第九章房地产税收制度与政策

L/O/G/O周天建环境与测绘学院土地资源管理系二○一二年十二月房地产制度与政策RealEstateSystemsandPolicies第九章房地产税收制度与政策税收制度概述房产税12主要内容税收的概念及特征，税收制度及构成要素，税收的征管，现行房地产税收纳税人，课税对象，计税依据，税率，纳税地点和纳税期限，减税、免税，具备房屋功能的地下建筑的房产税政策城镇土地使用税3纳税人，课税对象，计税依据，适用税额和应纳税额的计算，纳税地点和纳税期限，减税、免税第九章房地产税收制度与政策耕地占用税土地增值税45主要内容纳税人，课税对象，计税依据，税率和适用税额，加成征税，减税、免税，纳税环节和纳税期限纳税人，征税范围，课税对象和计税依据，税率和应纳税额的计算，扣除项目，减税、免税，征收管理，《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定，其他规定第九章房地产税收制度与政策契税相关税收67主要内容纳税人，课税对象，计税依据，纳税环节和纳税期限，减税、免税，有关具体规定固定资产投资方向调节税，营业税、城市维护建设税和教育费附加，企业所得税，个人所得税，印花税有关房地产税收的优惠政策8享受优惠政策的普通住房标准，个人购买销售住房税收优惠政策，个人出售住房所得税优惠政策，住房租赁税收优惠政策第九章房地产税收制度与政策掌握■1学习要求房产税；城镇土地使用税；耕地占用税；土地增值税；契税；营业税、城市维护建设税和教育费附加；个人所得税；印花税；有关房地产税收的优惠政策。熟悉◆2税收制度及构成要素；企业所得税了解▲3税收的概念及特征；税收的征管；现行房地产税收；固定资产投资方向调节税第一节税收制度概述一、税收的概念及特征▲■概念◇税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段■特征（三性）◇强制性◇无偿性－无偿索取，关键特征◇固定性－区别于其它财政收入的特征第一节税收制度概述二、税收制度的构成要素◆■纳税人（课税主体）◇纳税人：直接负有纳税义务的单位和个人，直接向国家交纳税款的单位和个人，不同于负税人◇负税人：实际负担税款的单位和个人（如高档商品消费税）第一节税收制度概述二、税收制度的构成要素◆■课税对象（课税客体）--课税目的物，对什么事物征税——一般按课税对象性质不同，税种可分五大类◇流转税（增值税、消费税、营业税和关税）◇收益税（企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税）◇财产税（房产税、契税、车辆购置税、车船使用税）◇资源税（城镇土地使用税、耕地占用税、资源税等）◇行为目的税（印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税等）第一节税收制度概述二、税收制度的构成要素◆■计税依据（课税依据、课税基数，计算应纳税额的根据）◇从价计征（大多数，如契税）◇从量计征（按数量）■税率或税额标准（据以计算应纳税额的比率）——体现征税的深度，是中心环节，分三种：◇比例税率（房产税、契税）◇累进税率（土地增值税）◇定额税率（城镇土地使用税、耕地占用税）第一节税收制度概述二、税收制度的构成要素◆■附加、加成和减税免税（调节纳税人负担的轻重）◇附加（地方附加，副税）－对所有纳税人加征（正税为基础）◇加成（加成征收）－只针对特定的纳税人加征，一般在收益税中◇减税－减征部分税款（如减半征收）◇免税－免交全部税款（即不需缴纳任何税款）◇规定起征点和免征额加重税负减轻税负第一节税收制度概述二、税收制度的构成要素◆■违章处理◇偷税和抗税属于犯罪行为◇漏税和欠税属于一般违章行为，不构成犯罪◇对违章行为的处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任【2007年真题】◆纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。（）【2007年真题】◆欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。（）第一节税收制度三、税收的征管▲四、现行房地产税收▲（5+7）■房地产税收（5项）◇房产税◇城镇土地使用税◇耕地占用税◇土地增值税◇契税自己看■与房地产有关的税收（7项）◇固定资产投资方向调节税（2000年1月1日起暂停征收）◇营业税◇城市维护建设税◇教育费附加◇企业所得税◇个人所得税◇印花税“两税一费”第二节房产税■一、纳税人■房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税■产权属于全民所有的，以经营管理单位和个人为纳税人（特殊的）■产权出典的，以承典人为纳税人（特殊情况的）■产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人（特殊情况的）二、课税对象■课税对象是房产■房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收（范围，农村不征收）第二节房产税■三、计税依据（两种类型）■非出租房产，以房产原值一次减除10%－30%后的余值作为计税依据（税基）（房产余值）■出租房产，以租金收入作为计税依据（以劳务或其它形式作为房租的，应根据当地租金水平确定一个标准租金额）四、税率（两种类型）■按房产余值计征的，为房产余值的1.2%■按房租计征的，为租金的12%【2009年真题】◆2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为（）元。A.80B.160C.200D.240第二节房产税■五、纳税地点和纳税期限■房产税在房产所在地缴纳（属地原则）■房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税（属地原则）■房产税按年计征，分期缴纳六、减税、免税■国家机关、人民团体、军队自用的房产（若出租或非自用，则须缴税）■国家财政拨付事业经费的单位自用的房产（全额拨款事业单位）■宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产（附设营业用房、出租房产除外）第二节房产税■六、减税、免税■个人所有非营业用的房产（如个人住房）■经鉴定为损坏、危险房屋的免征■对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省级税收部门批准可暂不征收，但房产转让或恢复生产时要征税■房产大修停用半年以上的，经申请审核，在大修期间免征房产税■在基建工地为工地服务的各类临时性房屋，在施工期间一律免征房产税，但施工结束后转让给基建单位的，从接收的次月起征税■企业办的学校、医院、幼儿园自用的房产，可免征■中小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征，但校办工厂、商店、招待所等应征收【2006年真题】◆学校兴办的招待所用房，可免征房产税。