13年世联房地产市场研究系列之五-人口对房地产的影响

深圳世联地产顾问股份有限公司集团市场研究部2013年世联房地产市场研究系列之五2013-05-27人口对房地产的影响特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。中国人口与房地产市场的关系2美日人口与房地产市场的关系1美日人口与房地产市场关系1人口结构变化影响美住房需求的长期趋势房地产表现：虽然2012年美国新建住房成交同比大幅增长，但该值仍是1963年以来的低位，与此相应，美国新建住房待售也在低位运行-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%020040060080010001200140019631970197719841991199820052012美国新建住房成交处于1963年以来低位新建住房销售（千套）同比增长（%，右轴）-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%010020030040050060019631970197719841991199820052012美国新建住房库存处于低位新建住房待售（千套）同比增长（%，右轴）数据来源：Wind，世联研究房地产表现：从历史数据看，美国新建住房平均售价在经历经济调整后均会呈现快速反弹。2012年房价同比增长9.1%，重新步入上升通道05000010000015000020000025000030000035000019631966196919721975197819811984198719901993199619992002200520082011美国新建住房平均售价次贷危机后有所反弹美国新建住房平均售价（美元/套）1981年世界经济危机：滞涨（Stagflation）1991年商业地产投资过剩（Overinvestment）2007-2008年次贷危机（Thesubprimemortgagecrisis）数据来源：Wind，世联研究房地产表现：受美国新建住房成交回落影响，美国住宅投资减速01002003004005006007008009001950195219541956195819601962196419661968197019721974197619781980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010美国住宅投资高位回落固定资产投资:私人和政府:住宅（10亿美元）数据来源：Wind，世联研究房地产表现：与历史数据相比，当前美国新开工处于低位，但开始反弹-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%0500100015002000250019591963196719711975197919831987199119951999200320072011美国新开工面积维持在低位已开工的新建私人住宅（千套，左轴）同比增长数据来源：Wind，世联研究房地产表现：从历史数据看，美国房屋空置率和出租空置率均处于高位，2012年下降后，2013年一季度有所反弹，空置率重回2%以上0.00.51.01.52.02.53.03.5024681012195619591962196519691972197519781982198519881991199519982001200420082011美国房屋空置率仍处于较高位置出租空置率（%）房屋空置率（%，右轴）数据来源：Wind，世联研究人口因素对美国房地产市场产生长期趋势性影响美国房地产市场收缩主要是由住房市场需求萎缩导致，而市场需求的决定因素则是人口总量和人口结构的变化，人口因素对房地产市场将会产生长期趋势性的影响。人口总量变化人口结构变化自然增长率：美国生育率从1990年代初开始进入下降通道。2012年美国人口为3.14亿人，过去十年美国人口增长9.1%，为1940年以来的最低增幅。移民增长率：当前美国人口增长主要来自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外来移民是美国人口增长的重要因素之一，然而过去十年来的两次经济衰退使得美国人对移民态度转变进一步降低了海外移民的速度。第一批“婴儿潮”退休：这批“婴儿潮”是指在1946年至1964年间出生的美国人，他们是美国历史上人数最多的一代，约有7700万人，占美国成年人的35%。这批人当前也已到了传统退休年龄65岁，继续工作可能性较低，这一代婴儿潮未来的住房消费支出将明显减少。生育率降低和人口老龄化：据美国人口统计局预测，美国的婴儿出生率将长期维持低位，到2030年，美国婴儿潮一代都将超过65岁，那时近乎20%的美国居民超过65岁；2050年，这一年龄组的人数还会翻一番，从2008年的3870万增至8850万，生育率的下降和人口老龄化的加速将使美国住房总需求产生影响。住房市场需求主要影响因素影响因素1：人口总量变化。美国人口增速2012年底为0.72%，处于50年代以来最低，而生育率则持续维持在低位0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%0500010000150002000025000300003500019501958196619741982199019982006美国人口增速处于50年代以来最低总人口（万人）同比增速（%，右轴）0.000.501.001.502.002.503.003.504.00196019661972197819841990199620022008美国生育率长期维持在低位美国:总生育率(每名妇女生育数)数据来源：UN，世联研究影响因素2：海外移民速度趋缓。