商业地产招商合作指南用研究

目录海西战略花开福清福清高铁火车站周边规划富创世纪城项目区位富创世纪城基本情况富创世纪城业态规划比富创世纪城功能定位项目地周边五公里五年内住宅规划项目地周边五公里五年内未来人口第一部分·海西战略花开福清•海西战略•福清市城市区位•福清市城市荣誉•福清市城市简介•福清市城市经济概况•龙江街道地理位置及人口状况•龙江街道交通、自然概况•福清市火车站规划•福清市商业概况海西战略花开福清海峡西岸经济区，简称“海西”。是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与珠三角、长三角两个经济区衔接，东与台湾岛、西与江西的广大内陆腹地贯通，具有对台工作、统一祖国，并进一步带动全国经济走向世界的特点和独特优势的地域经济综合体。它是一个涵盖经济、政治、文化、社会等各个领域的综合性概念，总的目标任务是“对外开放、协调发展、全面繁荣”，基本要求是经济一体化、投资贸易自由化、宏观政策统一化、产业高级化、区域城镇化、社会文明化。海西战略——国家战略福清市城市区位福清简称“融”，雅称玉融，地处福建省海峡西岸经济区中部枢纽和省会中心城市福州南翼，是一座古老而又年轻的城市，是全国首批综合改革试点县市，全国村镇建设试点县市，是全国著名侨乡，历史悠久，素有“海滨邹鲁、文献名邦”之美誉。2005年，福清市拟调整中心城区行政规划，撤3镇，设7个街道办事处：撤销音西镇、阳下镇和宏路镇；设立玉屏、龙山、龙江、音西、宏路、石竹、阳下7个街道办事处。调整后的福清市区总面积244.5平方千米，总人口45.8万人，共24镇街。2005年全市综合经济实力继续保持全省三甲之列，县域经济基本竞争力位居全国百强第17位。2006年全市经济总量稳居全省第二，县域经济基本竞争力保持全国百强前列，同时入选全省综合经济实力十强和经济发展十佳县（市）。2007年全市自主创新综合评价指标位居全国县级城市第11位，荣膺“优秀创新型城市”称号，并连续六届被评为全国科技进步先进县（市）。2009年，全市县域经济基本竞争力位居全国百强第二十位。福清市城市荣誉2005年，福清市拟调整中心城区行政规划，撤3镇，设7个街道办事处：撤销音西镇、阳下镇和宏路镇；设立玉屏、龙山、龙江、音西、宏路、石竹、阳下7个街道办事处。调整后的福清市区总面积244.5平方千米，其中，2009年福清市国民经济和社会发展统计公报中显示福清市总人口达到125.18万人。福清市城市简介2010年，福清GDP477亿元，工业总产值1076亿元，财政总收入（含基金）70亿元，居全省县级第一。2009年，福清GDP402．5亿元，工业总产值909.21亿元，财政总收入(不含基金)29．31亿元，居全省县级第一。2008年，福清GDP401.5亿元，工业总产值932.79亿元，财政总收入(不含基金)29．31亿元，居全省县级第一。福清市城市经济概况福清市概况•7个街道•10个工业区•全市总人口127.5万人。本案位置本案位置福清城市战略决策本案位置福清产业空间布局富创10分钟消费圈地理位置12公里以内，洪宽工业村、元载工业村、东阁华侨经济区、融侨开发区、福耀工业区、鱼溪上迳工业区等。龙江街道因其临福清的母亲河“龙江”而得名，区域范围为观音埔村以东，安民岭以西，龙江以南，朝阳村以北，面积31.1平方千米，人口52435人。辖龙江社区和下梧、松潭、松峰、安民、苍霞、霞楼、东南、朝阳、观音埔、小南洋等10个村委会。龙江街道地理位置及人口状况龙江街道交通概况：大真线主干道贯穿全境，车水马龙的福清汽车南站和福厦铁路客货站相互呼应，是龙江街道有别于其他街道独具特色的交通区位优势。龙江街道交通、自然概况推动福厦铁路建设，抢上经济发展“火车头”铁路建设是龙江街道未来两年的头等大事，要举全街之力，全方位配合、支持、服务于铁路建设，以零阻碍为目标，使福厦铁路龙江段的建设工作按序时进度完工乃至提前完工。