（）第二节房产税■六、减税、免税【重点】房地产开发商开发的商品房要不要交房产税■商品房在出售前，不征收房产税■但售出前开发商已使用或出租、出借的商品房应征收■出售后由购房者依法纳税第二节房产税■七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策7.1具备房屋功能的地下建筑■具备房屋功能的地下建筑，是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作等的场所（如地下人防设施）■在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，应征收房产税7.2自用的具备房屋功能的地下建筑■工业用途房产，按房屋原价的50%－60%作为应税房产原值房产税＝房屋原值×（50%~60%）×[1－（10%~30%）]×1.2%■商业和其他用途房产，以房屋原价的70%－80%作为应税房产原值房产税＝房屋原值×（70%~80%）×[1－（10%~30%）]×1.2%第二节房产税■七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策7.2自用的地下建筑■与地上房屋相连的地下建筑，如地下室、地下停车场、商场的地下部分，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税【重点难点】区别三个概念■房产原值（房产原价，原始价值）■应税房产原值（针对自用的具备房屋功能的地下建筑，此外房产原值=应税房产原值）■房产税计税税基（应税房产原值扣除10%-30%）【2008年真题】◆按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（）元。A.4200B.5880C.8640D.86400第二节房产税■七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策7.3出租的具备房屋功能的地下建筑（非自用）■按出租地上房屋建筑有关规定计征房产税（无论是商业、工业或其他用途）【2007年真题】◆对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。A.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下人防设施免税第三节城镇土地使用税■一、纳税人■是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税（土地使用权人）■拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳（特别的）■土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税■土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税二、课税对象■对城市、县城、建制镇和工矿区范围的土地征收（农村不征收）第三节城镇土地使用税■三、计税依据■计税依据是纳税人实际占用的土地面积■土地面积由省级政府确定的单位组织测定四、用税率和应纳税额的计算4.1标准－采用分类分级的幅度定额税率，每年每平方米标准分为四个档次■大城市1.5-30元■中等城市1.2-24元■小城市0.9-18元■县城、建制镇、工矿区0.6-12元【记忆方法提示】◇记住第一档次1.5元，每档上限为下限的20倍◇下一档最低档依次减0.3元【2007年】◆城镇土地使用税采用分类分级的（）税率。A.比例B.超额累进C.全额累进D.幅度定额【2008年真题】◆县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（）元。A.0.4～8B.0.4～12C.0.6～12D.0.9～18第三节城镇土地使用税■四、用税率和应纳税额的计算4.2调整■经济落后地区，可适当降低税额，但降低额不得超过最低税额的30%■经济发达地区，可适当提高税额，但必须报财政部批准第三节城镇土地使用税■五、纳税地点和纳税期限■地点◇该税由土地所在地税务机关征收（属地原则）■期限◇城镇土地使用税按年计算，分期缴纳（月、季度、半年）第三节城镇土地使用税■六、减税、免税6.1政策性免税－如需减免，由省级税务机关审核后报国家税务总局批准■国家机关、人民团体、军队自用的土地■由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地（如学校、医院）■宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地■市政街道、广场、绿化地带等公共用地■直接用于农、林、牧、渔业的生产用地■经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴5至10年■财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地第三节城镇土地使用税■六、减税、免税6.2由地方确定的免税■个人所有的居住房屋及院落用地■房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地■免税单位职工家属的宿舍用地■民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地■集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地第四节耕地占用税■一、纳税人■耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的税■农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能力的人外，都可以作为纳税人（特别的）二、课税对象■征税对象是占用耕地从事其他非农业建设的行为第四节耕地占用税■三、计税依据■以纳税人实际占用耕地面积作为计税依据■一次性征收（只交一次，不是每年的行为）四、税率和适用税额－定额税率，分四个档次，以县为单位■人均耕地在1亩以下的（含1亩），为每平方米10－50元■人均耕地在1－2亩（含2亩）的地区，每平方米8－40元■人均耕地在2－3亩（含3亩），每平方米6－30元■人均耕地在3亩以上的，每平方米5－25元【2009年真题】◆耕地占用税实行（）。A.比例税率B.累进税率C.比例税率和定额税率D.定额税率【记忆方法提示】◇每档上限为下限的5倍◇下一档（前三档）下限依次减2元（10，8，6），最后一档下限为5元第四节耕地占用税■五、加成征税■经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，可适当提高但最高不得超过规定税额的