商业房地产投资分析第七章

商业房地产投资分析133第七章各业态市场及运营模式简介一、服装、鞋、百货类市场服装、鞋、百货市场是改革开放以来最先形成的市场，它是一个门槛低且容易进入的市场，正因如此，它也是最容易饱和及衰败的市场。同时它对区域的要求很明显，小县城有小县城集市，小村落有其小市场，大省会城市也有与它相匹配的规范的市场、商厦。服装，鞋、百货市场形成的时间较早，在一般的城市都形成了一定的规模，由于其市场进入门槛低，炒家也都云集于此，因此把一个利润很低的市场炒作得背离市场价值很大。例如正常的市场炒作价应是5万元，而在这个市场中由于上下家的同时炒作，即经营户与炒家的共同作用，也许会把价格炒作到15万元，其中的泡沫成份不言而喻。服装、鞋、百货市场是个趋势日渐衰落的市场。它的兼并、重组非常频繁。同时它又是容量很大的市场，就服装而言，服装批发市场中就有男女装、童装市场；鞋业又有低、中、高批发大类；百货、鞋帽又是一个大类；单小商品的种类就更达几十种。服装市场是起源较早、发展已极其成熟的市场。从销售渠道看主要是批发零售类市场；销售领域上则分国内与国际；产品分类中又有男装、女装、童装。产品的内涵又可再细分：男装中有西服、裤子、运动装、衬衣；女装中有少女装、中老年装、职业装；季节上又分春装、夏装、秋装和冬装；其他的还有羽绒服、衬衣，裘皮、皮草、毛衣、牛仔装等各系列。在许多大市场群中，也都有细分，并形成了各专业系列的一条街，或是一个专业片区域或专业单体楼。服装市场的一个显著特点是市场从业者多，现在很多地方的服装市商业房地产投资分析134第七章各业态市场及运营模式简介场供应已经饱和，同时产品分类广，因此易形成各单项。在招商中炒家很多，这一点与其他类市场相比，只有在服装、百货类市场群中最为显著，因此该类市场中的泡沫成分较大。由于产品类别多，因而在一个供应量较大的市场里一定要做好功能分区，尤其是在定性和典型性商业分析中，各业态的细分也一定要分类记清。（一）服装类市场1.运动装类市场运动装类往往和鞋类以及运动用品类组合在一起，形成一个有动感的零售性体验式消费市场，市场内的设计突出运动特色，往往把通道设置成跑道，墙面也以体育明星运动照作为装饰。运动类服饰在零售领域内比重较大，但在批发领域中，纯运动类服饰很少形成专业化的市场。因为运动类中品牌化很发达，如NIKE，ADIDAS，REEBOK，PUMA等各分天下，散牌很少，所以运动装类常以零售性为主，以注重运动动感的体验式购物场所为主。2.牛仔市场牛仔服装风靡全球，牛仔装因其男女老少皆宜及不断休闲化、时尚化的发展，已成为服装行业中的一个大类。很多城市的批发零售市场中都有牛仔装类别，并已形成了一个自己独特的功能分区。北京牛仔服装批发主要集中在动物园东鼎一层，其行业租金承受力一般大于普通的男、女服装。牛仔装中以牛仔裤居多，上衣则较少，牛仔裙、牛仔短裤等也较多。牛仔装已日益时尚化，并已摆脱了传统的蓝色牛仔布的概念。牛仔中的散品牌也较多，名牌类并不是太多。产地主要以广东东莞，中山，福建石狮等较为知名。3.裤子市场裤子行业因其批发的量大，而且因尺码关系，一般要准备一组套号，形成类似鞋类的批发系统。裤子批发在服装行业中独占一个区域。由于裤子一般是散牌，专业化品牌少，因而裤子市场在零售中易形成单个类别。因裤子总体的价格不高，因而裤子所占的商店面积一般比服装略少一些。批发群体主要以浙江人为主流。北京的裤子市场以大红门商贸城3层为主要的批发基地，面向华北、东北地区批发，并已形成了较有影响力的市场。商业房地产投资分析1354.皮货市场在中国北方已形成了一个皮货的细分化市场，尤其是在乌鲁木齐、哈尔滨、河北辛集、沈阳等较严寒的城市都有皮货专业市场。其季节性很强，一般为半年淡季半年旺季，而且因皮革的味道、对市场的新风系统处理等原因，所以皮货市场一般占用的房间面积较大。皮货市场中除了产地海宁等有专业的批发市场外，其他城市往往是集批发和零售于一体。皮货中的散牌较多，而正牌如知名的丹尼奴、阿山皮衣等都比较贵。