1-10月全国房地产市场运行数据点评

行业研究中国A股市场房地产-房地产开发1-10月全国房地产市场运行数据点评Realestate-realestatedevelopment—维持房地产行业“强于大市”的评级2009年11月10日评级：强于大市行业相对沪深300表现-39%0%39%78%117%156%195%234%2008/112009/22009/52009/8房地产开发沪深300表现1m3m12m房地产开发14.96%1.00%186.56%沪深30010.50%-1.67%108.35%代码名称6m%YTD评级000002万科Ａ15.65112.22买入600048保利地产18.34167.33买入600208新湖中宝26.86244.94买入600823世茂股份26.52256.83买入000718苏宁环球50.86284.12买入000402金融街23.9889.77买入002244滨江集团31.67220.38增持000024招商地产3.45149.35增持600895张江高科-2.8480.32增持002146荣盛发展70.24407.88增持相关报告《前3季度全国房地产市场运行情况点评》，2009.10《2009年4季度投资策略-看好4季度成交量增长，建议超配》，2009.10金融地产小组[e-mail]分析师申明本人，金融地产小组，在此申明，本报告所表述的所有观点准确反映了本人对上述行业、公司或其证券的看法。此外，本人薪酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。„1-10月新开工面积同比增长3.3%，自年初以来首次由负转正。1-10月房屋新开工面积8.14亿平方米，同比增长3.3%，增速自年初以来首次实现由负转正。1-10月，全国完成房地产开发投资28440亿元，同比增长18.9%，增幅比1-9月提高1.2个百分点。„1-10月商品房销售面积同比增长48.4%，销售情况符合预期。1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。70个大中城市销售价格同比上涨3.9%。„房地产开发企业资金充裕。1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。其中10月份资金来源5043.4亿元，同比小幅下降4.88%，从构成来看，10月份国内贷款增长15.25%，而自筹资金减少11.98%。„维持房地产行业“强于大市”的行业评级。10月份全国房地产市场维持较高的景气，根据我们的跟踪，10月份全国主要一、二线城市销售增长情况良好，价格基本稳定，从3季报主要房地产上市公司公布的情况汇总分析，房地产企业预收账款和营业收入增长稳定，未来业绩增长值得期待，维持房地产行业“强于大市”的评级。维持行业“强于大市”的评级。„选股思路1：土地储备丰富，受益于成交量上涨的个股。包括万科A、保利地产、招商地产、新湖中宝。„选股思路2：核心地段商业地产储备丰富的个股。包括世茂股份、张江高科、金融街。„选股思路3：二线城市龙头个股。包括苏宁环球、荣盛发展、滨江集团„风险提示。2008年出台的一系列促进房地产市场发展的优惠政策可能到期或者调整，同时国家宏观经济政策可能的变化将对房地产市场产生较大影响。2009年11月CenturySecuritiesInc.请参阅文后免责条款世纪研究价值成就-2-国房景气指数继续上涨10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为102.03，比7月份提高0.95点。Figure1国房景气指数走势901001101202007年01月2007年07月2008年01月2008年07月2009年02月2009年08月房地产开发综合景气指数(%)房地产开发投资指数(%)土地开发面积指数(%)销售价格指数(%)数据来源：国家统计局、世纪证券研究所房地产开发与销售数据符合预期1-10月，全国完成房地产开发投资28440亿元，同比增长18.9%，增幅比1-9月提高1.2个百分点。房屋新开工面积8.14亿平方米，同比增长3.3%，增速自年初以来首次实现由负转正。1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%；办公楼销售面积增长28.2%Figure2新开工面积和购置土地面积月度数据Figure3商品房销售面积月度数据-0.200.400.600.801.001.201.401.602007年02月2007年10月2008年07月2009年04月购置土地面积新开工面积-0.501.001.502.002007年02月2007年10月2008年07月2009年04月商品房销售面积数据来源：WIND、世纪证券研究所数据来源：WIND、世纪证券研究所资金来源增长符合预期1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。其中10月份资金来源5043.4亿元，同比小幅下降4.88%，从构成来看，10月份国内贷款增长15.25%，而自筹资金减少11.98%。2009年11月CenturySecuritiesInc.请参阅文后免责条款世纪研究价值成就-3-Figure4资金来源月度数据-1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002006年08月2007年04月2007年11月2008年07月2009年03月2009年10月资金来源合计(亿元)数据来源：WIND、世纪证券研究所Figure5资金来源构成月度数据0%20%40%60%80%100%2009年02月2009年03月2009年04月2009年05月2009年06月2009年07月2009年08月2009年09月2009年10月国内贷款(亿元)利用外资(亿元)外商直接投资(亿元)自筹资金(亿元)自有资金(亿元)其他资金(亿元)定金及预付款(亿元)数据来源：WIND、世纪证券研究所维持行业“强于大市”的评级10月份，全国房地产开发投资继续维持较高景气，新开工面积虽然在10月份环比下降18.81%，但是同比涨幅仍然高达54.72%，商品房销售同比上涨81.82%，开发商资金来源充裕。根据我们的跟踪，10月份全国主要一、二线城市销售增长情况良好，价格基本稳定，从3季报主要房地产上市公司公布的情况汇总分析，房地产企业预收账款和营业收入增长稳定，未来业绩增长值得期待，维持房地产行业“强于大市”的评级。