房地产培训精细化管理

2012年2月管理培训成果分享李亦平一.培训内容的亮点分享工作中的差距分析与思考二.工程计划管控方式改进的思路目录：培训课程主要内容：房地产项目时间计划与企业运营管理---------中国房地产企业综合运营能力评估指标体系---------房地产项目开发三级计划管理体系房地产工程质量管理与质量通病防治房地产住宅产品解决之道及产品战略亮点分享及差距分析通过课程学习，思索，对于项目管理的认知有了进一步提升，内容涉及诸多行业先进理念、方法，深感获益良多。结合昆山项目实践，仅选取其中三个亮点，提供诸位同仁分享，以期抛砖引玉，交流共进亮点分享及差距分析产品定位之竞品分析观点阐述---------房地产产品解决之道定位原则规划原则产品原则成本原则精细宗地分析精细竞品分析聚焦目标客户亮点精细竞品分析目的竞品选择标准分析内容确定产品竞争策略，提升产品力，规避风险标杆楼盘竞争楼盘区位社区户型装修亮点分享及差距分析客户敏感点项目实施差距分析---------亮点分享及差距分析回顾几年来的工作实践，对照标杆企业的运营、操作，在项目整体运营、操作各方面皆存在值得借鉴，亟需完善、改进，进而达到提升的地方。而具体针对前述提及的“产品定位之竞品分析”内容，个人认为主要在下述几点值得在今后的项目开发过程中加以重视：------项目定位、竞争策略---严谨、理性------竞品选择-------标准、优势点------竞品分析-------敏感点、精细度-------项目定位、竞争策略的制定昆庭项目在开发前期委托国内2家较为知名的市调公司对项目所在地—昆山市进行了市场调研，并据此经充分讨论研究确定了昆庭项目的项目定位：A.高品质:打造精品酒店式公寓，实现与竞品楼盘差异化；B.目标客户：吸引中、台私营企业主、企业中高收入、受高等教育人群等沪昆城市精英、白领阶层；C.品牌概念:树立效应具有竞争性、经营生命力的中冶品牌品牌形象。反思工作实际，在项目定位确定过程中，需亮点分享及差距分析注重对于咨询公司市调报告的全面、专业的自我判断项目定位依据的全面性、数据严谨性，避免主观意识及经验决断先期制定清晰的竞争策略，并能够在随后工作中贯彻始终------竞品选择对标杆企业标杆楼盘的深入分析研究明确竞品楼盘的选择标准在竞品选择过程中，需注重明确竞争楼盘的优势点亮点分享及差距分析昆山东部楼盘情况序号楼盘名称土地性质楼盘类型开盘时间销售均价(元)项目位置与中冶昆庭位置销售情况1世贸东一号住宅多层12月26日6800东城大道/前进东路东部500多张VIP卡全部售光高层60002阳光水世界住宅高层11月2日6300震川路/太湖路紧临开盘28套售完11月28日6900开盘28尚剩6套3东城蓝郡住宅多层6000震川路/太湖路南部------竞品分析例可增加“主力产品信息（户型、面积）、产品优劣势分析”等内容注重加强对目标客户的敏感点分析注入对于项目定位的检讨过程，寻找提升产品力的突破点亮点分享及差距分析亮点分享及差距分析技术审控与成本对标观点阐述---------亮点规划设计是项目成本管控的关键环节规划设计成本管控的关键路径为三大重要阶段的审控：􀂇􀂇概念设计阶段-----依据盈利模式制定产品决策实施方案阶段-----依据成本规划/成本级配达成产品实现􀂇􀂇初步设计与施工图阶段-----通过成本对标落实技术审控亮点分享及差距分析成本对标意义及作用：各项指标发挥经济效益后，单方成本得以大幅减少成本对标实施控制要求:技术审控前置，全过程控制成本对标七步法：①标准层含钢量②标准层混凝土含量③窗地比④地下室层高⑤地下停车面积⑥地下室钢筋含量⑦景观软硬景比例项目实施差距分析---------亮点分享及差距分析注重树立明确的成本对标观念提升专业技术水准，积累相应的经验注重总结，借鉴，积累设计成果，建立工作数据库分析模板重视项目的营运模式、区域、产品类型、产品分级等等因素，以选择适宜的技术参数亮点成本级配之精装决策标准观点阐述---------如前述及，规划设计成本管控的关键路径中，实施方案阶段为三大重要审控阶段之一，期间依据成本规划/成本级配达成产品实现是重要工作目标。实施方案三大核心工作：方案深化成本规划成本级配亮点分享及差距分析亮点分享及差距分析成本级配5个控制模块：整合、集成①建筑模块②精装模块③景观模块④电梯模块⑤智能化模块产品决策标准建立“风格+成本级配”精装修标准体系：A---TOP级定型精装修七大体系。集团及区域采购结合。发挥规模优势注重精装修七大体系的基础需求、魅力需求：1.厨房系统2.卫浴系统3.收纳系统4.厅房系统5.电器及智能化系统6.公共区域系统7.软装服务亮点分享及差距分析项目实施差距分析---------注重基于目标客户细分，以客户价值为核心，分析产品功能、空间需求，明确成本级配划分A.户内空间STUDIO户型套内面积：30-35平米空间名称内容说明玄关鞋柜■‧收纳柜■‧装饰台□说明：根据空间，争取创造设置收纳柜条件，可考虑收纳柜和鞋柜综合布置。客厅展示柜■‧收纳柜■‧电视■吋‧书柜■‧书桌/电脑桌■电脑□‧座椅/工作椅■1张‧沙发/一人座□两人座■三人座□音响□‧DVD机□‧喇叭□组‧放映机□‧萤幕/电动□手动□‧CABLE■说明：客厅功能复合，注重组合，用途多样性。