2009年铁路通行之后，将在苍霞设立客货站，龙江街道要依托绝对的交通优势，努力建设铁路经济隆起带。福清火车站周边规划区地处城区中部，北至大真线以北100-200米，东临长高山，西临五马山，南临寨山，总规划用地面积约595.25公顷（约9000亩），区内功能结构划分为公共活动中心，滨水景观带以及生活片区和商贸、仓储、物流、专业市场等。该规划还对福清火车站站前广场、规划区中心广场、公共交通首末站、停车场等重要设施作了具体规划。此外，还将建设汽车交易市场、建材市场、农副产品批发市场、新区文化中心、图书馆、影剧院、游乐场和一所区级综合医院等配套设施。在水系规划上，将在水面宽阔的地方设置大型水滨公园，实现“水清、岸绿、景美、游畅”的滨水景观。福清市火车站规划福清随着城区的发展，城市区域商业地产需求也快速膨胀，在国民经济水平和市场投资理念日益提高的大环境中，商业地产无论作为满足生活的需要或升值投资的稳定渠道，均呈现出了无法估量的市场潜力。国民经济平稳增长，产业结构进一步优化2009年，福清第一产业平稳发展，第二产业持续增长，第三产业进一步繁荣，全市实现地区生产总值411.35亿元，增长7.3%。其中第一产业完成55.9亿元，增长4.3%；第二产业完成200.42亿元，增长5%；第三产业完成155.02亿元，增长11.9%。产业结构进一步优化。第一、二、三次产业增加值比例由上年的12.6:56.8:30.6调整为13.6:48.7:37.7。三次产业对经济增长的贡献率分别为6.9%、37.29%和55.78%。福清市商业概况福清随着城区的发展，城市区域商业地产需求也快速膨胀，在国民经济水平和市场投资理念日益提高的大环境中，商业地产无论作为满足生活的需要或升值投资的稳定渠道，均呈现出了无法估量的市场潜力。财政税收增势良好2009年，福清国民经济持续快速增长。全年实现财政总收入51.2亿元，增长19.1%，其中地方财政收入36.2亿元，增长19.3%；税性收入30.4亿元，增长17.5%，占财政总收入的比重为59.4%。福清市商业概况第二部分·福清高铁火车站周边规划•火车站片区鸟瞰图•福清新城区——火车站周边地区未来规划•福清火车站——未来福清城市的发展目标福清高铁火车站周边规划火车站片区鸟瞰图福清新城区——火车站周边地区未来规划福清火车站：未来福清城市的发展目标一、发展定位海峡西岸经济区东北翼中心城市福州的次中心，闽江口城镇南翼的中心城市，福建重要的临港工业和制造业基地，资源节约和环境友好型的山水城市。二、空间格局依据《闽江口城镇群发展规划》和《福清城市新区发展策略研究》等研究成果（即福清市170万城镇人口，170平方公里建设用地的远景规模），遵循福清的自然山水格局，依照“沿江、向海、环湾”的发展思路，形成“北承南接，南越东拓”的城市空间发展战略。形成“一主一副、三通道”的总体空间格局。福清火车站：未来福清城市的发展目标福清市空间格局图火车站片区功能结构图文教设施配套福清火车站：未来福清城市的发展目标交通环境火车站公交规划福清火车站：未来福清城市的发展目标第三部分·富创世纪城项目区位•富创世纪城周边商圈概括•富创世纪城周边商业概况•福清火车站——未来福清城市的发展目标富创世纪城项目区位——目录富创世纪城——西城区商圈概括西城区商圈是福清最繁华，人流量最大的商圈，在这个商圈集中了各大银行的网点，高级酒店，休闲会所等，是福清最市中心的地方，有福清国际商展、融侨精品街和中环广场。富创世纪城周边商圈概括●主要商业物业●沿街商铺中环广场福清国际商展中心融侨精品街富创世纪城周边商圈概括目前福清西城区商圈形成主要有以下特点：福清的目前中高档商业中心，人口非常密集，各项配套非常完善。由于商场运营管理方面的问题，造成项目整体形象一般，其中有些精品店布局零散。商场业态布局不合理，无法满足市民的一站式休闲购物。富创世纪城周边商圈概括目前福清商业格局散，经营业态单一，城市商圈主要为西城区商圈，因此富创世纪城有机会承载福清市的商业中心的价值地位。