北京皮货外销主要是裘皮，主要集中在雅宝路裘皮街；内销一般是皮草，裘皮类则较少，这是由于消费习惯与国外不同所形成的。5.童装、玩具、儿童用品类市场在服装批发领域内，童装常与成人装在一起销售，童装的单位面积对租金承受能力比成人装低。北京的童装市场以沙子口童装批发市场闻名（现已搬入百荣世贸商城地下一层）；外销则以雅宝路国星大厦知名；玩具和儿童用品则在天意市场和丹陛华小商品市场。小商品市场内的小贴画或儿童贴纸等玩具销售较好，在其产地义乌，玩具行业已形成了独立的大类，与饰品类批发及儿童用品类批发并列在一起。在零售领域，往往是三者合一，而且加入了儿童游乐园、儿童游戏区或学习区等综合服务，因而在SHOPPINGMALL和大型商场中普遍采用这种模式。北京市服装市场现状简述北京是1400万人口的综合性大都市，是中国政治、经济及文化中心，是国际国内的旅游城市，城市人均GDP已过3000美元，同时也出现了严重贫富两极分化的现象，各阶层的人都有相当大比例的人群共同生活在这个庞大的城市系统下。正因为各不同层次、阶层的需求，因此在服装行业里，针对不同品位、不同层次、不同收入的人群，形成了多样的供给方式。概括而言，市场发展进程主要有三个阶段，即初级→中级→高级，这三个阶段的市场模式在北京都有集中体现，而且互相交错存在，形成了纷繁的局面。北京的初级市场一般是占道经营或是大棚式的摊位，购物环境差，还可以讨价还价，主要面向广大的低收入者。服装摊点中也往往杂夹小百货，常常是卖吃的与卖菜的在一起，一件衣服单价不会超过商业房地产投资分析136第七章各业态市场及运营模式简介100元。而且市场一般在城乡结合处或城市中收入较低的地区。如位于东边的八王坟东郊市场；北边的熊猫环岛内的服装市场；西边玉泉路上的玉泉路集贸市场，其特性都差不多。在初级市场中还有比其更低的旧货交易，如东南四环双龙市场的旧货服装就是面向收入更低的人群。随着北京的发展，人们生活水平的提高，初级市场的份额将越来越少，并逐渐为中级市场所取代。而中级市场则仍将以摊位式发展，并仍然会在将来很长的一段时间内以这种模式存在下去。在中级市场中存在区域性零售市场和批发市场。零售市场是相对于初级市场而言的，在硬件、软件都上了一个档次，典型的是两广路上的菜百小商品市场和五棵松的新星市场，购物环境明显好于集贸市场，但两者却都是面向本区域的中低收入者的。也有为了细分人群和细分区域的需求而建的市场，如女人街、佳艺时尚购物中心等。但是这些零售市场大都是从批发市场或从外埠市场以及厂家进货，因而实际上是批发的一种衍生。北京市各主要批零服装的市场划分有：1.面向国际旅游购物者的雅秀、秀水和雅宝路市场。秀水以零售为主，面向全球，主要以欧美国家较多。雅宝路则以批发为主，主要是面向独联体各国和北非中东。2.面向低收入市民、大学生，同时为满足华北（主要是京津唐地区）的中小城市的需求，提供批发的动物园商圈。3.木樨园商圈处于垄断地位，是面向中国北方批发的集散地，而且它的垄断地位不断加强，因为其周边已形成了一个稳固的产业链。4.面向中高收入时尚女性的购物，主要集中在西单华威的韩国城，隆福寺街和佳艺时尚购物中心等。5.王府井、西单等传统商业区，现主要以对外地游客购物为主，西单商业区则朝着年轻人消费的方向发展。从建设市场基础性而言，这几个商圈已处于相对稳固的地位，每个商圈都有相对稳定的购物群体，虽然相对于个体而言，购物是分散的，但从整体看来，这个趋势是稳定的。这种人们潜意识里的思维定势是不易改变的，且在短期内，如违背这个基础而盲目建造市场，就会因其基础不稳定而造成有效需求不足，从而倒闭。例如，巨库、美人街等一大批市场。每个不同类的圈商业房地产投资分析137都形成了其固定的客户群，只有在这个圈内，或“圈”发生变化时，取代它才能有所发展。此外，这些“圈”是动态的，也在不断发展、不断组合，在发展中也会出现特例，如因政策的拆迁和突发火灾都会使其改变。