选股思路选股思路1：土地储备丰富，受益于成交量上涨的个股。包括万科A、保利地产、招商地产、新湖中宝。选股思路2：核心地段商业地产储备丰富的个股。包括世茂股份、2009年11月CenturySecuritiesInc.请参阅文后免责条款世纪研究价值成就-4-张江高科、金融街。选股思路3：二线城市龙头个股。包括苏宁环球、荣盛发展、滨江集团。风险提示2008年底出台的一系列促进房地产市场发展的优惠政策可能到期或者调整的风险2008年10月，财政部出台文件规定，对于首次购买90平米及以下的普通住房的，契约税暂下调为1%，个人销售和购买住房暂免收印花税和土地增值税，同时规定个人首次购买住房贷款优惠下限为基准利率的0.7倍，首付比例调整为20%，公积金贷款利率下调0.27个百分点。目前部分银行已经上调住房贷款优惠利率下限，如果相关政策发生变化，将会对房地产市场产生较大影响。2008年12月，国务院出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见，其中规定将个人转让免征营业税年限从5年修改为2年，将按照转让收入全额征收修改为按照差价征收，该项优惠政策将在今年12月31日到期，如果到期不再延续将会对二手房交易产生一定的影响，进而影响新房交易。国家宏观经济政策调整的风险随着国民经济形势的好转，宽松的货币政策可能会发生改变，并且对房地产市场产生影响。2009年11月CenturySecuritiesInc.请参阅文后免责条款世纪研究价值成就-5-附录：1-10月全国房地产市场数据（来源：国家统计局）房地产开发完成情况1-10月，全国完成房地产开发投资28440亿元，同比增长18.9%，增幅比1-9月提高1.2个百分点，比去年同期回落5.7个百分点。其中，商品住宅完成投资19954亿元，同比增长14.1%，比1-9月提高0.7个百分点，比去年同期回落13.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.83亿平方米，同比增长16.4%，增幅比1-9月提高1.0个百分点；房屋新开工面积8.14亿平方米，同比增长3.3%，增速自年初以来首次实现由负转正；房屋竣工面积3.77亿平方米，同比增长22.8%，增幅比1-9月下降1.9个百分点。其中，住宅竣工面积3.12亿平方米，增长25.1%，比1-9月下降1.6个百分点。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积24072万平方米，同比下降18.7%；完成土地开发面积18445万平方米，同比下降4.6%。商品房销售情况1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%；办公楼销售面积增长28.2%；商业营业用房销售面积增长32.9%。1-10月，商品房销售额31529亿元，同比增长79.2%。其中，商品住宅销售额增长84.3%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长43.0%和53.7%。房地产开发企业资金来源情况1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。其中，国内贷款9119亿元，增长53.0%；利用外资377亿元，下降29.6%；企业自筹资金14320亿元，增长16.7%；其他资金20218亿元，增长69.5%。在其他资金中，定金及预收款11755亿元，增长59.2%；个人按揭贷款6163亿元，增长119.7%。70个大中城市房屋销售价格指数10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与9月份相同。新建住宅销售价格同比上涨4.0%，涨幅比9月份扩大1.3个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比9月份扩大0.1个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%；商品住宅销售价格上涨4.4%，其中普通商品住宅销售价格上涨5.3%，高档住宅销售价格上涨1.5%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨1.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨1.2%，2009年11月CenturySecuritiesInc.请参阅文后免责条款世纪研究价值成就-6-高档住宅销售价格上涨0.6%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨6.5%，环比上涨1.2%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有62个，其中涨幅最大的5个城市是：广州12.1%、金华11.0%、深圳8.9%、宁波8.5%、锦州8.3%；价格下降的城市有6个：吉林下降4.9%、徐州下降3.7%、唐山下降2.1%、武汉下降0.9%，石家庄、泉州均微降0.1%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有65个，其中涨幅最大的5个城市是：石家庄3.1%、南京2.4%、丹东2.3%、广州2.1%、西安1.9%；价格下降的城市有2个：吉林下降5.0%、兰州下降0.2%。二手住宅销售价格同比上涨4.6%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比9月份缩小0.1个百分点。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有54个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳18.9%、温州13.7%、杭州11.7%、金华10.6%、南京8.5%；价格下降的城市有15个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降7.2%、吉林下降4.3%、唐山下降3.5%、岳阳下降3.3%、太原下降3.2%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有57个，其中涨幅最大的5个城市是：丹东2.0%、郑州1.9%、厦门1.7%、金华1.7%、湛江1.6%；价格下降的城市有3个：长