昆庭空间需求建议表例研究，建立了项目功能、空间需求建议表，但鉴于项目积累、级配意识不足，未能从成本级配角度深化落实亮点分享及差距分析由于成本级配不清晰，导致设计过度或保守，亦使材料部品配置不当，产生定位达成偏差由于成本级配不清晰，影响材料采购、质量标准与管控的制定成本级配不清晰，使产品决策易于摇摆，修改调整较多，导致设计、工程变更增加，成本超限注重亮点分享及差距分析工程计划管控方式改进的思路工程管理六管一控：范围管理计划管理质量管理成本管理组织管理采购管理过程控制计划是部门之间沟通的工具。计划是控制团队行进步伐的“鼓点”计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致工程计划管控方式改进的思路一级计划管经营：是企业三年或五年经营计划，由公司计划管理工作组或运营管理部门编制，公司决策层及各业务主管副总审议，总经理签发二级计划管成果：是项目开发工作指导书，由公司相关责任部门拟稿，项目经理部与各专业部门协调后汇总拟稿，各业务主管副总复核，计划管理工作组审核，公司总经理签发三级计划管过程：是各专业部门围绕项目的作业计划，各专业部门拟稿，项目总经理审核，计划管理工作组签发工程计划管控方式改进的思路项目工程计划分级编制的要求1、项目工程目标计划；2、项目工程总控计划；3、项目施工进度控制计划；4、项目工程保障计划；5、项目工程专项计划；工程计划管控方式改进的思路工程计划管控方式改进的思路编制目的：确定项目开发周期，核定项目资金需求和开发周期成本、控制项目经营风险编制时间：对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研阶段编制依据：项目开发经营目标、设计部门提供的规划设计草案（明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）和设计目标计划编制责任部门：企业工程管理部编制工程总控计划编制施工进度控制计划进度控制审核供方计划监督进度执行情况供方进度整改工期奖罚编制工程采购计划编制报批报建计划项目工程计划管理的要点工程计划管控方式改进的思路项目发展计划的精度建议：1.集团公司控制区域总部，计划控制节点建议20～30个；2.区域总部控制项目公司，计划控制节点建议45～60个；房地产项目时间计划比现场施工进度内涵更丰富；现场施工进度是房地产项目时间计划的实物体现；房地产项目时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观；影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。房地产项目时间计划与现场施工进度的关系工程计划管控方式改进的思路房地产项目开发发展控制计划工程实施控制计划现金流分析与控制承建单位和甲供材料进场计划承建单位和甲供材料招标计划施工图出图与样板确认计划售楼卖场工程计划营销推广计划时间计划管理一般可以分解如下工程计划管控方式改进的思路分级管理分段考核严肃推进项目时间计划管理执行方法项目计划执行的稳定性，是一个公司管理能力的集中体现。工程计划管控方式改进的思路项目实施改进---------工程计划管控方式改进的思路问题一：计划程度不够。没有完整系统的时间计划管理体系，特别是没有精细化地考虑现金流。改进-------项目时间计划的核心是资金。建立健全项目时间计划管理体系，把资金算好。问题二：授权度不够。企业内部管控环节太多，一个小小的决策都需要4～5个环节，审批程序过于繁杂；改进--------管理环节一般不要超过3～4个。审批环节多，实际上是拉领导下水，担责任背黑锅。问题三：专业度不够。知道干一件事需要多长时间，但不清楚到底要干多少遍才会达到效果，致使营销、策划、设计、合约对工程管理的支持度不够。改进------虚心好学，取长补短，加强专业修炼；引进专业人才；借助外脑。工程计划管控方式改进的思路问题四：好的专业习惯是最好的效率。企业内部专业的工作习惯不够，导致在各专业工作交接上效率低下。改进------公司内部工作尽量程序化、流程化。扶植，培养具备专业经验，职业素养的核心员工。加强企业行政管理，让之成为企业文化事作风与行事风格的传播载体。加强部门间、部门内沟通、协作。问题五：计划管理执行不力，原因往往在于领导把控度欠精准，表现在管理上、专业判断上、人力调配上；领导介入度或间歇性过深。平时管事深度不够或关键时间介入，易对前期工作推倒重来。改进------领导提高管理水平。下属明确职责与岗位服从度，多请示、汇报、沟通，不要到后期领导才知道具体情况。问题六：组织架构配备度及合理性不够。责、权不清晰，导致专业沟通不畅，工作质量不高，员工责任心受损，影响人员稳定性。改进------适应行业特点，合理配置岗位。明确分工、责任、权限。增强管理专业度和规范化。工程计划管控方式改进的思路工程计划管控方式改进的思路依据公司资金状况，明确项目现金流，制定合理的工程进度计划，确保工程进度款的正常支付，是工程进度顺利推进的基础寻求铁杆供方，准确掌握供方的时间计划安排，动态掌握供方情况；与供方管理层保持畅通、有效的沟通，增强互信；及时、有效的帮助供方解决问题；建立完善供方制衡机制；采取正面激励的考核方式。对进度计划情况定期考核或节点考核，并采取相应激励、惩罚措施；消除时间计划管理执行不力的根本原因，做到：行动之前有计划，计划之前有行动遵循进度计划管理的操作原则：向关键工作要时间，向非关键工作要资源工程计划管控方式改进的思路一得之见，诚望不吝指正谢谢大家！