从建设市场的基础性出发，我们围绕的对象主要是这四个服装“大圈”，不要违背它的基础条件，否则不管资金多么充足，投资也容易出现南辕北辙，如曾经的方庄美人街、马连道的金马鞋城等。（二）鞋业市场鞋业分两类：批发类市场和零售类市场。鞋类作为服装、小百货中一个独立的大类市场，在市场中一般有专业的鞋城，专营鞋的楼层，专业的鞋经营区域，也有鞋专卖店等多种形式。鞋的行业利润高于服装，因为批发鞋一次一般要批发一组套号，男鞋为40~44（中国号码），女鞋为35~39，童鞋则为小号13~18，中号22~28号；而服装则可以只批1件，2件或3件。鞋类中旅游鞋以福建晋江知名，革鞋则产在广东吉隆黄埠，皮鞋则以广州、温州而知名，胶鞋则以温州欧海出名，布鞋则以河南偃师出名，当然也有混杂的，但鞋类的主流供应商都以广东占前列。鞋类有较好的分级代理制度，而且品牌发展比较正规。鞋类市场一般需要面积在25m2左右的店铺或更大。鞋和箱包组合形成了箱包鞋类区，在分层处理中，鞋箱包可设置在B1层或是F5层（顶层），也有在F1层的，但在F2，F3层的则很少。北京许多商场办的相当成功，高档鞋业的零售也很好；在一些中低档的市场中，云柏鞋业连锁较为成功。中低档的零散市场目前主要分散在大红门商贸城、京温市场，龙湫市场，大伟鞋城等市场，很难形成垄断化。由于北京特殊的位置，因而造就了批发面向广大的华北地区。在北京，鞋批发市场主要集中在大康鞋城，原在右安门，后搬迁到大红门，其对华北各省区的批发尤为突出。鞋业的辐射范围，即大康鞋城（现有红门鞋城），面向的区域一部分是以本市的各零售摊点为主，另一部分则在内蒙古、河北、山西等地。由于石家庄、天津有更大规模的低档次市场的存在，所以大康鞋城对华北大中、小城市的辐射力强一些，而对商业房地产投资分析138第七章各业态市场及运营模式简介广大的农村则不足。鞋业流通方式存在向高层次发展的趋势，形成类似食品业的家乐福超市，电器类的国美家电城的专业卖场，由各个中低档品牌鞋业形成各专卖店的统一，如云柏鞋业，这种销售体系对个体摊位式的发展影响很大，从而使人均收入较高的城市中市场模式更快地萎缩。目前北京鞋业的进货渠道主要在南方，石家庄鞋业市场则面向华北的中小城市、农村鞋业批发，因此北京的鞋业只能成为华北或天津的高档市场的供给中心，市场份额将越来越少。（三）小百货类市场小百货与服装业的零售网络大体一样，是与服装的低档市场相互配套组合而成的。北京的小百货市场也分批发类和零售类两大块市场。北京小百货的批发以前主要在天意、天外天，现在则主要集中在天照天，天意万通形成的区域内；其余则均以零售为主，小百货在南城形成了以丹陛华为主的商圈，现在百荣世贸五层的小百货也日渐发展起来了。西城则是以阜成门为主的商圈，其他则均是补充性的。由于超市的不断发展，一些超市在小百货领域也经营得十分出色，因而在某些区域性需求的地段，也已取代了摊位式的市场。北京零售业的小百货市场很多：其中有和平里小商品批发、南城的刘家窑小百货市场、熊猫环岛小百货批发、天意地安门小百货市场、新星服装城2楼小百货、官园2楼小百货、通厦小商品市场、首体地下天成市场、广安门天缘市场、金五星小百货市场及六里桥安安市场。无论是零售还是批发业，小百货对个体摊位式的市场需求都比服装、鞋类要旺盛。1.箱包市场小百货类中箱包行业往往和鞋类在一起，箱包之所以可和鞋类组合，一方面因为其都是皮革制品，另一方面两者的行业利润相仿，行业需求的摊位面积也相仿。箱包类市场又可分为零售和批发。零售性的箱包一般在商场与鞋类或男装、女装类服装服饰等相搭配，或是有单独的专柜，如万里马、金利来、Playboy等。在零售市场中，包和鞋常常组成一个功能分区，或是与小百货组成一个功能分区；但在批发领域中，则往往形成的是单独的一个区域，只有在规模不够的情况下，偶尔才会形成组合。箱包批发一般要求面积大、房间式的铺位，30m2就是一个标准铺商业房地产投资分析139位。箱包在中国主要分以白沟知名的河北包，浙江包以及广东包，其中尤以广东包和河北包出名，从业者也多为河北人、广东人、浙江人与东北人