第十二章土地产权制度-PowerPoint-presen

pag.1土地经济理论与政策石晓平第十二章土地产权制度石晓平pag.2土地经济理论与政策石晓平土地产权制度为什么介绍本章？土地归谁所有决定了社会的基本的财产权制度土地是最重要的生产要素土地产权制度是决定土地归谁所有和使用的基本的制度因此土地产权制度是一项非常重要的和基本的制度安排pag.3土地经济理论与政策石晓平本章介绍产权的基本概念土地产权土地所有权土地使用权土地抵押权土地发展权土地产权制度改革的理论和实践城市和农村土地产权制度改革的理论与实践pag.4土地经济理论与政策石晓平产权的基本概念产权（PropertyRights）：是有关财产的各项权利的总称。是指具有物质财富的内容，直接和经济利益相联系的民事权利。属于这一类的权利有所有权、其他物权、债权、继承权、版权和专利权、商标权。产权既是权利又是规则。–确定人们使用物品的规则。–是人们财产关系的法律体现。pag.5土地经济理论与政策石晓平产权的基本概念德姆塞茨：产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表述。pag.6土地经济理论与政策石晓平产权的基本概念产权包括：所有权、使用权、收益权和处分权。《牛津法律大辞典》把产权界定为：财产权是指存在于任何客体之中或之上的完全的权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其它与财产有关的权利。不要把财产权视作单一的权利，而应该视作若干独立权利的集合体。其中的一些或甚至其中的很多独立的权利可以在不丧失所有权的情况下予以让与。pag.7土地经济理论与政策石晓平土地产权的概念土地产权是土地制度的一个核心问题。土地产权是指存在于土地之中的排他性的完全权利。包括土地土地所有权、使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。pag.8土地经济理论与政策石晓平土地产权构成土地所有权：土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理土地的权利。受国家法律的保护。土地所有者可以自由使用和处理其所有的土地并有权获得收益。得到法律的确认和保护。权利受到法律的限制。pag.9土地经济理论与政策石晓平土地所有权土地所有权的基本属性土地所有权的完全性–最充分的一项权利土地所有权的排他性土地所有权的恒久性–不会轻易灭失土地所有权的归一性–其他权利都是在所有权基础上设定的土地所有权的社会性–受到一定社会规范的约束–讨论：对土地所有权的限制不断增加？pag.10土地经济理论与政策石晓平土地使用权土地使用权：是依法对一定土地加以利用并取得收益的权利。是土地使用制的法律表现形式。广义和狭义土地使用权的区别：广义土地使用权包含了其他的土地占有权、土地收益权和不完全处分权。狭义仅指土地使用。土地使用权的设定必须依法律而成立。一般需支付租金或者价格。中国实行的就是土地所有权和使用权分离的有偿使用的制度。pag.11土地经济理论与政策石晓平土地抵押权土地抵押权：是土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。土地受押人称为土地抵押权人。pag.12土地经济理论与政策石晓平土地抵押权土地抵押权的性质：土地抵押权的优先清偿性–土地抵押权是担保物权土地抵押权的附属性–以债权的存在为前提土地抵押权的不可分性–偿还部分债务不会改变抵押权pag.13土地经济理论与政策石晓平地役权地役权：在土地所有权上设定的一种他项权利。土地所有人为了其毗邻土地的权益，有义务容许他人在其土地上的某种行为。为他人设置地役权的土地为供役地，与供役地毗邻并需在他人土地上获取地役权的土地为需役地。–地役权包括：建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权等–中国尚未单独设立地役权pag.14土地经济理论与政策石晓平土地发展权土地发展权是发展土地的权利，是一种可与土地所有权分割而单独处分的权利。如：农地非农使用的权利、提高建筑物密度的权利当今世界各国对农地发展权的认识不一：美国、欧洲处置不一样pag.15土地经济理论与政策石晓平土地产权的作用1.产权明晰，避免不确定性2.产权必须是排他的或者是专一的3.产权必须是安全的4.产权必须是可转让的5.产权必须是可执行的6.产权行使受到约束pag.16土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新解放后我国农村土地产权制度的历史沿革土地改革阶段–废除封建的土地产权制度，实行耕者有其田»现实反思是什么？–1950年6月28日《中华人民共和国土地改革法》»实行土地的农民所有制，解放生产力、发展农业生产»3亿多农民得到了0.47亿公顷土地–请参阅更多的历史文献了解在解放区进行的土地改革等活动pag.17土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新解放后我国农村土地产权制度的历史沿革农业合作化阶段–土地改革完成后，建立农村土地的农民个人私有制–但存在农民个人分散经营存在的困难，提高农业生产–加快实现工业化的目标、国家控制主要的商品粮食生产及其他工业原料–国家主张将农民组织起来»前一阶段包括：农业互助组和初级社阶段（土地所有权仍归农民所有）»后一阶段包括：高级合作社（土地归集体所有）»第三阶段包括：人民公社阶段（一大二公三拉平），实现了政社合一，成为农业生产和组织的基本单位»1960年前后调整形成“三级所有、对为基础”的经营管理体制pag.18土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新解放后我国农村土地产权制度的历史沿革“三级所有，队为基础”（1962-1978）–纠正人民公社运动错误基础上进行的土地产权制度的调整：重点是：»土地所有权归公社、大队和生产队三级所有»土地的所有权和使用权主要归生产队pag.19土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革对改革开放之前的农村土地产权制度的简单的评价–单个的集体成员缺乏劳动的积极性、无法提供激励–消极怠工、破坏生产工具等发生家庭联产承包责任制阶段–由安徽开始、全国展开pag.20土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革中国现行农村土地使用制度的特征–基本特征：“家庭承包经营制”，在集体土地所有制下，按照“人人有份、户户种田”的原则承包集体土地。