外来移民是美国人口增长的重要因素之一，两次经济衰退降低了海外移民的速度-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%010020030040050060070080090019601965197019751980198519901995200020052010美国净移民人数下降净移民人数（万人）同比增长（%，右轴）数据来源：Wind，世联研究影响因素3：“婴儿潮”退休。第一批“婴儿潮”已到退休年龄65岁，美国劳动力增速持续下降。当前适龄购房人口仍然处在高位数据来源：UN，世联研究-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%01000200030004000500060007000800090001900190719141921192819351942194919561963197019771984199119982005美国购房适龄人口增速维持在低位美国购房适龄人口（25-44岁，万人）同比增速（%，右轴）40.0%45.0%50.0%55.0%60.0%65.0%70.0%050010001500200025001959196319671971197519791983198719911995199920032007201120152019美国新开工和抚养比已开工的新建私人住宅（千套，左轴）抚养比(15&65+)/(15-64)13.0%14.0%15.0%16.0%17.0%18.0%19.0%20.0%21.0%22.0%23.0%40.0%45.0%50.0%55.0%60.0%65.0%70.0%195019551960196519701975198019851990199520002005201020152020美国投资和人口结构走势总抚养比(15&65+)/(15-64)（左轴）固定资产投资/GDP人口结构与房地产：随着美国抚养比的筑底期间，美国的新开工见顶回落，固定资产投资/GDP比值也随之回落数据来源：UN，Wind，世联研究人口结构变化影响日本住房需求的长期趋势房地产表现：日本房地产市场在泡沫破裂以后开始下行。无论是公签约户数还是新屋开工户数，均呈现下降的趋势0200004000060000800001988199019921994199619982000200220042006200820102012日本新建公寓楼签约户数日本新建公寓楼:初月签约户数:首都圈日本新建公寓楼:初月签约户数:近畿圈0501001502001988199019921994199619982000200220042006200820102012日本新屋开工户数日本新屋开工户数（万）数据来源：Wind，世联研究房地产表现：日本房地产市场自1955年以来已经历四轮完整的市场周期，而各类土地价格变动在不同历史时期年增长率存在明显差异-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%195619601964196819721976198019841988199219962000200420082012日本各类土地价格变动率商业住宅工业数据来源：Wind，世联研究1955-19651966-19751976-19851986-1993工业用地住宅用地住宅用地商业用地1955-1965，日本工业投资兴起拉动工业用地价格上涨；1966-1985，日本投资导向转向消费导向，从而住宅用地价格大幅增长；1986-1993，商业地产大发展带动了商业用地价格攀升。05000100001500020000250001950195519601965197019751980198519901995200020052010日本购房适龄人口变化情况日本购房适龄人口（25-44岁,千人）日本人口变化：总人口在近年来持续放缓，而适龄购房人口在80年代高位平台回落，90年代房地产泡沫破裂-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%0501001501920193019401950196019701980199020002010日本人口增速处于下降趋势日本总人口(百万)同比增长（%，右轴）数据来源：Wind，世联研究人口结构与房地产：从历史数据看，日本两次“人口红利”曾为经济增长提供契机，房地产市场快速发展40.0%45.0%50.0%55.0%60.0%65.0%70.0%75.0%80.0%608010012014016018019551959196319671971197519791983198719911995199920032007日本房价指数与抚养比关系日本房价指数（左轴）抚养比(15&65+)/(15-64)二战后的“婴儿潮”使日本抚养比在上世纪五六十年代经历了一次快速下降；日本经济在1970年实现“V”型反转。抚养比下行趋势出现转折；1974年石油危机，日本通胀从之前的5％跃升至20.8％。在高房价、高通胀和经济衰退的影响下，人口出现“逆流”，房价下跌。在抚养比继续缓慢攀升的上世纪70年代后半期，日本的经济增长下降了一个台阶。80年代，日本迎来了一次短暂的抚养比下行周期和经济繁荣，房价、地价快速上涨；1991年海湾战争期间，正值抚养比的长期拐点，日本通胀从1986年的不到1％连续攀升至将近3％的近20年高点。随着经济衰退预期的兑现和紧缩的货币政策，日本房地产泡沫破裂，城市人口再次出现“逆流”；随后，日本抚养比进入长期的攀升阶段，伴随老龄化和通货紧缩，经济增速也下降到1％~2%。房价也陷入长期下行趋势。数据来源：Wind，世联研究20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%6080100120140160180198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020房屋开工与抚养比的