁代理，且大多为卖方代理；物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（二）房地产业的地位和作用1）房地产业是国民经济发展的基础性产业。2）房地产业是国民经济发展的支柱性产业。3）房地产业是国民经济发展的先导性产业。2.房地产业保障人民生活。1）住有所居1.房地产对国民经济的作用强制性的回收无偿的分配计划经济人口增涨有限的投入解放初期至改革开放初期“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配出租并近乎无偿使用的福利性住房制度”三、我国房地产政策回顾1978理论突破城镇住房制度改革—房改城市土地使用制度改革—无偿使用有偿使用1987年12月1日，深圳首开国有土地公开拍卖先河，新中国第一块有偿出让国有土地被深房集团竞拍成功。1987年第一次提出建立房地产市场房改：1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，开始进行房改。房改的基本内容可以概括：1.住房建设由国家、单位建设改为房地产开发商建设。2.由国家、单位维修管理改为房地产物业公司服务。3.由实物分房改为住房补贴。4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。5.建立住房公积金制度。6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。7.建立规范化的房地产交易市场。2003年8月12日国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），要求坚持住房市场化的基本方向。第一次明确房地产是支柱产业。商品房住房供应主体经济适用房政策性商品住房房地产市场化进入快车道：06年九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国六条）：1.切实调整住房供应结构；自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上（90/70）政策。2.进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》（24号文）住房问题是重要的民生问题。1.合理确定廉租住房标准：新建廉租住房套型面积控制在50平方米以内，以配建为主。2.合理确定经济适用住房标准：经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，套型面积控制在60平方米左右。2007.7徐滇庆与牛刀的打赌:徐滇庆:如果明年7月11日深圳房价比现在低一分钱，我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳市民道歉。2008.7月：“我向深圳人民道歉。在2007年7月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。”2007年房价高企，国家税务局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，但由于美国的次贷危机------不了了之。2008年楼市遇冷、政府救市2008年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。期间，国务院颁布《促进房地产市场健康发展措施》（“国三条”）：自2008年10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。自11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。营业税以前5年全额全免2年差额全免5年差额全免以上以下以下以下以上以上2008年2010年买房人：第一次置业，享受七折利率开发商：土地出让金缴纳期限放宽到两年中国的房地产到底怎么了？异常火爆：压抑了近一年的购买欲望集体爆发！没有最贵，只有更贵！09年房地产市场火爆09-10组合调控第一拳（12月9日）：营业税征免时限2年变5年第二拳（12月14日）:国务院要求遏制房价过快上涨第三拳（12月17日）：拿地首付不低于50%第四拳（10年1月）：二套房贷首付不得低于40%第五拳（1月12日）:存款准备金率上调0.5个百分点2010“两会”期间，北京市副市长陈刚曾经表示：“北京今年已经很难再产生地王了。房价也好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了”。但“两会”刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个“地王”。温总理在“两会”上“坚决抑制部分城市房价过快上涨”的政治承诺尚在耳边，央企却“用脚投票”。在3月15日这一天，北京总