CH3房地产开发项目的可行性研究

第三章房地产开发项目的可行性研究CH3-2本章内容开发项目经营方案与评价参数选择2财务评价指标及其计算4房地产开发项目投资与收入估算33可行性研究概述31房地产开发项目财务报表的编制5可行性研究报告的撰写7不确定性与风险分析36CH3-3第一节可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的1、含义可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。2、可行性研究的根本目的实现项目决策的科学化、民主化是减少或避免投资决策的失误提高项目开发建设的经济、社会和环境效益CH3-4第一节可行性研究概述二、可行性研究的作用申请项目核准的依据是项目投资决策的依据是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是下阶段规划设计工作的依据CH3-5第一节可行性研究概述IV、项目评估与决策III、详细可行性研究II、初步可行性研究I、投资机会研究±10%±20%±30%可行性研究的工作阶段CH3-6第一节可行性研究概述三、可行性研究的工作阶段1、投资机会研究该阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2-0.8%CH3-7第一节可行性研究概述三、可行性研究的工作阶段2、初步可行性研究在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定是否有进行详细可行性研究的必要有哪些关键问题需要进行辅助研究精度可达±20%，费用约占总投资的0.25-1.5%CH3-8第一节可行性研究概述三、可行性研究的工作阶段3、详细可行性研究是项目投资决策的基础是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0-3.0%，大型复杂的工程约占0.2-l.0%4、项目评估与决策CH3-9第一节可行性研究概述四、可行性研究的内容（一）项目概况项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。CH3-10第一节可行性研究概述四、可行性研究的内容（二）开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定（1）土地调查（2）人口调查（3）调查项目用地范围内建筑物的种类，各类建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等（4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等（5）调查各种管线（6）调查其他地下、地上物（7）制定拆迁计划（8）制定安置方案CH3-11第一节可行性研究概述四、可行性研究的内容（三）市场分析和建设规模的确定具体内容包括：市场供给现状分析及预测市场需求现状分析及预测市场交易的数量与价格分析及预测服务对象分析租售计划制定项目建设规模的确定CH3-12第一节可行性研究概述四、可行性研究的内容（四）规划设计方案的选择（1）市政规划方案选择（2）项目构成及平面布置（3）建筑规划方案选择（五）资源供给条件分析主要内容包括：建筑材料，施工力量，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。CH3-13第一节可行性研究概述四、可行性研究的内容（六）环境影响评价建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。随着城市内化工企业逐渐搬出中心区，对化工企业原址的开发，将面临如何检测污染的土壤，如何“消毒”以及后期风险评估的问题。在污染风险的土地作为开发居住利用时，应进行风险评估，以评价人体暴露在这样环境下的健康危害，并提醒居民做出相应防范。CH3-14第一节可行性研究概述四、可行性研究的内容（七）项目开发组织机构和管理费用的研究拟定项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况。（八）开发建设计划的编制（1）前期开发计划（2）工程建设计划（3）建设场地的布置（4）施工队伍的选择CH3-15第一节可行性研究概述四、可行性研究的内容（九）项目经济及社会效益分析（1）项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。（2）项目投资来源、筹措方式的确定。（3）开发成本估算。（4）销售成本、经营成本估算。（5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。（6）财务评价。（7）国民经济评价。（8）风险分析。（9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。CH3-16第一节可行性研究概述四、可行性研究的内容（十）结论及建议（1）运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述项目的可行性，并推荐最佳方案。（2）存在的问题及相应的建议。CH3-17第一节可行性研究概述五、可行性研究的步骤接受委托调查研究方案选择和优化财务评价和综合评价编制可行性研究报告CH3-18第二节开发项目经营方案与评价参数选择一、构造评价方案构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。要点：项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。CH3-19第二节开发项目经营方案与评价参数选择二、项目评价的基本过程成本和投入节奏的估算模拟开发进程财务评价现金流量分析不确定性分析指标和物业配比的模拟销售、租赁计划模拟CH3-20第二节开发项目经营方案与评价参数选择三、选择基础参数时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建造期、销售期、运营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）融资相关参数贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率（通常为总投资的35%收益相关指标出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率评价标准类指标基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标CH3-21第三节房地产开发项目投资与收入估算一、物业配比模拟与类型确定经验值法确定容积率，根据市场条件和经验安排物业配比缺点：粗糙、落地性不强配比计算法占地面积8万平米，容积率1.0联排、多层占地比例为X、Y构建模型–X+Y=1–0.6SX+1.2SY=8×1.0最后根据物业类型占地面积比例，计算不同容积率下的建筑面积CH3-22第三节房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算房地产项目总投资是指在开发期内投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金是指用于开发企业日常经营的周转资金。CH3-23第三节房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算投资估算的范围（总投资构成）土地费用勘察设计和前期工程费房屋开发费其他工程费开发期间税费管理费用销售费用财务费用不可预见费CH3-24第三节房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算1、土地费用征地拆迁费集体土地征收费用土地使用权出让金城市基础设施建设费土地开发建设补偿费城市房屋拆迁费用土地使用权出让金城市基础设施建设费房屋征收补偿安置费相关费用CH3-25CH3-26CH3-27第三节房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算1、土地费用出让地价款土地转让费土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费土地投资折价土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见CH3-28第三节房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算2、勘察设计和前期工程费项目的规划、设计、可行性研究费用规划设计费为建筑安装工程费的3%左右可行性研究费占项目总投资的1%～3%水文、地质勘探费用一般为设计概算的0.5%左右“三通一平”等土地开发费用主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用CH3-29第三节房地产开发项目投资与收入估算3、房屋开发费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。“室外工程费”公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。“附属工程费”CH3-30第三节房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算4、其他工程费其他工程费主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。一般按当地有关部门规定的费率估算。5、开发期间税费固定资产投资方向调节税（现暂停征收）、城镇土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、建材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。CH3-31第三节房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算6、管理费用管理费用是指房地产开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。管理费用可按项目总投资的3%～5%估算CH3-32第三节房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算7、销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。CH3-33第三节房地产开发项目投资与收入估算二、投资估算8、财务费用财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。9、不可预见费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和（前8项）的3%～7%估算。CH3-34第三节房地产开发项目投资与收入估算三、资金使用计划开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。在项目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按