【福清，缺少真正意义上的商业中心】本案位于龙江街道新城区核心区域，紧邻福清高铁火车站。富创世纪城写字楼.商场.酒店.物流.公寓富创世纪城苍霞村新华都百货好又多富创世纪城周边商业概况本案位于新城区核心区域，紧邻高铁火车站，交通便利，因周边处于开发阶段，商业氛围不浓。富创世纪城富创世纪城担负着提升火车站商业圈品质的重任，因此我们需要借助宣传新城区交通及未来规划带来的发展机遇。故此，我们认为本案商业产品具有巨大的发展空间，但由于所处竞争环境较为严峻，如果要在众多竞争者中脱颖而出，就需在项目定位、业态规划上提高产品竞争力，从而吸引准确的目标客群。第四部分·富创世纪城基本情况•富创世纪城项目参数•富创世纪城周边商业概况•富创世纪城地块综合技术经济指标一览表•富创世纪城大盘前景优势•区域周边存在大量的消费客群•富创世纪城消费客群的汇聚缘由•富创世纪城核心价值•富创世纪城一期A区1号楼业态规划•富创世纪城概念设计规划参与单位介绍富创世纪城基本情况——目录项目规划用地：本项目位于福清市区新城区中心地域，项目用地总面积为59447㎡（折89.17亩），总建筑面积166686㎡，其中计容积率建筑面积118836㎡，不计容积率建筑面积47850㎡。项目实施以项目区中间一规划路隔开分为A、B两小区。项目建筑构想：富创世纪城，即区域大型购物中心，是一所集购物、居住、商务、餐饮、休闲、娱乐、物流于一体大型新城区城市综合体。项目总面积：本项目总建筑面积166686㎡富创世纪城项目参数项目建筑形态：本项目主要分为A区和B区。其中A区1号楼的1-6层、2号楼的1-5层、3、4号楼的1-2层，5号楼得1-5层为地上商业购物中心；地下一层挖空做商业及停车场、设备房；B区1号楼和2号楼的1-8层都将为商务及休闲中心，地下一层挖空做商业及停车场、设备房。项目停车场：由于部分停车位专为超市，现停车场总共可容纳停车数量为1080辆项目开工日期：2010年5月项目开业日期：预计2012年5月富创世纪城项目参数富创世纪城地块综合技术经济指标一览表富创世纪城地块综合技术经济指标一览表富创世纪城大盘前景优势规模优势•富创世纪城所属福清新城区板块，规划商业面积超过166686方，属于大型城市综合体区位优势•富创世纪城紧临福清火车站，主干道大真线和东南大道交界处，位于福清新城区板块核心区域，被称为“高铁时代——1小时经济商圈交通优势•富创世纪城距离高铁仅五分钟路程，周边道路通达性较好；•富创世纪城距离福清城区仅五分钟车程。品牌优势•富创世纪城已成功引入LV、GUCCI等68个国际顶级品牌。•富创世纪城已成功引入3DIMAX和电玩城，借助其品牌效吸引人流。区域周边存在大量的消费客群按区域所在城市区域内计算，商圈消费客群量高达125.18万根据2010年福清统计局的政府报告中指出，对比2006年，福清市现状的市区总面积为224.5平方公里，总人口数量增至为125.18万，其中总共包括了玉屏、龙山、龙江、音西宏路、石竹、阳下七个街道。也就是说，富创世纪城的商圈消费客群量已经进行了快速的增长。富创世纪城消费客群的汇聚缘由富创世纪城商圈消费客群量高达125.18万，因何而聚？福清NO.1高端地标性城市综合体交通便利，高铁时代的一小时商圈信息科技化的国际商城，全面引领低碳环保的先进风潮国际化大牌奢侈云集，风靡全球的尖端时尚会所超高250米精英商务办公，富甲天下荣耀全城富创世纪城核心价值◆品牌价值：先施地产（实力强／信誉度高/国际开发商）◆区域价值：一小时经济圈——福清火车站经济圈◆配套价值：福清火车站◆环境价值：大型滨水公园/公共活动中心◆交通价值：3分钟福清火车站/5分钟到福清市区◆产品价值：综合商业/庞大规模/世界名牌/先施品牌富创世纪城一期A区1号楼业态规划A区1号楼面积分布：一层建筑面积：7172平方二层建筑面积：6548平方三层建筑面积：7007平方四层建筑面积：8158平方五层建筑面积：2615平方六层建筑面积：1744平方+露台商业总面积：33244平方