–农民取得承包经营权基于：1）土地的集体所有制（社区成员权）2）农民在取得承包经营权的同时，必须承担国家的税收以及对集体缴纳租金的义务。承包经营权的性质：1）承包经营权属于使用权–2）属于所有权（所有权、承包权和经营权的分离）pag.21土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革对家庭联产承包责任制的简单评价–林毅夫等人：验证家庭联产承包责任制对农业增长的贡献–1979-1984年中国农业总产出增长42.23%，其中45.79%来源于投入的增加，制度变化贡献了46.89%，大致相当于收入增加的总效应pag.22土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革对家庭联产承包责任制的简单评价–对土地承包经营权稳定与交易的绩效分析»（绿肥种植）土地产权的稳定性和可交易性对绿肥种植面积有显著的影响pag.23土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用权的局限性–承包经营权的内涵不明确、不充分»如村集体在早些时候对土地的随意的调整（机动田）»反租倒包等形式的流转–土地承包期的不稳定»“三年一小调、五年一大调”–相关的法律在逐步的完善»农村土地承包法»物权法等»相关的证书发放（承包经营权证和合同）pag.24土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性–1）“大稳定、小调整”模式»农民希望土地的小调整以适应人口和家庭就业的变化»农业生产比较效益的变化也非常的重要»是农民成员权的要求pag.25土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性–2）两田制的模式»20世纪山东平度的两田制的模式»1995年31.5%的生产队实行了“两田制”»耕地分为口粮田和责任田，口粮田人均到户，只承担农业税；责任田实行招租的形式承包经营，不仅承担农业税，而且承担粮食定购任务和缴纳土地承包费–简单评价：兼顾公平和效率，但实施需具备一定的基础条件（外出人员较多等），后来在一些地方的推广有变异的情况pag.26土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性–3）苏南模式»土地的规模经营、乡镇企业的大发展，在社区成员同意的背景下，实行以规模经营为特征的土地使用制度改革»基本做法：农户间的转让形成“种粮大户”，采取“反承包”、“倒租赁”、“异地承包”等形成规模经营，或通过“土地使用权入股“等形式，集中土地招租»基本评价：土地有效集中在种田大户的手中，可能集中化的机械操作不是很符合中国的特色pag.27土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性–4）温州模式»私营经济的大发展、土地流转大多通过市场进行»基本做法：温州土地租赁市场异常的活跃»基本评价：当地的经济发展是促进土地流转主要的因素，农民对土地使用权较少的关注pag.28土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性–5）”生不增地、死不减地“的模式»贵州湄潭，1984年调整外，15年土地没有调整过，在贵州省推广，以地方法规的形式规定耕地承包期50年，非耕地承包期60年»基本做法：延长土地承包期、明确农村集体土地所有权代表、继续实行生不增地、死不减地政策等»基本评价：有效保障土地使用权的稳定，以便给农户一个稳定的预期，增强农户对土地进行投资的信心pag.29土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性–6）”土地股份合作制“的模式»广东南海地处珠江三角洲，人多地少，非农产业发达，土地无人耕种，但又不愿意放弃承包权»基本做法：不同地区采取折价的方法，把土地和固定资产折股量化后给农民，农民获得承包权后，再把土地的使用权交给集体，纳入股份合作组织统一使用，实行农民股权”生不增死不减制度“，对新增人口实行配售股»基本评价：拥有股份，但不对应地块，这种股份化的程度更加的彻底，但改革不完善，股份仍然存在无法继承、买卖、转让等限制。对是否设集体股也存在争议，涉及农民利益和集体利益如何合理划分的问题。pag.30土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的多样性–总体评价：必须适应当地的环境、因地制宜»外部经济社会环境非常的主要pag.31土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新改革开放后我国农村土地产权制度的历史沿革现行农村土地使用制度的进一步的完善–明确承包经营权的性质–完善承包经营权的权能结构–土地承包期的长期化–承包经营权的物权化–农村社会保障制度建设pag.32土地经济理论与政策石晓平农村集体土地产权制度的历史沿革和创新征地制度改革与农村集体建设用地产权制度改革征地制度改革–农地非农化的过程–包括一部分集体建设用地农村集体建设用地产权制度改革–乡镇企业用地–农村居民点用地pag.33土地经济理论与政策石晓平农村集